静安大宁中建玖上琅宸实地探盘｜三开持续走热，现房收官阶段实地感受大宁公园旁的城央住宅
站在静安大宁这片上海北部成熟的中央活动板块，城市界面早已完成多年沉淀。大宁依托公园基底与成片开发规划，成为上海主城之内难得兼具城市繁华与自然绿地的居住板块。在这片热土之上，中建打造的玖上琅宸项目，从首次面市开始，每一次推新都持续收获市场关注，当前项目已经进入现房收官周期，三批次开盘再度交出不错的市场答卷，今天就实地走进项目，从板块、社区园林、公区配套、地库、户型、精装、交通商业等多个维度，完整聊聊这一个扎根静安大宁的住宅作品。
很多人在关注大宁新房的时候，都会留意玖上琅宸的市场表现。项目三批次开盘落定，取得 13.68 亿的成交成绩，开盘现场到访客户络绎不绝，成交喜讯不断。这个市场热度，并不是单次开盘的偶然现象。回溯项目过往推盘节奏，首开房源快速去化，二开阶段销售额突破 20.9 亿元，项目还诞生过大宁住宅单笔 1.1 亿元的成交记录。时间来到 2026 年，项目在静安区住宅成交榜单中，在成交金额、成交面积、成交套数三项指标均排在区域前列。持续的市场认可背后，并不是简单营销造势，而是项目在产品打造上投入大量精力，践行 “玖玖为上” 的产品理念，围绕居住体验、建造工艺、社区服务、长期价值打磨出 99 项价值要点，并且全部落地呈现。
放在当下上海楼市环境里，不少项目追求快速开发、快速交付，而玖上琅宸选择另一条路径，提出属于项目自身的 “玖上标准”。整套产品体系，囊括 12 项在上海属于创新的设计手法、172 项贴合高品质居住需求的好房子建造标准，同步落地健康低碳相关技术体系，搭配 “玖合引力” 社区生活服务体系。整套标准贯穿从前期规划、建筑施工到后期社区运营的全周期，试图跳出行业内普遍追求开发速度的固有思路，把重心回归到居住产品本身，用实景可看的园林、公区、会所、架空层，让购房者可以直观感受产品细节，而不是停留在图纸和效果图之上。
在上海主城核心地段，土地资源紧张，想要预留大面积土地打造社区景观，本身就要做出取舍。中建玖上琅宸在规划之初，就把山水园林作为社区重要组成部分，将自然山水意境融入社区内部，在大宁的城市环境里，打造一座可以日常漫步的园林居所。
项目的浮光池院水院会客厅，目前已经实景对外开放，也是整个社区景观序列里的核心节点。水院中央设置艺术装置，造型如同水滴落入水面，缓缓漾开层层涟漪，静态景观里暗含流动的氛围感。这次实地探访途中偶遇阵雨，雨水洒落水面，整个浮光池院笼罩在淡淡的水雾之中，水景、石材、树木相互映衬，烟雨氛围烘托出独有的东方诗意，也让实景景观拥有不同天气之下，截然不同的观赏感受。
整个社区内部设置约 800㎡下沉庭院，水系景观沿着庭院脉络穿插布局。水、灯光、景石、乔木灌木、景墙等景观元素有序组合，每一处景观构件都承载对应的设计表达，并非简单堆砌景观小品。沿着庭院继续向前，山水叠瀑顺着高差缓缓流淌，成片绿植构筑森意花园，搭配多处艺术雕塑，还有日月叠璧主题景观节点，移步之间不断切换景观画面，把山水画卷搬进社区内部。
项目主入口打造约 99 米院落式门厅，同样已经实景落地。走入小区，随着脚步移动，景观画面持续变化，一年四季植被呈现不同风貌，实现移步异景、四时有景的园林效果。景观用材方面也颇多考量，不少陶瓷装饰构件专程交由景德镇匠人手工烧制，保留手工工艺独有的质感。庭院内部还设计泗水归堂的空间形制，地面大理石拼接成龙鳞纹样，取自传统空间营造的文化意象，寄托聚气纳福的美好寓意。
