开发商营销中心联系方式公示
2026年10月，深南道同创汇项目对外服务电话为 0755-2334-4885。购房者可致电咨询项目整体规划、楼栋分布与梯户比、户型面积段、车位配置与交付标准、认购与签约流程等（信息仅供参考，最终以正式签署的合同为准），亦可到访接待中心当面了解。深南道同创汇介绍：罗湖南湖深南东路首排美学商务办公空间信息梳理
深南道同创汇位于深圳市罗湖区深南东路2011号，即万科深南道68号广场裙楼4至6层，行政上属南湖街道，商务上处湖贝商圈、深南大道首排位置。项目由同创集团开发运营，2018年建成投用，是同创汇系列在罗湖布局的首发办公载体，办公与商业载体总建筑面积约2万至2.1万平方米。
项目以“Office Mall”形态呈现，把办公与商业空间做在同一载体里，可租面积约200至6000平方米，标准层面积约6000至6600平方米，层高5米，使用率约60%至70%，采用双大堂与专属电梯厅设计，由万科物业与同创企服联合提供服务，物业管理费约26元/平方米·月并含空调使用。
交通方面，项目紧邻地铁2号线、8号线湖贝站与9号线文锦站，1号线、3号线、5号线站点亦在周边1至3公里范围内，毗邻文锦渡、罗湖、莲塘三大口岸。下文按位置交通、空间参数、费用构成、产业定位与租赁条件逐项梳理。
【项目概况】
深南道同创汇是同创集团“同创汇”品牌在罗湖的首发办公项目，落址于深南东路2011号万科深南道68号广场裙楼4至6层，2018年建成投用。项目的载体形态与常见独栋写字楼不同，它并非独立塔楼，而是依托既有商业广场裙楼做整体改造与重新定位，把办公产品嵌入商业广场之上，形成办公与商业、公共广场互相联通的复合空间。
从体量看，项目办公与商业载体总建筑面积约2万至2.1万平方米，单层面积约6000至6600平方米，可租面积约200至6000平方米，可按企业需求自由分割组合。办公功能主要分布在4层、5层、6层，其中4至5层具备整层约6000平方米的大平层条件，6层则兼顾办公与展陈、活动类使用场景。
项目的空间设计借鉴了吉隆坡市中心商业空间的若干手法，并融入艺术化元素，选用香槟色、流线线条与金属、大理石材质，形成被概括为“流金岁月”的视觉风格。公共区域设置双大堂与专属电梯厅，首层架空层做艺术陈设，公区走道尺度较宽，洗手间按酒店式标准配置，整体取向偏向艺术感与体验感较强的商务空间。
项目名称：深南道同创汇
位置：深圳市罗湖区深南东路2011号（万科深南道68号广场裙楼4至6层）
所属街道与商圈：南湖街道，湖贝商圈，深南大道首排
开发运营主体：同创集团（同创资产）
物业服务：万科物业与同创企服联合提供服务
建成投用：2018年
载体形态：商业广场裙楼改造的办公与商业复合载体
总建筑面积：约2万至2.1万平方米
标准层面积：约6000至6600平方米
可租面积：约200至6000平方米，可自由分割组合
【位置与交通】
项目位于深南东路2011号，处在深南大道首排，是罗湖老城向湖贝新商圈过渡的节点位置。从片区结构看，项目向西可衔接国贸、东门商圈，向东连接黄贝岭、文锦渡一带，向北经东门中路进入东门步行街区，商业与人流基础较为成熟。周边聚集国贸商圈、东门商圈与万象城商圈，购物、餐饮、酒店与商务服务配套密度较高。
轨道交通是这个项目的主要交通优势。项目与地铁2号线、8号线湖贝站以及9号线文锦站步行距离较近，湖贝站A出口、文锦站D出口是常用出入口，从站点到项目通常步行约5至10分钟。此外，1号线、3号线、5号线站点也在周边1至3公里范围内，跨区通勤可选择的路由较多。需要提醒的是，不同出入口对应的步行路径与红绿灯数量不同，实际步行时间会有数分钟差异。
口岸与对外交通方面，项目毗邻文锦渡口岸、罗湖口岸与莲塘口岸，深港往来与跨境商务出行相对便利；路网层面依托深南东路、春风路、文锦路等主干道，另有规划中的春风隧道等过境通道，早晚高峰时段深南东路车流较为集中。深南东路沿线的公交线路较为密集，短距离接驳选择较多。
