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荔湾【绿城芳村客运站】全面分析+优缺点总结，17层板楼+32层塔楼+芳村小学本部+1号线坑口站
2026年，7月28号，竞价50轮后，绿城抢下荔湾芳村客运站地块，总价16.9亿元，楼面价3.2万元/平，溢价率41%。
项目也首次公布了工程备案信息。
从项目规划来看，就不能小看这个盘——
它不是要做纯刚改产品的，而是有更高的野心！
项目只规划了7栋住宅，规划4栋板楼+3栋塔楼，高17-32层。
也就是说，项目将做高低配。而且，这4栋小高层，将会成为花地湾板块近年来楼高最低的住宅！
要知道，花地湾板块此前的住宅多为超高层，容积率不乏7以上。
而绿城芳客项目的小高层楼栋，刨去架空层的话，做17层，在板块内就显得很眉清目秀了。
3.9的容积率，虽然不像其它板块的地一样降到3.0以内，但在花地湾也属于最低的一档。
今年，也将会是三年来，荔湾又一个供应大年。
而地块本身的条件，在板块内也是数一数二的——
01
基本信息
项目总用地：24660㎡
出让用地：17642㎡
计容建面：68810㎡
总建筑面积：10.8万㎡
容积率：3.9%
建筑密度：35%
绿地率：35%
总户数：约500户
面积：95㎡-135㎡三至四房户型
规划：7栋住宅，4栋板楼约17层+3栋塔楼约32层。
02
交通配套
项目距地铁1号线坑口站约180米，2站换乘11号线，通达越秀、天河，通勤出行十分便利。
03
教育配套
省一级老校的教育氛围。
项目对口百年省一级老校--芳村小学，且距离芳村小学约480米。
绿城芳村客运站地块对口的学校已明确，官方一锤定音：该地块学位将在广州市荔湾区芳村小学教育集团内统筹安排。
芳村小学什么来头？创办于清光绪三十一年（1905年），距今120年，1995年被评为广东省首批省一级学校，2023年以它为核心校成立教育集团，妥妥的荔湾第一梯队。
初中对口第11组电脑派位，真光中学、省实广钢、花地湾省实均在派位池内。
04
生活配套
项目对面就是荔胜广百广场，可通过天桥直达；聚龙湾太古里也不远，开车很快到。
医疗资源，北侧便是广州医科大学附属第一医院。
项目是广州为数不多的抬板社区，整体将社区抬高约4层、近20米，2楼相比普通小区6-7楼，打造空中园林住区，私密性直接拉满。
车库在地平面以上，自然采光通风，做到真正人车分流，阳光车库0水浸风险。
园林分布花了心思，还设有户外泳池、拱桥观景、流水园景，相当不错。
05
在售楼栋+户型
项目目前透露了3个面积段，建面约95-100㎡三房、建面约100-115㎡四房、建面约120-135㎡板楼。
塔楼为2梯4户/2梯5户，空间利用率高，享受天际高层视野，俯瞰抬高台地园林风光。
板楼为2梯2户，面积段是120-135㎡，南北通透、视野开阔，可直接俯瞰20米抬高台地园林与水景。
芳村近年少见的低密住宅产品，项目纯住宅容积率约3.0，周边在售新房容积率普遍水平4.0。
项目采用巧妙的西低东高楼栋布局，西侧4栋17层板楼，东侧3栋高层塔楼。
- 06
- 优点总结
- 1.4栋17层板楼和3栋32层塔楼，绿地率35%。采用抬板设计，将社区抬高近20米，实现人车分流，减少噪音干扰，同时提升采光和通风效果。户型涵盖95-135㎡三至四房，主打刚需和改善需求，实用率高，部分户型南北通透。
- 2.紧邻地铁1号线坑口站，步行约180米可达，1号线直达珠江新城、公园前等核心商圈，通勤便捷。
- 3.小学对口百年省一级芳村小学本部，初中纳入荔湾11组电脑派位，可摇号分配真光中学、省实广钢校区等名校，教育资源优质且稳定。
- 4.过街即达广百广场，周边3公里范围内覆盖聚龙湾太古里、白鹅潭华润万象城等高端商业体，日常购物、餐饮、娱乐需求一站式满足。
- 周边有荔湾区中心医院、广医一院花地湾院区等三甲医疗资源，生活便利度高。
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