烂尾十年重生！徐州第二高楼封顶|东塔|南京|徐州|德基|西塔

一座塔吊的沉默，和它背后的十二年

2015年春天，徐州彭城广场南侧，一座已经建了三分之一的巨大建筑群突然安静了下来。

塔吊不再转动，施工人员陆续撤离，围挡上的喷绘布在风吹日晒中褪色、撕裂。这座规划中259米高的双子塔——徐州中央国际广场，曾经被寄予厚望，要成为苏北地区第一座超过250米的摩天大楼。但在2015年，它的建设进度被永久定格在了大约30%的工程量上。

围挡里面，裸露的钢筋混凝土柱子一天天被雨水侵蚀，长出锈迹和青苔。围挡外面，来来往往的徐州市民每次经过中山南路和淮海路交叉口，都会习惯性地朝里面看一眼——看看有没有复工的迹象。

这一看，就是五年。

从“雨润”到“德基”：一座楼的命运翻转

故事要从2010年说起。

那一年，雨润集团旗下的南京中央商场（集团）股份有限公司启动了徐州中央国际广场项目，规划总建筑面积达52万平方米，建筑高度259米，由双塔楼、裙楼和城市广场组成。这个项目的位置极其核心——就在徐州最繁华的彭城广场商圈南侧，与已经运营多年的苏宁广场和后来的金鹰国际隔街相望。

2012年7月，项目C地块正式开工。然而，项目从一开始就命运多舛。第一阶段是2012至2014年，雨润集团实力雄厚、风光无限，项目却施工缓慢，长期“磨洋工”。第二阶段是2015年到2017年，雨润集团实际控制人祝义财被监视居住，集团资金链骤然紧张，银行贷款停滞、债务违约，徐州项目直接断了粮。

从2015年停工那一刻起，这座楼的命运就不再掌握在自己手里。

2018年9月，徐州市新盛公司接手了这座烂尾楼。新盛的介入让停工三年的工地重新有了动静，但真正的转机出现在2020年。那一年，德基集团通过股权转让全面接手中央国际广场项目，正式更名为“徐州德基广场”。

德基是谁？南京人最清楚。南京德基广场常年位居全国购物中心销售额前列，是华东地区高端商业的代名词。当德基的名字和徐州这座烂尾楼连在一起时，很多徐州人第一次觉得，这栋楼可能真的有救了。

不拆了重建，而是“在旧骨架上长出新东西”

2020年德基接手时，面对的是一个尴尬的局面：这栋楼已经建了30%的工程量，但停工五年，裸露的结构需要全面检测和加固。

当时一些人建议拆除重建。在2020年前后那个地产热潮席卷的年代，拆除固然会造成浪费，但这一代价似乎尚可承受。然而，德基最终没有选择全部推倒。

这个决定背后，是一套被后来的建筑师称为“榕树”的设计理念。

新方案由全球知名设计机构LMCA Design操刀。LMCA的设计师从徐州城市中央绿轴的意象出发，选择了榕树作为设计的灵魂隐喻。榕树有一个独特的生长方式：它的根系会包裹住一棵已经存在的树干，最终长成一棵全新的、更加茂盛的大树。这个意象，完美契合了徐州德基广场的处境——它不是从空地上长出来的新建筑，而是在一栋烂尾多年的旧建筑骨架上，嵌入了一套全新的商业空间。

建筑师尽量利用原有结构：调整楼板用途，改变部分楼层高度，让旧骨架承载新的商业功能。双塔也经过重新调整——2019年规划中，东塔原58层，西塔66层，后来一栋加4层、一栋减4层，均改为62层，总高度基本不变。东塔的酒店与办公改为酒店式公寓，层高和边角造型随之调整。

