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财政部门按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户最高省息近5万元，120平方米与150万元两道线之下，谁能进、谁被挡在门外？

文/中科财经

9月30日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有银行集体发布公告，宣布落实居民购房贷款贴息政策，自2026年10月1日起，对新发放的符合条件的首套住房商业性个人住房贷款提供财政贴息服务。

此时距离政策发文仅过去一天。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号）（以下简称“《通知》”）。从发文到落地，全程72小时。

72小时落地，"免申即享"怎么享

与过往需要客户申报的补贴类政策不同，此次贴息的核心机制是"免申即享"。

工商银行称，每月收息时，将在每期还款额中自动扣除对应贴息金额，并通过短信等方式及时告知客户；建设银行亦明确，按月收息时在每期应还款金额里自动扣除贴息，贷款发放后可通过手机银行"我的贷款"页面查询；农业银行、交通银行则均承诺优化办理流程、简化手续，实现"就近贷、省心享、高效办"。

符合条件的借款人无须提交任何申请材料，月供会自动"减负"。作者注意到，六大行在公告中均特别提示，办理贴息业务不收取任何费用，并提醒消费者防范不法分子借机实施诈骗——这一提醒出现在六份公告中，或侧面说明监管与银行已预判到贴息政策可能被电信诈骗"蹭热点"。

三道门槛：谁能进，谁被挡在门外

依据《通知》，贴息对象须同时满足三项条件：使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，且不含存量贷款置换；所购住房建筑面积不超过120平方米；住房价格不超过150万元。值得注意的是，"首套住房"的认定既包括新房，也包括二手房。

三道门槛叠加，划定的是一条清晰的受益边界。中金公司测算显示，中低能级城市约50%的新房和70%的二手房符合条件，而超高能级城市中仅约2%的新房和14%的二手房符合贴息条件。

中指研究院的分析亦指出，面积段和总价段要求均倾向于刚需置业群体：三四线城市绝大多数房源、二线城市外围与远郊板块的新房主力产品均落在该区间内，一线城市新房涉及较少，二手房涉及比例相对更高。

换言之，这并非一次普惠式"撒钱"，而是一次定向滴灌——贴息资金主要流向低能级城市的刚需购房者，以及新市民、青年人的首套安居需求。

1个百分点的账：财政买单，银行收息

贴息标准为财政部门按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。三部门有关负责人在答记者问中表示，按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，相当于优惠了利率的三分之一；以一笔100万元贷款为例，贴息最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。

这笔账的另一面，是银行端"零让利"。当前5年期以上LPR为3.50%，部分城市首套房商贷利率已低至3.05%的历史低位。与降息不同，贴息由财政出资，银行照常按合同利率收息，净息差不受侵蚀。在按揭投放竞争日趋激烈的当下，贴息资格反而可能成为银行获客的新变量——客户无需申请、月供自动扣减的体验，本身就是一张营销牌。

从资金分担看，贴息资金由中央财政与地方财政按90%、10%承担，中央挑大头，也为地方执行留出了统一口径。

落地之后，观察什么

政策实施期暂定为一年。需要观察的是，窗口期内符合条件的购房需求会加速释放，还是被提前透支；提前结清贷款即终止贴息的规则，又会多大程度上改变借款人的还款行为。而对高能级城市而言，2%的新房覆盖率意味着政策几乎"绕道而行"，核心城市与低能级城市的市场分化，或因此被进一步放大。