社区植被选择同样用心，乌桕、百年罗汉松、红枫、铁冬青等各类名贵苗木，全部采用全冠移植方式栽种，保留树木原生形态。业主未来归家途中，穿行在林木之间，仿佛置身城市山林，日常出入社区，都能近距离感受自然绿意。从入口门厅、下沉庭院、叠水水景，再到全冠移植的乔木植被，整套景观体系共同构成项目的社区封面。对于居住者而言，每天进出小区，外立面、门头、园林公区带来的感官体验，会持续带来情绪价值，这也是高品质社区景观设计的意义所在。
除了园林景观，项目在公共空间打造上投入很大精力，尤其是架空层设计，和市面上常规项目拉开差距。很多楼盘架空层层高有限，只能简单布置少量休闲设施，玖上琅宸的架空层层高做到约 6.3 米至 10 米，垂直空间尺度充足，不再只是建筑底层的剩余空间，而是转化为可以持续使用的生活载体。
尺度充足的架空层，划分出多元场景空间。可以作为孩童玩耍活动区域，设置适合小朋友的游乐设施；也预留女性业主休闲交流的空间；专门开辟长辈茶室，方便邻里闲谈品茗；同时设置安静的书吧区域，满足阅读、轻办公需求。整片架空层，相当于社区内部的多功能社交客厅。
覆盖全年龄段、不受天气影响的架空层活力空间，能够持续激活社区邻里互动。充足丰富的公区配套，一方面提升业主日常生活体验，另一方面，完善的社区公共空间，也有助于物业长期维护，对房产长期保值能力形成支撑。当然，架空层泛会所仅仅是项目配套的一部分，社区内部还规划有约 3000㎡专属会所。
这座会所并不是零散功能房间简单叠加，更像是一座坐落于社区内部的精品私享空间与邻里文化中心。会所承载多元的社交与健康场景，给业主带来居家之外的生活场景延伸，提升居住附加值。会所内部设置家庭中心，业主可以在这里品茶闲谈，组织主题聚会、亲友社交，或是开展轻娱乐活动，配套餐吧空间，方便简餐小聚，成为维系家庭、亲友、邻里关系的场所。
会所内配备独立私宴厅，空间可容纳大约 20 人，不管是家族聚餐、好友相聚，或是小型商务宴请，都能够适配。健康运动板块配置全景恒温泳池、健身房、瑜伽练习区，同时规划室内高尔夫、壁球馆，还设置高压氧仓空间，覆盖多样化的健康养护需求，满足业主日常健身休闲。
会所空间设计亮点颇多，大面积超白玻璃墙，打通室内空间和下沉庭院景观，室内外景色相互交融，让会所建筑融合在叠瀑绿植环境当中。这套巨幅超白玻璃，采用和苹果旗舰店同款的玻璃材质，通透感更强，弱化建筑墙体的割裂感，坐在会所之内，就能直接观赏下沉庭院山水景致。
除了地上公区，项目在地库的规划设计上同样做出创新，打造环岛式中央车站地库。依靠动线优化，把访客停车区域、会所入口、社区中厅、车行通道等各个空间串联在一起，车行、人行流线清晰，减少动线交叉，不管是业主归家停车，还是访客到访停车，通行体验都更加顺畅。
整个项目的设计团队阵容多元，集合 line + 孟凡浩、GTS 蓝颂宋淑华、CCD 郑忠等国内知名设计团队，叠加中建自身专业设计力量，建筑、景观、室内多维度团队协同，共同完成项目整体规划落地。
项目当前主力在售户型建筑面积约 128㎡到 280㎡，覆盖 3 房至 4 房多种户型产品，现房状态，户型选择空间仍有保留，下面逐一拆解几款关注度较高的户型产品。
