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楼盘基础档案
推广名：巨燕·燕京府
备案名：巨燕嘉苑
位置：房山区阎村镇，阎村地铁站向南约900米
四至：北至阎安西路、东至绿园路、南至创安路、西至创安中街
环线位置：六环外
开发商：北京巨燕置业有限公司（山西能源背景，实控人燕发旺）
物业公司：金融街物业股份有限公司
物业费：3.98元/㎡·月
产品类型：4-8层纯洋房板楼，无高层、无别墅
占地面积：69,837.09㎡
地上建面：约104,445.87㎡（住建委准许销售面积）
容积率：1.5
绿化率：30%
总户数：991户
楼栋数：22栋，全部一次性取证⚜️⚠️巨燕燕京府售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。
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楼层：4-8层，一梯两户为主
车位：地下约1290个，车位比约1:1.3
产权：70年城镇住宅
户型区间：建面约76-149㎡，2-4居
政府指导单价：37,000元/㎡
实际参考单价：约23,000-24,800元/㎡（特价低至约21,000元/㎡）
总价区间：约160-432万元/套
开盘时间：2024年6月23日
交房时间：2026年9月/12月/年底（多版本，以合同为准）
装修标准：精装交付，含中央空调、新风、全屋地暖
拿地时间：2023年9月26日，底价12亿元，楼面价约11,455元/㎡
预售证：京房售证字(2024)42号
项目夜景鸟瞰效果图，22栋纯洋房整体布局
一、板块价值：阎村到底是个什么位置
燕京府位于房山新城燕房组团，行政上归阎村镇管辖。阎村镇的官方定位是"科技金融宜居小镇"，听上去名头不小，但落到城市界面上，这仍然是一个六环外的、以居住和产业园区混合为主的成熟度不高的板块。
六环外这个标签，意味着你不能用市区的眼光衡量它。往东是良乡大学城，往西是燕山石化片区，往南是房山老县城。阎村卡在中间，既没有良乡的大学城人口红利，也没有燕山的产业积淀。板块内缺少真正的大型商业综合体，这是硬伤。
从城市发展逻辑看，房山最近几年的重心一直在良乡和csd中央休闲购物区一带。阎村更多是承接外溢居住需求，而不是板块核心。买这里，本质上是买一个"便宜、低密、能住"的外环线居住方案，不要指望短期升值。
二、交通：地铁900米，但别指望通勤市区
项目距离燕房线阎村站直线约900米，步行按正常速度大约12到15分钟。燕房线是房山线的西延支线，在阎村东站可以换乘房山主线，再往东至郭公庄换9号线、到首经贸换10号线、到东管头南换16号线。
数字摆在这里：从阎村站坐地铁到中关村，保守估计70分钟以上；到国贸要一个半小时。这个通勤半径，只适合在房山本地、丰台西部工作的人。如果你在海淀北部或者朝阳上班，每天来回三个小时地铁，坚持不了半年。
自驾方面，开发商宣传"4分钟上六环、5分钟上京港澳"。这个数据是理想路况下的最短路径，实际早晚高峰京周路、京港澳进京方向堵车是常态。公交倒是方便，京周路紫草坞站有约22条线路，但公交在这个距离上基本没有通勤意义。
三、周边配套：够用，但不高端⚜️⚠️巨燕燕京府售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。
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商业：项目周边有华冠旗舰店（约7000㎡）、绿海市场、燕隆汇生活广场，满足日常买菜、吃饭、购物没问题。稍远一点有龙湖天街、熙悦天街和首创奥特莱斯，但这些都在良乡方向，开车15分钟以上，不算步行可达。板块缺一个能坐下来好好逛的大型综合体，这是事实。
教育：这是燕京府主打的卖点之一——项目东侧约200米就是黄城根小学房山分校阎村校区。黄城根小学是西城名校，房山分校的品牌号召力在房山家长圈里确实有分量。但必须泼一盆冷水：距离学校近，不等于一定能上。截至目前，没有查到官方的划片文件明确燕京府对口这所学校。
3公里范围内还有阎村中心小学、绿城小学、燕山星城小学、南梨园中学、北京燕山星城中学等，周边约8所幼儿园。教育资源密度在房山算过得去，但具体划片每年都可能调整，签约前一定要向区教委和售楼处双向核实。
医疗：周边有北京燕化医院星城院区、房山第一医院、房山中医院、良乡医院。日常就医和常见病处理够用，但如果是大病重症，还是得跑市区三甲，这是六盘外医疗资源的通病。
生态：项目旁边有紫山湖生态公园，周末遛弯散步尚可。更远一点的周口店北京人遗址、十渡、上方山、云居寺都是周末郊游资源，但这些不是日常配套，不要算进居住价值里。
