前两天跟一个老同事吃饭，聊着聊着说到了房子。
他在嘉定新城有套房子，挂了小半年没卖掉。今年春节的时候中介跟他说，同小区差不多户型的成交价在290万左右，建议他挂295万试试。他挂了，来看的人不多，偶尔有人出价，上来就砍10万。
“当时我都快妥协了，想着285万卖了算了。”他说。
结果上个月，中介突然给他打电话，说“你那房子别急，最近行情变了”。他打开手机一看，同小区同户型，新挂出来的房源挂牌价已经到了305万。
他想了想，把挂牌价从295万调到了300万。
“多5万，有人问就谈，没人问就继续挂着。”
我问他：“你凭什么涨？”
他说：“你去看看中介的朋友圈就知道了，国庆那几天，带看的人比前几个月加起来都多。”
这件事让我决定认真看看上海楼市最近到底发生了什么。
先看最硬的数据。上海市房管局披露，9月上海二手房网签成交23581套，同比上涨超过15%，创下近六年同期最高纪录。从3月到现在，上海二手房月网签量已经连续7个月突破2.3万套。
连续七个月，不是一个月两个月。这说明市场的底盘已经稳住了。
单日数据也能看出热度。9月19日，上海二手房单日网签成交1495套，创下2026年下半年以来的单日新高。到9月19日为止，当月累计成交已经达到15597套，同比上涨28%。
带看量也在涨。上海链家的数据显示，9月1日到19日，平台二手房带看量比8月同期提升了13.4%，客户咨询量提升了5.4%。太平洋房屋的数据更明显——新增带看量环比提升16.4%，同比提升40%。
带看量涨了，签约量涨得更快。静安区上海链家交易服务中心的签约量，9月以来比8月同期提升了47%，签约成功率达到62%。
47%对13.4%。这两个数字放在一起，说明一件事：不是突然涌进来一大批新客户，而是已经在看房的人，决策速度加快了。
再说我同事关心的那个问题：挂牌价到底涨了没有。
答案是：部分房源，确实在涨。
有中介机构的数据显示，部分区域二手房挂牌价呈上涨趋势，调整幅度约为3%到8%。
我同事那套嘉定的房子，从295万调到300万，涨幅大概1.7%，还算是保守的。
但要注意，这个“涨”是挂牌价，不是成交价。国家统计局的数据显示，上海二手房价格自今年2月起环比止跌上涨，到9月已经连续七个月环比上涨。但“环比”是和上个月比，“同比”是跟去年比。中指研究院的数据显示，9月全国100个城市二手住宅平均价格同比还在下跌，上海环比由跌转涨，涨了0.11%。
翻译一下：和上个月比，价格在往上走。和去年比，价格还在跌，只是跌得少了。
所以如果你问我“上海房价涨了吗”，我的回答是：挂牌价在试探性上调，成交价在低位企稳。房东的心态从“赶紧卖掉就行”变成了“再看看，不着急”。
国庆假期我跑了几个售楼处，现场的感受和数据能对上。
闵行浦江镇有个叫象屿·天宸雅颂的盘，我去的时候是10月5号下午。销售说国庆前几天下雨，客流受了点影响，但5号那天天气放晴，“早上9点不到就有客户提前到了”。到下午两点多，当天已经到访近30组。项目负责人说，当天一共接待了13组复访客户、52组新访客户，到了晚上九点半，售楼处里还有人在洽谈定房。
这个项目从去年入市，总共1100多套房源，已经卖出800多套，去化约八成。国庆前三天就成交了7套，超过去年同期。
更夸张的是青浦徐泾的绿城悦海棠。9月28日开盘，281套房源，累计认购1364组，认购率冲到485%，是今年上海第一个“千人摇”项目。入围分数线68.19分，刷新了今年上海新房已公布的最高入围分。
同一天前后的几个盘也差不多。浦东森兰的越秀天屿，147套房源当天售罄，成交金额超过12.36亿，认购率252%。嘉定象屿金茂满嘉二批次，135套房源开盘即售罄，认购率361%。
但如果你只看这些日光盘，会漏掉另一半真相。
同一个国庆假期，我路过宝山一个盘，进去看了一眼。大厅里只有两组客户，销售有三四个，有的在看手机。前台告诉我，成交有折扣，“有的房源能到95折”。
所以现在的上海楼市是什么状态？
好房子在被抢，普通房子在等。
什么样的房子在被抢？位置好的、总价段在500到800万之间的、适合置换的次新房和新盘。数据显示，500到800万区间的成交占比从3月的7.56%涨到了5月的8.37%，是涨幅最大的总价段。
什么样的房子不热？总价特别低的、位置特别偏的、产品有明显硬伤的。那些售楼处还在打折的盘，就是证据。
有个中介跟我说了一句话，我觉得挺准的：“现在的上海楼市，不是普涨，也不是普跌，是挑房子。挑对的房子，还是有人抢。挑错的房子，挂一年也卖不掉。”
最后说一个容易被忽略但很重要的变化：房东不卖了。
有数据显示，今年9月前20天，上海二手房挂牌量比去年同期下降了约31%。这不是上海一个城市的情况，杭州降了39%，广州降了32%，北京降了27%。
挂牌量下降，意味着什么？
我那个嘉定的同事就是例子。他不是不想卖，是觉得“现在卖不划算”。反正也不急着用钱，就挂着，价格合适就卖，不合适就等。
市场分析人士卢文曦的说法是：目前上海二手房新增挂牌量明显低于去年同期，随着高性价比房源逐步被消化，加上政策效应持续释放，市场预期在逐步企稳。
翻译一下：便宜的房子卖得差不多了，剩下的房东不太愿意降价了。
这对买家来说意味着什么？议价空间在收窄。以前砍个十万八万很正常，现在你砍五万，房东可能直接说“再等等看”。
说几句实在的。
我写这篇文章，不是想告诉你“赶紧买房”，也不是想告诉你“千万别买”。这两个结论都太简单了，对读者不负责任。
我想说的是：如果你正在看房，你需要知道现在的市场和你半年前看到的已经不是一回事了。便宜的房子在变少，房东的心态在变硬，好房子确实要抢。
如果你不着急，那继续等也没问题。市场还在修复期，不是所有板块都在涨，也不是所有房子都好卖。
但如果你看到一套各方面都合适的房子，价格也在你能接受的范围内，我的建议是：别太纠结那几万块的差价了。 你纠结的时候，可能已经有人出价了。
我同事那句话我觉得挺实在：“我挂300万，有人出295万我就卖。但我不会挂290万等人来砍了。因为来看房的人，比前几个月多了。”
数据就是这样，你自己判断。
本文数据来源：上海市房管局、网上房地产、国家统计局、中指研究院、上海链家、太平洋房屋、澎湃新闻、文汇报、中国建设新闻网、上海中原地产。文中人物为真实案例综合，应受访者要求未具全名。
热门跟贴