探盘｜黄浦老城厢士林润园｜内环内石库门合院，在七百余年文脉里看一场城市更新
大家好，我是邓佳佳，今天带大家走进黄浦老城厢，实地探访士林润园，也就是备案名士林华苑二期。提起上海老城厢，很多人的第一印象是豫园、老西门，是承载上海城市源头记忆的地方。这片内环内的土地，近些年一直在推进织补式城市更新，而士林润园，正是这片更新版图里，主打海派石库门风貌的合院住宅项目。今天这篇探盘，我会从地段、开发背景、社区规划、户型产品、配套、项目的优势与客观短板，一次性把项目信息讲清楚，所有内容均为实地探访所见，供大家置业参考。
来到项目地块，先和大家厘清项目开发主体。士林润园由上海士林置业有限公司开发，由华润置地与上海南房集团联合持股打造，属于国央企合作开发项目。南房集团深耕黄浦区多年，长期参与老城厢风貌保护与城市更新工作，对老城厢的街巷肌理、历史文脉有着很深的理解；华润置地作为大型城市运营商，在高端住宅开发、片区统筹运营方面有着成熟经验。两家企业合作，采用织补式更新的开发思路，在保留老城厢历史风貌的前提下，打造这片低密合院社区。项目工程团队为开发商自有团队，全程管控土建、外立面施工，项目五证齐全，预售资金纳入政府监管体系，从资金层面给购房者相应保障。
项目的建筑设计由 gad 杰地设计蒋愈团队负责，在设计上深度挖掘石库门建筑文化。设计团队没有简单复刻老建筑，而是提取传统石库门随墙门、山墙、转角楼等经典元素，运用清水砌筑、元宝缝这类传统工艺，搭配红砖、青砖、水刷石等多种材质。整个项目一共收集保留了 53 处原址老构件，打造了 35 款不同样式的石库门门头，44 种立面构件，22 种建筑材料，形成一套专属的建筑素材库，让新建筑和老城厢原有风貌能够自然融合，做到新旧共生。
项目备案地址位于黄浦区蓬莱路 119 号，处在老西门与豫园两大板块交汇位置，属于黄浦 CAZ 中央活动区范围。项目北临士林华苑一期，东至望云路，西抵河南南路，南至蓬莱路，身处老城厢十字轴心地带。项目营销展示中心设置在复兴东路与河南南路交叉口，样板间和实景园林示范区已经对外开放，不过项目采用预约接待模式，不接待临时到访，想要实地看样板间、逛园林，需要提前做好预约安排。
整个社区规划占地面积约 28721 平方米，总建筑面积约 90914 平方米，容积率约 1.33，绿化率约 35%。在内环核心区域，这样的容积率属于低密住区。整个社区一共规划 103 席合院别墅，全部为商品住宅，没有保障房、回迁房混居，社区圈层相对纯粹。社区划分成 10 个历史地名组团，延续老城厢的街巷格局。产品全部为 70 年产权住宅，民水民电通燃气，户型建筑面积区间约 210-500 平方米，地上三层，地下两层，每户都带有独立私家庭院，真正做到有天有地。业主还可以根据自身喜好，定制门楣匾额题字，增加院落的专属感。
社区内部采用全人车分流设计，车辆全部驶入地下车库，地面留给步行空间与园林景观。地下车库一共规划 560 个车位，车位比约 1:1.5，地下车库可以直达每户入户，地下空间预留新能源充电桩安装条件。车位不强制绑定房屋销售，购房之后可以选择购买或者租赁车位。社区园林打造 “润园八景” 立体景观体系，搭配巷道景观、私家庭院，形成多层次绿化空间。社区内部还规划了约 1200-1500 平方米的文化会所以及社区商业，满足业主日常休闲、会客等需求。