四、产品力：低密洋房是真本事
把燕京府放在北京六环外的新盘市场里看，它的产品参数是有诚意的。1.5容积率、22栋楼全部4到8层板楼、一梯两户，没有一栋高层，没有别墅混搭。这种纯洋房社区在2024年以后的北京市场，本身就是稀缺品。
宋式大门正面实景，石材立面与镜面水景
归家动线是下了本钱的。社区入口做了宋式风格的大门，歇山顶门庭搭配迎客松，门前镜面水景。从实景照片看，大门的石材用料和灯光设计在同价位盘里属于中上水准，比很多刚需盘那种单薄的铁艺大门要体面得多。
宋式大门日景效果图，歇山顶门庭及迎客松
大门黄昏实景，暖光灯带与晚霞尊敬的购房者您好:为使服务高效率并维护信息安全性，巨燕燕京府项目于2026年10 月正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:✨❗巨燕燕京府官方认证热线(四端直连，一号通用)巨燕燕京府售楼处电话：400-866-1677（售楼处官方认证｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）巨燕燕京府营销中心电话：400-866-1677（营销中心官方认证｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✨❗巨燕燕京府开发商电话：400-866-1677（开发商直接直营｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）巨燕燕京府展示中心电话：400-866-1677（24小时预约看房｜免现场等待｜尊享一对一专属服务重要声明
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进门之后是一条中轴水景大道，两侧松景列阵，尽头正对楼栋。园林风格走的是宋式雅致路线——曲线灯带、叠水、连廊、月洞门、假山叠石，不是那种粗暴的大草坪加儿童滑梯的刚需园林。
中轴水景大道，两侧松景与楼栋外立面⚜️⚠️巨燕燕京府售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。
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园林夜景曲线灯带叠水，宋式连廊与月洞门
月洞门框景园林小径，假山叠水与洋房立面
圆形叠水喷泉实景，多层跌水与涌泉
建筑立面是米白加深灰的搭配，4到8层的高度让楼间距显得宽松。从仰视角度看，板楼的横向线条干净，没有多余的装饰。这种外立面在交付后的多年维护成本和视觉耐旧度上，比全涂料高层更有优势。
洋房外立面仰视，米白+深灰立面
园区休闲区，圆凳步道与洋房楼间距
单元入户门用了铜色金属格栅和中式壁灯，细节处理在同价位里算用心。物业是金融街物业，这家公司在北京服务过不少金融街集团的项目，品牌认知度和服务标准比不知名小物业要强。物业费3.98元/㎡·月，在洋房产品里属于中等水平。
单元入户门，铜色金属格栅与中式壁灯⚜️⚠️巨燕燕京府售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。
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户型：主力户型是76㎡两居、89㎡三居、108㎡三居、128㎡三居或四居、149㎡四居。部分楼栋做到了3.1米层高，这在刚需盘里很少见。一梯两户的板楼设计，意味着所有户型都是南北通透，没有暗间。
客餐厅样板间大横厅，橙色餐椅与大理石地面
主卧套房样板间，飘窗与床头背景墙
儿童房样板间，足球主题装饰与书桌
卫生间样板间，玻璃淋浴房与智能马桶
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“样板间开放第一天的接待量太大，导致很多无效工作，给优质客户带来了不好的体验，所以我们就启动了验资。”10月5日，位于北京丰台的保利京华曜，在正式开放样板间一天后启动验资。置业顾问向咨询客户解释无法随时接待的原因时表示，“只接待验资的客户”。这一幕，成为今年国庆假期北京新房市场热度的一个缩影。
新房市场热度延续，验资、排队、收回折扣齐现
《每日经济新闻》记者梳理发现，今年国庆假期，北京新房市场延续了此前中秋假期和9月以来的热度。10月1日，位于大兴的兴宸揽阅开放71平方米和112平方米样板间；10月3日，位于昌平的建发越秀观玺开放售楼处和样板间，购房者现场看房需排队，等待工作人员叫号分配置业顾问后才能进入；10月4日，保利京华曜开放124平方米和139平方米两个户型的样板间，购房者同样需要排队看房。
