这几天和身边几个准备买房的朋友聊天时，他们提到最多的就是：这个“金九银十”，楼市到底怎么样了？
其实从数据上看，十一长假的成绩单表面看起来不错。
根据中原地产研究院的数据，在国庆节前六天里，21个重点城市的商品房成交量比去年同期增长了25.1%。
仔细观察各个城市的情况，一线以及强二线城市的销售情况最为突出——北京9月新房成交4557套，环比直接暴涨52.31%；上海国庆前4天一手房签约量同比上涨14%；武汉假期前4天的二手房带看量甚至破了1.3万人次，成交同比增加10%。
乍一看，市场是不是要瞬间回暖了？
先别急于得出结论。节日成交的小高峰主要是由政策刺激和假期集中看房所造成的“事件性脉冲”，它只是一部分市场的反映，并不能代表整个房地产市场的走势。
如果把时间拉长到整个9月来看的话，就会发现实际情况要比想象中的要糟糕得多。
以强二线城市的“领头羊”杭州为例，数据所传递出的信息很明确：
新房市场的情况是：今年9月份杭州十个区一共推出了2140套房，但是总的去化率却只有可怜的28%左右，甚至不到三成。而去年同期推盘量为3611套，去化率为66%。
去化率直接减半，比去年同期下降了将近40%。
二手房市场的表现也一样：9月份二手房成交了5580套，虽然环比没有大的波动，但是和去年同期相比减少了12%。
最后看土地市场：在“828新政”出台之后，北京、上海、广州、深圳以及武汉等地都相继出台了相应的实施细则，而杭州虽然还没有出台具体的跟进措施，但是房企对于市场的预期也受到了一定的影响。
9月杭州顺利出让的4块宅地，楼面价相比之前该区域的成交价格下降了3000-5000元/平方米，相当于打八折或者八五折。
看过杭州之后，也就看明白了全国大多数二线城市的状况。杭州并不是个例，在过去的5年里，今年的“金九银十”都会是房地产市场表现最差的一个季度。
经过长时间的调整之后，市场已经出现了严重的“K型分化”。
开发商为了在有限的市场需求中争取到更多的客户，新推出的楼盘就会大肆堆砌品质、升级材料、提升产品力。
而很多没有优势的老楼盘则仍在底部苦苦挣扎，没有出路。
大部分人都认为“828新政”是种猛药，但是把逻辑梳理清楚之后就会知道，“托底”和“救市”才是它的本质。
政策的主要方向仍然和年初时一样，即严格控制增量、改善存量。有机构预测，在828新政的影响之下，到2027年全国新房新增供应量将会比目前低30%左右。
这就意味着，在未来的住房供应量减少的情况下，高性价比的新规新房与市场上大量的老规住宅之间的价格和价值差距将会越来越大。
因此，在这样的一个既有局部热闹又有整体冷清，而且内部出现剧烈分化的情况之下，盲目跟风或者过于悲观都是不可取的。
认清分化的原因，读懂政策的意图，根据自己的实际情况来决定是否去做，这是目前最好的选择。
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