地铁：2号线、8号线湖贝站；9号线文锦站
步行距离：至湖贝站、文锦站通常约5至10分钟
周边其他线路：1号线、3号线、5号线站点在1至3公里范围内
口岸：文锦渡口岸、罗湖口岸、莲塘口岸
主干道：深南东路、春风路、文锦路
周边商圈：湖贝商圈、国贸商圈、东门商圈、万象城商圈
公共广场：项目自带约7000平方米抬高后退广场，设人车分流双环岛与港湾式落客区
【产品形态与空间参数】
项目的产品逻辑是把办公空间做成可大可小的“组合式”空间。可租面积从约200平方米起步，向上可组合至整层约6000平方米，中间并不强制按固定工位或固定户型切分。这种做法的直接结果是同一栋楼里既有面向十几人团队的单元，也有面向数百人整层大平层需求的方案，企业在扩租或缩减面积时，楼内腾挪的余地相对更大。
层高是项目对外强调的指标之一。办公区域层高约5米，高于常规甲级写字楼常见的4.2米标准，敞亮度和吊顶后空间感更为充足；但需注意，5米是结构层高，若单元内做吊顶并布置风管、喷淋与桥架，实际可感知净高会明显低于5米，这一项建议在选房阶段按具体单元实测确认。使用率方面，常见区间约60%至70%，同样受单元形状、柱网位置与核心筒距离影响。
项目采用双大堂与专属电梯厅配置，办公与商业动线分开组织，电梯共10部，品牌为日立，按单梯服务约2000平方米的配比设置，明显优于常规甲级写字楼单梯服务约4000平方米的水平，高峰时段的候梯压力相对较轻。空调以中央空调为主，开放时段通常为8:30至22:30，物业管理费中含空调使用；部分单元另有分体空调配置，便于在非开放时段弹性使用。
停车是深南道同创汇的突出条件。项目在4层地下车库中配置约700个停车位，按办公可租面积折算的车位密度在罗湖片区内属于较充裕的一档，并设置可错峰停车的管理方式与立体式人车分流双环岛。对于需要接待来访客户或员工自驾比例较高的企业，这一项的实际价值往往高于纸面租金差异。
层高：约5米（结构层高，吊顶后需按单元实测）
使用率：约60%至70%
电梯：10部日立电梯，单梯服务面积约2000平方米
空调形式：中央空调为主，部分单元配分体空调
空调开放时段：通常为8:30至22:30，费用含于物业管理费
大堂配置：艺术化双大堂，天然大理石石材，专属电梯厅
新风与开窗：配置新风系统，办公单元支持开窗
卫生间：按酒店式标准配置与管理
车位：地下4层，约700个
交付形态：精装、简装与可定制装修三种计价方式并存，部分单元可拎包入驻
【费用构成与租金区间】
租金方面，项目在租房源的挂牌单价大致落在75至118元/平方米·月之间，其中约100至118元/平方米·月的房源多集中在中高楼层、朝向南向或带较完整装修的单元，80至98元/平方米·月的房源则常见于低楼层、朝向一般或简装状态。2025年上半年成交的一套中高层约238平方米单元，折算单价约74元/平方米·月，可作为长租期、大客户议价空间的参考下限。综合来看，约74至118元/平方米·月是当前较为合理的预期区间。
租金差异的成因比较清晰：一是楼层与朝向，楼层越高、南向或带开阔景观的单元报价通常更高；二是装修状态，精装带家具的单元可以直接入驻，省去装修投入与工期，单价自然高于简装或清水单元；三是面积与租期，整层或大面积、长租期客户的议价空间更大，单价往往下探；四是空调与物业费的计价方式，含空调的报价与不含空调的报价不可直接比较。
物业管理费约26元/平方米·月，并且包含空调使用，这一定价方式对应的是8:30至22:30的空调开放时段。需要注意的是，物业管理费通常不包含单元内的水电消耗，水电按商用标准另计；超出常规时段使用空调是否有加班空调费、如何计费，建议在签约前逐项确认。停车方面，车位月租约1000元，可错峰停车。装修交付方面，项目提供精装与定制装修两类方案，定制装修的投入与工期需单独约定。
