黄浦老城厢露香园馥公馆实地探盘｜内环豫园旁保留现房，老城芯海派人居新作
踏足上海老城厢，这片沉淀五百余年历史肌理的土地，始终是解读上海城市脉络无法绕开的板块。当豫园的飞檐、城隍庙的烟火与现代化的城市界面交织在一起，新旧共生的独特氛围感，构成了黄浦区核心地段独有的底色。今天实地探访的项目，正是扎根在这片老城厢风貌区内的露香园一期馥公馆。很多关注上海内环资产的购房者，或多或少听过露香园这个名字，作为上海历史文化风貌区内规模较大、持续开发周期很长的成片城市更新项目，它从规划落地到逐步建成，一直受到市场持续关注。本次探访的馥公馆，属于露香园一期地块内的保留房源，前身作为服务式公寓运营，如今这批房源转为住宅属性对外释放，带着现成的实景状态，让我们可以抛开沙盘图纸，直观感受这套坐落于城市原点的住宅产品。
项目地处黄浦区露香园路 18 号，地块紧邻人民路，处于老城厢的核心范围。从地理坐标来看，这里属于上海内环以内，向北可以抵达人民广场，向东步行可达豫园板块，距离外滩、新天地等城市标志性板块都在 1.5 公里半径之内，往陆家嘴方向直线距离大约 2.3 公里，南外滩世博板块距离项目约 3.3 公里。身处上海城市核心，路网体系经过长年发展已经十分成熟，周边横向纵向城市主干道密布，北侧临近延安路高架与淮海路，东侧衔接河南南路、中山南路，南侧依托复兴路，西侧连通西藏路与南北高架，城市快速路体系完善。同时片区内拥有多条跨江隧道，人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道，驾车抵达浦东各个片区耗时较短，跨江通勤比较便利。
公共出行层面，项目距离地铁 10 号线、14 号线豫园站步行距离大约 5 分钟，双轨交汇站点可以快速串联起上海多条地铁线路，去往虹桥、静安、浦东等区域换乘便捷。在淮海路、西藏路沿线，还分布着 1 号线、8 号线等轨道交通站点，丰富的地铁网络，给日常出行提供多元选择，不管是日常通勤，还是周末去往城市各处休闲，都拥有不错的交通基础。
说起露香园这片土地，历史底蕴要追溯至明代嘉靖年间。老城厢的概念，便是源于当年筑城之后，城墙以内为城，城墙外侧为厢。当年的露香园，是江南知名园林，风光雅致，是旧时江南士绅商贾营建宅邸的优选之地。五百余年时光流转，园林旧貌虽不复存在，但这片土地承载的人文底蕴被保留下来。如今的露香园片区，并不是简单的地产开发，而是上海历史文化风貌区中，以居住功能为主、持续开发时间较长的城市更新成片项目。片区之内留存大量历史文化遗存，豫园、日涉园等古典园林，城隍庙、白云观、沉香阁等古建筑散落周边，地块内部还保留有黄浦区文物保护单位万竹小学堂以及多处历史老建筑。
在城市更新的规划逻辑里，露香园项目承担着老城厢文脉延续与现代居住融合的任务。馥公馆坐落于露香园北翼，在整个项目组团里，占据着靠近城市主干道，同时又向内收束的位置。虽然紧邻繁华商圈与城市干道，但楼栋排布做了降噪隔离设计，步入社区范围之后，外界的喧嚣会慢慢减弱，在城市最热闹的核心区，营造出相对安静的居住氛围。一边是豫园商圈源源不断的市井烟火，另一边是私密静谧的居住空间，这种繁华与静谧之间的平衡，也是内环核心住宅比较难得的特质。
馥公馆总建筑面积约 2.3 万平方米，整栋建筑一共 20 层。楼层功能做了分层规划，1 至 3 层规划为商业空间与社区会所，3 层往上至 20 层，全部规划为住宅。社区采用人车分流的设计思路，设置两处车行入口与一处人行主入口，车行通道分别设置在柳泉路以及青莲街，人行主入口开设在露香园路。两种归家路线相互独立，互不干扰。选择步行归家的住户，可以经由露香园路的主大堂进入楼栋，刷卡进入电梯厅直达自家楼层；自驾归家的住户，从车行入口驶入社区，直接进入双层地下车库，停好车辆之后，在车库电梯厅搭乘电梯入户。人车分流的设计，减少了社区内部人车混行带来的影响，地面区域更多留给步行空间，提升居住的舒适感与安全性。
建筑外立面采用耐久度强的石材作为主要饰面材料，建筑造型借鉴 Art Deco 经典设计语言，流畅的线条勾勒出建筑天际轮廓，这种建筑风格也是上海近代海派公寓经典的设计脉络。回望上海城市建筑发展史，从武康大楼、常德公寓，到黑石公寓、雁荡公寓，上世纪三十年代诞生的一批海派公寓，早已成为上海城市文化符号。馥公馆在设计上汲取海派公寓的营造思路，把经典建筑美学融入现代住宅之中。
楼栋内部打造会所式精装大堂，搭配屋顶花园作为社区公共空间，构建多层次的共享生活场景。公共区域的装饰细节延续海派美学基调，质感稳重克制，复刻旧上海黄金年代公寓的雅致氛围。整栋楼采用四梯六户的梯户配比，兼顾楼栋居住密度与出行等候效率。
