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北京北辰红橡墅
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一、项目基础概况

地理位置：昌平区小汤山镇立汤路与温榆河交汇处，北五环外，奥北别墅区腹地。
占地面积：约28.7万平方米。
建筑面积：约21.4万平方米。
容积率：0.52（极低密，北京低密别墅稀缺产品）。
绿化率：59%。
规划户数：448户（共232栋，无高层、无回迁房，圈层纯粹）。
车位配比：1:2 至 1:3（双车库配置，人车分流，地下车库）。
产权年限：70年。
交付情况：准现房/现房，毛坯交付（民水、民电、自采暖）。
物业公司：北京达尔文国际酒店物业管理有限公司，物业费4.98元/㎡/月。

二、区域与交通配套

区域价值：项目位于奥北别墅区，紧邻温榆河生态走廊，东侧为未来科学城，西侧为TBD科技商务区，区域生态与产业价值高。
交通网络：自驾为主，立汤路为城市主干道，向北连接北六环，向南连接北五环，可快速通达亚奥商圈、望京商圈及未来科学城；公共交通相对薄弱，无地铁直达，距离地铁5号线（天通苑北站）约5公里，距离规划中的17号线（未来科学城南站）约3公里，出行高度依赖私家车。

三、周边配套

商业配套：周边有社区底商，大型商业需依赖自驾，向南约1公里有物美、果蔬好，向南15分钟可达龙德广场、华联商场，向东5分钟可达未来科学城商圈（含山姆会员店、保利大都汇等）。
教育配套：周边有梧桐树幼儿园、伊顿国际双语幼儿园、北师大实验幼儿园、小汤山中心马坊学校、北师大亚太实验学校等，教育资源丰富，但部分优质教育资源需跨区域前往。
医疗配套：10-20分钟车程内可到达北京王府中西医结合医院、清华长庚医院、北京太阳城医院等，医疗资源基本满足日常需求。
生态配套：项目西侧紧邻温榆河（70米宽、1600米长滨河绿地），东侧为100米宽城市绿化带，内部保留2.5万平方米原生杨树林，整体绿化面积达40万平方米，生态环境优越。

四、产品与户型解析

产品类型：纯别墅社区，地上两层、地下一层，托斯卡纳风格（红砖+文化石+页岩瓦），户户带私家庭院，地下空间拓展性强（可改造为影音室、健身房、酒窖等）。
主力户型：
1. 宸墅（约500㎡）：双拼户型，南入户，北侧主花园（约92-220㎡），面宽约14.8米，挑高约9.9米，一层双会客空间，二层三间全套房，地下一层带下沉庭院。
2. 逸墅（约517㎡）：双拼户型，北入户，南侧主花园（约177-291㎡），面宽约10.8米，一层南向起居室，二层三间全套房，地下一层带下沉庭院。
3. 璟墅（约615㎡）：类独栋/楼王户型，南入户，北侧主花园（约200-650㎡），面宽约16.2米，全明双车库，一层中西厨，二层超大露台，地下一层约200㎡，空间跨度大，适合高阶改善家族。
户型特点：全套房设计，动静分离，空间可塑性强，实际使用面积远超房本面积。