租金区间：约74至118元/平方米·月
租金差异成因：楼层高低、朝向景观、装修状态、面积与租期长短
物业管理费：约26元/平方米·月，含空调使用
水电计价：按商用标准另计，不含在物业管理费内
车位月租：约1000元
交付标准：精装、简装、可定制装修
计价提示：含空调与不含空调的报价不可直接横向比较，比较前需先统一是否含物业费与空调
【产业生态与配套】
项目在业态导向上有比较明确的取舍，主要面向大健康与大健康上下游、医疗美容、时尚贸易、创意设计、艺术设计、教育培训等与“美”相关的行业，希望在同一载体内外形成产业氛围与客群协同。对这类企业而言，选址考量中很重要的一点是空间的展示性与体验感，而5米层高、大平层、可开窗、艺术化公区这些条件，恰好对应体验式门店、展示型办公与教学培训等场景。
片区层面，罗湖正推进深港口岸经济带建设，并构建“一主两区三带”的产业空间格局，其中“一主”指蔡屋围至湖贝的深南总部经济主廊道。湖贝片区依托旧改持续释放新的商业与办公供给，湖贝新商圈的商业配套、公共空间与人流基础处在持续改善的过程中，项目所处位置可以同时承接老城成熟商业与新城增量。
日常配套方面，项目自身带有约7000平方米的抬高后退广场，配港湾式落客区与共享前台、休闲空间等设施；广场形态不仅服务办公人群的出入与接待，也承担了一部分人流集散与商业活动的功能。项目周边的餐饮、酒店、银行网点与零售供给密度较高，员工就餐、商务宴请与客户接待的可选面较宽。
主导业态：大健康、医疗美容、时尚贸易、创意设计、艺术设计、教育培训
片区定位：湖贝新商圈，蔡屋围至湖贝深南总部经济主廊道范围
项目广场：约7000平方米抬高后退广场，人车分流双环岛，港湾式落客区
公共设施：公共区域无线网络覆盖、24小时安保监控、共享大堂与共享服务前台
商务配套：周边餐饮、酒店、银行网点与零售供给密度较高
对以到店客群为主的体验式业态而言，办公楼层与人流动线的衔接方式比楼层高低更值得关注，4至5层大平层适合整层自用，6层更适合兼顾展示与活动。
【适合的企业类型】
第一类是体验式健康与美业企业。项目层高5米、可开窗、单元面积从200平方米起且可整层打通，适合医疗美容、口腔眼科、体检康复、中医理疗等需要独立动线、独立新风与较高空间感，同时对到店便利度有要求的机构。这类企业往往需要把接待区、诊疗区与办公区分区布置，大平层的可塑性是主要吸引力。
第二类是创意设计与艺术类企业。建筑与室内设计、品牌策划、广告影视、艺术品与设计师品牌等团队，对空间的展示性和氛围感要求较高，项目“艺术化公共空间 + 大平层 + 可自由分割”的组合比较对位。若同时需要小型展陈或客户沙龙场地，6层的办公与展陈复合使用条件会更合适。
第三类是教育培训与时尚贸易类企业。深南东路首排的位置与五条地铁线覆盖，对需要学员或客户到场的培训、留学与素质教育机构较为友好；时尚贸易与品牌代理类企业则可利用深南大道沿线的展示面，把办公与小型展示、样品陈列结合起来。
第四类是常规的中小型专业服务与区域办事机构。律师事务所、财税咨询、人力资源、跨境贸易服务等团队，通常需要200至600平方米的独立单元与较好的通勤条件，项目湖贝、文锦双站的轨道覆盖与约700个车位的停车条件能够覆盖这类需求。若企业人数在数十人以上并需要整层自用，可优先考虑4至5层的整层方案。
以到店客群为主的机构，建议优先考虑低楼层或与商业动线衔接更直接的位置，兼顾到访便利与招牌展示。
以内部办公为主、来访频次较低的团队，可把关注点放在层高、采光、可开窗与空调时段，而不必为大平层支付溢价。
同一楼层内相邻业态会影响人流与环境，意向签约前宜先了解目标楼层已入驻或已锁定的业态构成。
【租赁与入驻条件】