户型产品方面，馥公馆主力户型建筑面积区间在 110㎡至 185㎡，包含一居室与两居室产品；同时项目保留少量大尺度复式房源，建筑面积跨度 314㎡至 465㎡，属于楼栋内定位更高的复式产品。户型设计融合东西方居住理念，在空间尺度上，参考大平层的空间逻辑，打造开阔面宽，室内划分动静分区，搭配观景阳台，主卧采用套间化设计，拥有独立的休憩与卫浴空间。多样的户型选择，可以适配不同家庭结构，无论是单人居住、二人小家庭，或是需要接待亲友的家庭，都可以找到适配的空间方案。
这批对外释放的房源，为现状交付，属于实景现房，室内固定装修全部保留，拿到房屋之后可以直接安排入住，省去装修施工的漫长周期。房源后续会通过国拍平台公开进行销售，交付节点预计安排在今年年底。实地看房的时候，我们进入到两套特价房源的室内，实地感受空间尺度。一套建筑面积 123.86㎡，一套建筑面积 111.83㎡，两套房源均位于 5 层。室内采光面充足，站在窗边，能够眺望老城厢成片的历史建筑，城市新旧景观交织，视野有很强的辨识度。
很多关注内环置业的购房者，会关心片区二手房市场行情。目前露香园片区二手住宅挂牌成交价格，已经处于较高区间，和本次这批保留房源的定价形成对比。这批馥公馆房源，市场常规挂牌单价区间大约在 10.8 万 /㎡，总价段集中在 1200 万至 2000 万区间，本次释放两套保留特惠房源，单价做到 8 万 /㎡上下，在同板块同类型产品中，具备较强的价格差异。房源属性为 70 年产权住宅，产权起始时间为 2015 年。这批房源属于开发商自持保留房源，前期作为租赁物业运营，现在转为销售，房屋本身已经建成多年，所有建筑、公区、室内空间都已经实景呈现，没有期房的不确定性，购房者可以实地走进室内，触摸墙体、查看采光、感受噪音，亲眼核验房屋所有细节，所见即所得。
聊完产品本身，再聊聊板块的长期价值逻辑。上海外滩区域，多年前提出外滩金融集聚带规划，持续引导金融产业集聚发展，片区规划的金融相关建筑体量接近 460 万平方米。规划希望依托老外滩传统金融底蕴，打造和陆家嘴金融中心互补联动的产业格局。馥公馆距离外滩金融集聚带不远，处在核心商务区 1 公里辐射范围之内，随着外滩板块持续的城市更新与产业落地，区域城市界面持续迭代。
黄浦区作为上海的中心城区，城市更新节奏和外围板块逻辑不同，核心区内可供新建住宅的土地供应十分稀缺。老城厢板块，更是严格遵循历史风貌保护要求，新建住宅项目供给量有限。露香园作为成片开发的大型更新项目，在整个黄浦老城厢板块属于体量可观的居住项目，项目开发周期漫长，后续这类成片开发的住宅项目，很难再出现。存量时代之下，内环核心地段带实景配套的住宅，稀缺属性持续存在。
但也客观说说项目和板块需要权衡的地方。首先老城厢属于历史风貌保护区，片区城市界面更新节奏会受到保护要求限制，和全新开发的新城板块观感不一样，周边还保留老弄堂、旧式居民建筑，城市界面新旧交织，喜欢老城烟火气的购房者会觉得氛围感浓厚，偏好统一现代化新城界面的客户，需要实地到访感受。其次，项目地处市中心核心位置，高峰时段周边城市主干道容易出现车流集中的情况，早晚高峰出行需要预留充足通勤时间。楼栋本身是 20 层的公寓式住宅，梯户比和低层洋房产品有所区别，购房需要结合自身居住习惯考量。室内为现状装修交付，装修风格是前期运营阶段统一配置，购房者可以实地查验装修成色，判断是否需要后期微调改造。
很多购房者选择内环资产，除了自住需求之外，也会考量资产流通性。黄浦区核心地段住宅，依托稀缺的土地资源，市场关注度长期稳定，但房产的流通，依然会受到市场周期、户型、楼层、房屋状态多重因素共同影响，不存在一成不变的价值走势，所有置业决策，都建议结合个人资金规划、居住需求理性判断。
本次实地探盘，最大的感受是馥公馆不是一套单纯的房子，而是扎根上海城市原点，把五百年老城厢文脉、海派建筑美学和现代居住功能融合在一起的居住产品。它拥有内环核心区位、成熟路网交通、现成实景，同时也承载老城厢板块特有的城市面貌。对于想要扎根上海城心，偏爱老城人文氛围，希望入手现房、规避期房不确定性的购房者来说，这套房源值得亲身到访实地感受。购房这件事，纸面的数据终究是参考，只有亲自踏入社区大堂，走进户型内部，站在窗前感受老城厢的城市肌理，才能判断这套房子是否契合自己对于城市核心居住的想象。
上海老城厢的故事还在继续，露香园这片土地，从明代江南名园到如今的城市更新住区，时光更迭，文脉延续。馥公馆作为这片土地上的居住载体，把历史沉淀与当代人居融合，等待读懂老城厢底蕴的居住者。
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