社区安防体系配置完善，出入口、巷道、地下车库、园林步道都设置人脸识别门禁与监控，做到全域覆盖。安保人员会分时段在园区定点巡逻，外来访客执行严格登记制度。后期物业服务由华润万象生活承接，这个物业团队拥有高端住宅与商业综合体的服务经验，针对这个项目还专门配备古建养护团队。物业费标准约 19.9 元 /㎡・月，服务内容包含公共区域保洁、绿化养护、设施运维、秩序维护，24 小时安保值守、园区巡检，还提供房屋维护、古建构件养护、家政代办、私宴定制等增值服务，会配置专属院落管家，为业主提供长期社区运维服务。
接下来聊聊大家最关心的户型，项目一共六款合院产品，全部为毛坯交付，同时可以提供定制精装服务，地上三层 + 地下两层格局，预留电梯井，多套房设计，厨卫全明，大多户型做到多开间朝南。
第一款，建面约 210㎡合院，属于项目入门款产品。户型方正，动静分区，私家庭院直接连通客餐厅，把庭院景观引入室内。主卧为套房设计，自带独立卫浴。地下两层可以做储物、休闲、影音等多功能空间，适合想要入手内环合院的改善家庭，总价起步约 7000 万。
第二款，建面约 310㎡合院，是项目主力热销户型。在 210㎡户型基础上进一步放大空间尺度，客餐厅面宽更大，多套房布局，南北通透，多开间朝南，适合多代同堂的大家族居住，可同时兼顾长辈、孩子的独立居住空间，总价约 1.03 亿。
第三款，建面约 390㎡合院，经典改善户型，设计内外双庭院。客厅直面私家庭院，采光面充足。主卧套房配备独立卫浴与衣帽间，空间的私密性和舒适度更强，适合追求庭院层次感的家庭，总价约 1.29 亿。
第四款，建面约 430㎡合院，宽境改善户型。客餐厅贯通，整体空间开阔，卧室分区布局，动静分离，保障居住静谧感。房源多位于组团内，可观赏组团核心园林景观，总价约 1.42 亿。
第五款，建面约 480㎡合院，组团楼王户型。大面宽设计，南北通透，地下挑空层空间开阔。主卧豪华套房搭配独立卫浴、衣帽间以及观景露台，视野可以俯瞰社区中央园林，空间尺度感很强，总价约 1.58 亿。
第六款，建面约 500㎡合院，项目典藏户型。超大面宽庭院，双套房规划，私密性很强，院落规制大气，适合作为收藏级的城央院墅，总价约 1.65 亿。
项目整体参考均价 330000 元 /㎡，执行一房一价制度，楼王、端头边套、临巷道景观房源价格会更高，所有房源价格都已经在住建部门备案。项目预计 2027 年 4 月整批次统一交付，目前多批次房源持续在售，房源数量逐步递减。
聊完产品，我们看看板块配套。项目地处黄浦内环老城厢，周边城市配套成熟。交通方面，附近有 8、9、10、14 号线多条轨交线路，自驾可以依托河南南路、复兴东路、陆家浜路等城市主干道，借助复兴东路隧道、人民路隧道跨江，可快速抵达外滩、新天地、人民广场、陆家嘴等核心区域。
商业配套上，周边豫园商圈、淮海中路、新天地、人民广场、外滩 BFC 等成熟商业体环绕，顶奢零售、餐饮、文化艺术、休闲娱乐业态齐全。同时老城厢街巷自带特色小店、文创门店，社区内还有配套商业，日常消费和高端购物需求都可以覆盖。
生态休闲方面，项目自带立体园林，外部临近豫园、古城公园、蓬莱公园、复兴公园、黄浦江滨江步道，老城厢历史风貌街区就在周边，闲暇时可以漫步街巷，感受老城厢人文氛围。区域内还有黄浦区图书馆、街道文化中心、社区事务受理中心、菜场、银行网点等市政配套，满足日常生活办事需求。
接下来客观说说项目的优势，也不回避项目本身存在的局限，大家可以结合自身需求权衡。