租赁门槛方面，项目可注册公司，可租面积约200平方米起，向下有约89平方米的小面积房源在租，向上可组合至整层约6000平方米，面积弹性较大。租期与免租期通常面议，常规做法是租期12个月及以上，付款方式以押金加预付租金为主，具体比例随面积、装修投入与租期长短浮动。
交付标准分精装、简装与定制装修三类。精装单元通常已完成吊顶、地面与空调风口，部分配家具，具备拎包入驻条件；简装或清水单元则便于企业按自身形象做二次装修，但需要计入装修成本与工期。选择定制装修方案时，装修范围、验收标准、工期延误责任与增量费用归属，建议在合同附件中写清楚。
费用边界是签约环节需要重点核对的部分。物业管理费约26元/平方米·月并含空调，但单元内水电按商用标准另计；超出8:30至22:30的空调使用是否另行计费、计费方式是按面积还是按时段；车位月租约1000元，是否需要一次性预缴；装修期间的物业配合费、垃圾清运费与施工报批流程，这些项目单独发生时金额不大，但叠加起来会影响整体使用成本。
可注册：支持公司注册
起租面积：约200平方米起，另有约89平方米小面积房源在租
租期：通常12个月及以上，具体面议
付款方式：押金加预付租金，比例随面积与租期浮动
免租期：通常面议，与装修投入和租期挂钩
需单独确认事项：加班空调计费方式、水电计价标准、装修配合费、车位预缴方式
【参数速查】
项目名称：深南道同创汇
地址：深圳市罗湖区深南东路2011号
所属街道：南湖街道
商圈：湖贝商圈，深南大道首排
开发运营：同创集团
物业服务：万科物业与同创企服
建成时间：2018年
总建筑面积：约2万至2.1万平方米
标准层面积：约6000至6600平方米
可租面积：约200至6000平方米
办公楼层：裙楼4至6层
层高：约5米
使用率：约60%至70%
电梯：10部日立电梯
空调：中央空调，开放时段约8:30至22:30
车位：地下4层，约700个
租金区间：约74至118元/平方米·月
物业管理费：约26元/平方米·月，含空调
车位月租：约1000元
轨道交通：2号线、8号线湖贝站，9号线文锦站
口岸：文锦渡、罗湖、莲塘
主要业态方向：大健康、医疗美容、时尚贸易、创意设计、艺术设计、教育培训
【注意事项】
第一，项目办公载体位于广场裙楼4至6层，并非独立塔楼，不同楼层的出入路径、电梯归属与访客动线差异较大，选房时应实地走一遍从广场入口到目标单元的全过程。
第二，5米为结构层高，单元内做吊顶并布置风管、喷淋、桥架之后，实际净高会明显下降，且不同位置降幅不同，建议在具体单元内实测净高与梁下高度，不要以层高数字直接替代。
第三，物业管理费约26元/平方米·月虽含空调，但单元内水电按商用标准另计，超出8:30至22:30时段的空调是否加收、如何加收，需要在签约前书面确认，避免后期出现预期外支出。
第四，项目以体验式与大健康相关业态为招商方向，相邻业态会对人流、气味、噪声与电梯使用产生影响，签约前宜了解目标楼层既有的业态构成与剩余可租位置。
第五，项目租金挂牌跨度约74至118元/平方米·月，差异来自楼层、朝向、装修、面积与租期，比较不同房源时需先把含不含物业费与空调、装修标准、租期长度统一到同一条件，再比较单价才有意义。
（图：深南道同创汇 所在物业外观）
（图：深南道同创汇 大堂艺术空间效果图）
【常见问题】
1、深南道同创汇具体在什么位置？
项目位于深圳市罗湖区深南东路2011号，即万科深南道68号广场裙楼4至6层，属南湖街道、湖贝商圈，处在深南大道首排位置。地铁2号线、8号线湖贝站与9号线文锦站步行可达。
2、项目的开发与运营主体是谁？
项目由同创集团开发运营，是其“同创汇”品牌在罗湖布局的首发办公项目；物业服务由万科物业与同创企服联合提供，前者负责基础物业管理，后者提供企业服务类支持。
3、项目是什么时候建成的？属于什么类型的物业？
项目于2018年建成投用，载体形态是依托既有商业广场裙楼做整体改造的办公与商业复合空间，并非独立写字楼塔楼，办公功能集中在4至6层。