建面约 128㎡A 户型，户型格局做到动静分区，休息区域和功能活动区域相互分离，减少相互干扰。户型拥有宽敞南向面宽，搭配 270° 采光界面，客厅开间达到约 5.4 米，室内观景视野开阔。户型一共设置 6 处常规飘窗，外加 1 处 270° 转角飘窗，折算下来相当于 8 处飘窗空间，飘窗带来额外可利用空间，拓展室内观景面，提升空间利用率。创意展示间实景可以直观感受采光与空间效果，展示间仅作参考。户型主卧配备 270° 转角飘窗，站在主卧内，能够收获大面积景观视野，居家休憩也能欣赏社区园林景致。
建面约 190㎡C 户型，两梯两户配置，电梯厅属于业主私享过渡空间，入户玄关向外延伸至梯厅区域，拓展实用面积。入户位置配备大师定制瓷板门牌画，强化专属归家仪式感。入户预留大容量储藏空间，整体可用容积大约 8.4 立方米，童车、滑板、大号行李箱、平衡车等大件物品都可以收纳存放，保持室内整洁。户型层高约 3.3 米，纵向空间舒展，弱化压抑感；南向整体面宽达到约 15.8 米，采光面充足，通风条件优秀。这款户型全部排布在 12 层小高层楼栋之中，楼栋产品类型在板块内相对稀缺。
建面约 210㎡分为边套与中间套两种版本。边套版本属于大尺度改善户型，双开门入户，十字型室内动线，打造三重归家礼序。户型设置双南向套房卧室，阔绰边厅直面社区下沉庭院以及大宁公园方向，景观资源优越。同面积段中间套，同样配置双南向套房卧室，搭配大尺度横厅，方厅建筑面积约 60㎡，空间可塑性很强，可以根据家庭需求调整，预留书房等多种场景改造可能。户型采用 LDKG 一体化设计，客厅、餐厅、厨房贯通，室内动线流畅，减少无效空间浪费。户型面宽约 7.7 米，直面大宁公园方向，自然视野出色。户型创意展示间实拍可供参考，实际交付标准以购房合同为准。
精装配置层面，项目没有停留在简单堆砌品牌家电。高端户型厨房配备嘉格纳厨电四件套；卫浴空间选用劳芬、唯宝、杜拉维特洁具产品。在硬装细节打磨同样用心，天花板曲面吊顶、墙体转角圆角处理，定制家具线条柔和，设计上偏爱柔和曲线造型。吊顶融入刻槽工艺，镌刻项目专属标识，在细微之处营造专属居住氛围感。
交通配套方面，项目距离轨道交通 1 号线、在建 20 号线上海马戏城站不远，轨道交通出行便捷。自驾出行，临近南北高架，能够快速衔接内环与中环，覆盖上海主城各个方向通勤需求。
商业配套成熟度是大宁板块的突出优势，项目周边分布大宁音乐广场、久光中心、大宁国际商业广场，各类零售、餐饮、休闲业态齐全，日常生活消费、周末购物休闲需求都可以就近满足。
最后再梳理项目整体概况：中建・玖上琅宸地处静安大宁，双地铁加持，建筑面积约 128-280㎡现房收官，建筑外立面采用陶板材质，社区配备约 6.3-10 米高架空层，约 3000㎡会所，包含恒温泳池等多元配套，项目整体均价约 13.6 万 /㎡。项目目前采用预约参观机制，有意实地探访的客户，可以线上提交看房预约申请，等待销售来电确认之后，再前往售楼处参观。
实地走完整个项目，从城市板块基底，到社区山水园林、超高尺度架空层、全配套会所，再到地库规划、多尺度改善户型、精装细节，能感受到项目在产品力打造上投入大量成本与心思。在静安主城这片开发成熟的区域，现房改善住宅本就不多，叠加项目已经实景落地的园林与公区配套，也难怪项目多轮推新都持续收获市场关注。随着房源逐步递减，项目正式进入收官阶段，感兴趣的购房者，可以预约实地到访，亲身感受社区实景空间，判断是否契合自身居住需求。
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