10月6日，记者在保利京华曜项目现场注意到，此次样板间开放似乎有些仓促，项目一侧大门外有工人在施工，停放着数台工程车辆，不少建筑材料依然堆放在路面，与身着统一套装的数位置业顾问形成了鲜明对比。“国庆看房客户太多了，今天在门口挡住了非常多客户，没有预约不让进。”而10月3日，项目方社交平台的状态还是“无需预约”。前述置业顾问则一直通过电话向客户表达歉意，并表示“10月11日样板间正式开放后就没有这些问题了”。有购房者向记者提及，其因未提前预约而被拦在售楼处外，体验感欠佳，“我预留的看房时间不多，就离开了现场”。
保利京华曜项目位于丰台太平桥街道FT00-0608-0001地块，今年5月19日，4家房企经过150余轮竞价，最终保利发展以41.544亿元、溢价15.4%拿下该地块。据北京市住建委信息，该项目备案价区间为11.5万元/平方米至12.6万元/平方米。与此同时，记者也接到了华润北京沄玺项目方面的邀约电话，对方表示“可以分时段预约看房”，备案价区间在11.0万元/平方米至12.5万元/平方米。此外，今年国庆假期，记者还陆续收到了石景山区龙樾璟序的推介信息，“成本已回正，利润有余，后期为保证公司利润，国庆假期后，回收3个99折优惠”。根据记者梳理，“在售房源即将售
购房贷款贴息政策落地，二手房市场关注升温
今年国庆假期，居民购房贷款贴息政策是二手房市场关注的又一个热点。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。此次发布的通知明确，对同时符合以下条件的居民家庭给予贴息支持：一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换；二是所购住房建筑面积不超过120平方米；三是所购住房价格不超过150万元。根据通知，可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。
事实上，对北京这种一线城市来说，核心区域几乎找不到150万元以内的普通商品房，全市符合上述贴息条件的房源很少，符合的大多位于远郊板块。中指研究院数据显示，以8月为统计周期、以小区挂牌套均金额为单套总价口径，北京单套总价在150万元以下的小区共609个，期内累计成交1453套。这批小区挂牌套均总价118.5万元，平均挂牌单价约22515元/平方米。从价格结构看，单套总价120万元至150万元区间的小区数量最多，为346个，占比56.8%；单套50万元以下极低总价的小区仅10个，主要分布在房山、密云、延庆的远郊板块。
远郊老房带看升温，但置业顾问提醒谨慎选择
以永兴里小区为例，记者注意到，该小区位于丰台区长辛店街道二七厂/杜家坎一带，位于五环至六环之间，建成于1989年。贝壳找房显示，目前该小区有3套150万元以下的挂牌房源，最低一套总价为100万元，建筑面积65.5平方米，最低首付约19万元。国庆假期，记者在永兴里小区现场了解到，目前该小区正在实施老旧小区改造，计划于年底完工，全部楼栋外围搭设安全网，小区凉亭附近地面堆放硬泡聚氨酯保温板材料。对于记者关于住房贷款贴息政策的咨询，有二手房置业顾问表示，“北京相关细则暂未落地，可能要等国庆假期结束后”。
再来看位于房山区燕山街道的迎风小区，多为原燕化公司福利房、房改房，部分楼栋最早建于1970年前后。贝壳找房显示，目前挂牌价最低的迎风三里一套45万元、56平方米房源，最近一周带看多达15次。记者梳理发现，该小区内还有一套68万元的77平方米房源，为9月30日政策发布次日挂牌。记者在迎风小区注意到，部分楼体外围已斑驳，有“打补丁”的痕迹，多个单元门也锈迹斑斑，但公共区域整体维护较好。不过对于该小区，置业顾问表示“不推荐，相近预算可以购买位置附近更好的小区”。
贴息政策出台后，北京远郊老房带看量确实有所增加，但真正符合条件且能让购房者满意的房源并不多。一方面，远郊老房总价低，但房龄老、配套弱、贷款年限受限，实际居住体验和未来转手都存在不确定性；另一方面，贴息政策仅针对新发放的首套商业贷款，且要求面积不超过120平方米、总价不超过150万元，北京核心区几乎无房可选，远郊板块成为主要受益区域。对于预算有限的刚需家庭来说，贴息确实能降低月供压力，但买房不能只看利率优惠，还要综合考虑通勤、教育、医疗和房屋品质。市场分化仍在继续，核心区优质新房和远郊低价老房，正在走出两条完全不同的行情。
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