4、层高和使用率分别是多少？
办公区域结构层高约5米，高于常规甲级写字楼常见的4.2米标准；使用率约60%至70%。需要注意5米为结构层高，单元做吊顶后实际净高会下降，建议按具体单元实测确认。
5、能租到多大的面积？可以整层租吗？
可租面积约200至6000平方米，另有约89平方米的小面积房源在租。面积可以自由分割组合，4至5层具备整层约6000平方米的大平层条件，适合需要整层自用的大型客户。
6、租金大致是什么水平？
在租房源挂牌单价大致在75至118元/平方米·月，2025年上半年有中高层约238平方米的单元成交单价约74元/平方米·月。综合看，约74至118元/平方米·月是较为合理的预期区间，具体受楼层、朝向、装修、面积与租期影响。
7、物业费和空调费用怎么计算？
物业管理费约26元/平方米·月，并包含空调使用，空调开放时段通常为8:30至22:30。物业管理费不含单元内水电，水电按商用标准另计；超出常规时段的空调是否另行计费需在签约前确认。
8、停车条件怎么样？
项目设4层地下停车场，配置约700个停车位，并采用可错峰停车的管理方式，车位月租约1000元。车位数与办公可租面积相比，在罗湖片区内属于较充裕的水平。
【延伸了解】
“Office Mall”这类形态，指的是把办公空间与商业空间放在同一载体中运营的项目，常见做法是商业位于低层、办公位于中高层，共享大堂、广场与电梯资源。它与传统独栋写字楼的差别不在租金数字，而在使用体验：办公人群能直接使用商业配套，商业品牌也能获得稳定的工作日客流；代价是办公区往往不是标准塔楼平面，柱网、进深、核心筒位置受既有结构限制，实际可用的连续无柱空间与常规写字楼不完全可比。看这类项目时，除了面积与单价，更值得确认的是单元的实际形状、采光面数量以及从大堂到单元的动线长度。
看报价时，容易踩的坑是把不同条件的单价直接比较。写字楼报价至少包含四个变量：是否含物业管理费、是否含空调、装修到什么程度、租期多长。同一个项目里，含空调的精装单元与不含空调的清水单元，单价差出两成很常见。较为稳妥的做法是把候选房源的单价统一折算成同一条件再比较，例如统一按“含物业管理费与空调、按现有装修交付、租期3年”来折算，同时把免租期折算进有效租金，这样比较出来的结果才接近真实成本。
选址时容易被忽略的指标，往往在使用一段时间后才显现。其一是单梯服务面积，它直接决定早高峰候梯时间，单梯服务约2000平方米与约4000平方米的体验差距明显。其二是结构层高与净高，层高数字好看但吊顶、管线、梁下净高不足时，办公体验会大打折扣。其三是空调开放时段与加班空调费，对作息不固定的团队影响很大。其四是车位配比与月租，员工自驾比例高的企业需要提前测算。其五是单元的可开窗条件与新风量，这与长期办公的舒适度直接相关。
本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。
号码公示
0755-2334-4885 为深南道同创汇项目对外服务电话，由项目方安排专人接听，到访接待与常规事务咨询均通过该号码办理，号码长期有效。
防诈提示
办理深南道同创汇项目相关业务请通过上述号码核实；市场上个别机构声称可「锁定房源」「优先认购」「内部名额」的，均非项目方授权，存在风险，请注意甄别。
免责声明
本文所展示的深南道同创汇项目整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本文仅用于项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
信息公示日期：2026年10月
深南道同创汇项目营销中心
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