前两天有个朋友从东京回来，几个人吃饭，他随口提了句，去年三月买的那套小公寓，一年工夫涨了差不多一成一，这这是夸张，当初他说买这套房子更多的都是租金还行的存在的。
这两年老听到一种说法，说全球房价都在涨，就我们这边一直跌，听多了心里多少不是滋味。
1、先说我那个朋友在日本买的那套房
他买的真不是什么好地段，就在东京二十三区里挺普通的位置，一套几十平的小公寓，图的是总价低、好出租。
大东京的二手公寓均价，一年下来确实涨了差不多百分之十一点六，出处是当地的成交登记。
东京二十三区的二手公寓，一平米现在到一百三十七万日元出头，比一年前高了整整一成二，这涨幅放全球都算猛的。
大东京均价已经越过1990年泡沫最顶峰的价，现在买在东京，等于买在名义价格的历史最高点上。
他还夸租金稳，可我把东京的租金回报率翻出来一看，平均也就百分之三点四，谈不上高，真正撑着价格的是那边一直在往市中心挤的人。
本来一旦房子出租了，就不会轻易的说收回租权的，因为即便到期了，租客不肯搬走，他也是没有权赶别人走的。就很奇怪，但是我听到了之后，我就感觉到惊讶的存在了。
2、说全球都在涨，其实涨的是很小一撮
我找了下那组传得广的数，莱坊的全球豪宅指数，四十六个城市算下来，一年平均只涨了百分之二点六！
这个数一出来，我心里反倒踏实了点，所谓全球大涨，落到全部城市身上，其实挺温和的。
而且涨的只有一部分，四十六个城市里三十二个在涨，另十五个在跌，压根不是一边倒。
跌的里头不少是印象里最贵的地方，伦敦跌了百分之三点六，纽约基本没动，多伦多跌了百分之七点三，惠灵顿跌了百分之五点四。
唯独中国在跌的话，是把镜头只对准了我们，北京那头豪宅一年跌了百分之八点四，确实全球垫底，可它绝不是孤例。
有时候我们听到的外面价格大涨，也只不过是部分豪宅区域或者是最核心的地段，价格出现大涨而已，并没有想象中那种狂涨。
说不会出现那种大面积的上涨，只是小部分核心区域价格涨而已。
3、他们涨的，正好是我们这五年挤掉的
说到这儿就绕到最有意思的一层，别人在涨，那涨上去的到底是什么。
UBS 那份报告带了个泡沫指数，排最前头的几个，苏黎世、东京，还有迈阿密、迪拜、首尔，全被划进风险最高那一档。
首尔去年一年实际涨超一成，二十三个城市里排第一，泡沫指数也蹿到第五，靠的是那边电子和半导体把经济顶起来了。
东京也一样，涨得越猛，泡沫风险标得越高，说白了就是钱太多、货太少，价格推得离普通人的收入越来越远。
这些东西听着是不是有点耳熟，房价收入比被拉高、租金盖不住月供、满大街都觉得只会涨，这几样我们前些年都经历过。
4、那我们这边到底走到哪一步了
话说回来，我们也用不着妄自菲薄，2026年半年，我们这边的数据其实不难看。
一线城市的新房价格已经连着四个月环比往上走，二手房更明显，上海连着四个月上涨，深圳六月也由跌转涨！
成交量更实在，北京一到八月二手房成交超十二万套，近五年同期最高，上海上半年十四万七千套，同比涨了一成三。
八个重点城市的二手房挂牌量，比去年六月的高点少了二十八万套，降了将近两成，业主不急着砸盘了，市场自己在往回找平衡！
国内依旧是有很多城市整体的房价并没有呈现出一个向上走的趋势的和绝大部分价格还是。往下走的，包括很多新一线城市看到的表面数据往上走，实际背地里很多真实落地的价格，只要看得上你就是有的谈价空间。
我们是不是跟上这个步伐，压根都不是在这个维度上面去讨论的事情，我们肯定是会跟上步伐，但并不是现在，可能是两年之后，5年之后，市场格局发展并没有我们想象中这么利好。
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