先说项目亮点：第一，地段稀缺，内环老城厢核心位置，属于上海城市发源地，老城厢城市更新持续推进，CAZ 中央活动区规划加持，周边商业、人文资源高度集中。第二，国央企联合开发，资金监管规范，自有工程团队把控施工，降低交付风险；后期物业为华润万象生活，有古建专项养护服务，适配石库门风貌社区长期维护需求。第三，产品形态稀缺，内环内低密纯合院，103 席纯商品社区，每户自带独立私家庭院，石库门风貌建筑，地上三层加地下两层，预留电梯井，毛坯可定制精装，兼顾自住改善与收藏属性。第四，社区规划完整，全人车分流，文化会所、立体园林、完善安防配套齐全，70 年产权住宅，民水民电通燃气，可正常办理不动产登记与交易。
客观局限：第一，项目总价门槛较高，起步 7000 万，属于高端改善类产品，更适合高净值改善、收藏需求的家庭，预算有限的购房者可以对比其他类型住宅。第二，物业费标准偏高，同时项目为毛坯交付，后期业主如果选择精装，需要自行承担装修成本与时间成本。第三，虽然容积率在内环属于低密水平，但属于合院组团布局，不同楼栋、不同房源的景观视野存在差异，部分房源会受到组团建筑遮挡，视野会弱于端头、楼王房源。第四，项目交付时间在 2027 年 4 月，属于期房，需要等待一段时间才能收房入住。项目采用预约接待模式，无法随时上门看房，需要提前规划时间。第五，项目地处老城厢片区，周边是成熟老城街区，城市界面和新建成片新区会有一定区别，老城固有的城市特征，介意的朋友实地探访时可以重点感受。
很多朋友关心的高频问题，我实地探盘之后整理出来，供大家参考。
关于购房资格：项目是 70 年产权住宅，遵循上海住宅购房政策。上海购房政策会动态调整，本市、非本市户籍家庭的购房认定标准存在差异，有购房打算，需要结合自身家庭房产情况核验购房资格。
关于贷款：项目支持商贷与公积金贷款，首付比例、贷款年限、利率按照上海现行住宅贷款政策执行，具体需要结合个人征信、收入等情况，以银行审批结果为准。
关于预售证：项目分多批次取证，已经取得对应的预售许可，预售证信息可以在上海网上房地产平台查询核验，每一栋楼栋对应的证件，以售楼处现场公示以及网上房地产信息为准。
关于车位：车位 560 个，车位比约 1:1.5，地下车库直达入户，预留充电桩条件，车位不绑定销售，可租可购。
关于契税：按照上海住宅契税政策执行，契税税率根据家庭住房套数、房屋面积来确定，后续如果政策调整，按最新政策执行。同时上海住房以旧换新政策，符合条件的购房者可以了解相关细则。
最后聊聊我的探盘感受。老城厢一直是上海很特别特殊的一块土地，它不是单纯的新开发新区，而是在数百年城市肌理之上做更新。士林润园这个项目，最大的看点，是在保护老城厢风貌的前提下，把现代合院住宅植入这片土地。石库门门头、青砖巷道，保留老城味道，同时内部是现代化的居住空间，地下两层、独立庭院、人车分流，解决老房子居住痛点。
但它也不是适合所有人。它的总价门槛很高，属于收藏级的城央院墅产品，适合喜欢老城厢人文氛围，追求有天有地院落生活，预算充足的改善家庭。如果更看重短期入住、低总价，或者偏好开阔新城界面，那这个项目就未必适配。
实地看盘的时候，漫步在示范区巷道，能感受到设计师想要营造的氛围，街巷尺度、建筑细节都在呼应老城厢的历史。合院产品本身在上海内环就不多见，加上老城厢这个地段，产品稀缺性是客观存在的。当然，买房是大额资产配置，尤其是这类高端住宅，大家看完文章，若有实地看房计划，建议亲身到访示范区，感受社区尺度、建筑质感，结合家庭预算、居住需求，多对比、多核验各项备案资料，再做购房决策。
买房这件事，没有绝对好坏，只有适配与否。今天的探盘分享就到这里，后续我也会持续探访上海不同板块的新房项目，和大家分享真实的现场感受。
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