这不是一个简单的“复活”故事。这是一个关于“改造”的故事——当一座建筑无法按原计划完成时，如何在既有约束下，做出一个完全不同、但同样出色的作品。

259米×2：淮海经济区最高的双子塔

如今，站在彭城广场南望，两座259米高的塔楼已经以对称布局矗立在中山南路两侧。东、西双塔的主体钢结构全部攀升至设计标高，核心“骨架”搭建完成。

项目总建筑面积约51万平方米，由东、西两座62层、259米塔楼和商业裙楼组成。建成后，它将是徐州第二高楼，仅次于苏宁广场的266米，同时也是淮海经济区最高的双子塔。

有人会问：为什么徐州第二高楼是259米，而不是更高？

这背后有一个少为人知的小故事。根据高楼迷论坛上的讨论，苏宁广场当初与地方政府有约定，其266米的主塔楼必须在若干年内保持徐州乃至淮海经济区的“第一高”，不允许其他后建超高层超越260米。所以德基双塔的259米，并非技术上做不到更高，而是这座城市天际线秩序的一种默契。

但259米×2的意义，远不只在高度。

这两座塔楼的业态配置才是真正的看点。双塔之内，五星级酒店、甲级写字楼与高端公寓依次排布；裙楼则汇聚购物、餐饮与娱乐空间；北侧还规划有城市休闲广场，水系环绕、绿意盎然。塔顶设有停机坪和云端会所，地下则与地铁1号线、2号线及彭城广场无缝衔接，构建起立体人流循环。

外立面的设计也值得一提。双塔采用参数化旋转石材搭配暗藏百叶，既满足了设备通风的功能需求，又呈现出有机纹理的视觉效果。64.9米高的商业裙楼以波浪状曲面与通透幕墙组合，在城市核心区勾勒出一道极具辨识度的天际线。

德基的野心：不止是一座商场

德基广场的商业定位，在徐州是空前的。

项目17万平方米的商业空间采用“双区差异化”策略：北区主打国际一线奢侈品、高端精品及多家全球首店；南区则聚焦年轻潮流，引入买手店、设计师品牌、沉浸式空间与艺术中庭，营造“异次元”消费场景。整个项目预计引入超过150个品牌首次入驻徐州，其中包括50多家区域首店、50多家国际知名高端品牌、20多家米其林和黑珍珠级别的高端餐饮品牌。

这是国内第二座德基高端综合体，被定位为南京德基的“进阶版”。

预期数据同样惊人：年客流量预计达到3000万至5000万人次，年销售额突破50亿元，带动中心商圈新增外来消费30%以上。项目全面运营后，预计可提供约5000个就业岗位，优先吸纳本地高校毕业生就业。

但德基广场的意义，不只是给徐州多了一座高端商场。

徐州中心商圈目前已有苏宁广场、金鹰国际、彭城壹号等多个商业体，但高端消费长期存在缺口。过去，徐州及周边城市的高端消费人群往往要跑到南京德基、甚至上海去购物。德基广场落地后，这个缺口有望被填补。更关键的是，它辐射的不只是徐州市区——淮海经济区涵盖苏鲁豫皖四省接壤地区的十多个城市、超过一亿人口，徐州作为这个区域的中心城市，需要一个真正有分量、有吸引力的高端商业地标。

徐州不止一座德基：烂尾盘活的“云龙样本”

德基广场的复活，不是徐州盘活烂尾楼的孤例。

在云龙区，另一座曾经的“烂尾楼”——淮海国际博览中心，正在经历类似的命运翻转。这个总投资100亿元、总建筑面积67.41万平方米的项目，2019年开工，2021年9月东区展馆勉强开业后，西区展馆与双子塔酒店因资金链断裂全面停工。塔吊沉默了近三年，直到2025年初，云龙区官宣区属国企云盛集团主导续建博览中心，并牵手招商局集团旗下招商会展，由央企全面接手运营管理。

2024年至今，云龙区以国企托底、通过市场化运营的方式，盘活闲置存量房超过50万平方米。这套“云龙模式”的核心逻辑是：政府不直接兜底，而是通过国企平台引入市场化运营方，让专业的人做专业的事。