10月1日至7日，重点25城新建住宅成交55.1万平方米，较去年国庆假期日均同比增长33.8%；二手房方面，重点11城日均成交套数同比增长42.8%。这是"8·28"商品住房销售制度改革与10月1日起施行的购房贷款贴息政策落地后的首个长假窗口。同比数据确实改善，但把时间轴拉长看，新房成交量与2024年国庆假期基本持平，二手房较2024年同期仍有一定差距——这是一轮修复，还不是反转。
一、同比增逾三成，但要放到两年维度上看成色
先要说明口径。国庆假期网签成交量本身处在全年相对低位，又受假期备案节奏和同期基数影响，同比增速容易出现较明显波动，单看一个两位数的增幅容易高估热度。
放在两年维度上比较，结论会更中性：新房成交与2024年国庆假期基本持平，二手房仍低于2024年同期水平。这意味着今年的改善，来自政策落地与假期集中看房的叠加，而不是购买力的整体扩张。理解这一点，才能解释为什么"数据增长"与"体感回暖"之间总有落差。
二、北京杭州大幅放量，城市间的分化比总量更值得关注
分城市看，新房网签同比增幅靠前的是北京与杭州，两地增幅均超150%，宁波、威海、泰安增幅超过200%；上海、武汉也有所增长，深圳、成都等城市则出现回落。
北京的热度有供给铺垫——9月新房供应放量，中下旬多个热点项目开盘热销，假期日均网签144套、1.57万平方米。武汉假期商品住宅成交783套、9.47万平方米，日均同比上涨约25%，其中10月1日"8·28"细则与贴息政策同日落地，对稳定预期起到了作用。同样一套政策，在不同库存水平、不同供应节奏的城市里，传导效果差别明显。
三、二手房跑赢新房，存量主导的定价权正在强化
二手房增幅高于新房，并非偶然。据克而瑞好房点评网数据，三季度20个重点城市二手房成交4431万平方米，同比增长6.7%；二手房占一二手总成交面积的份额由2023年一季度的47.2%升至三季度的69.2%，前三季度累计占比68.0%，成交规模约为新房的2.2倍，存量主导的格局进一步固化。
国庆期间，上海二手住宅网签套数同比增长30%，成都二手房成交占全市住宅市场八成以上，其中总价200万元以内、建成时间较新的房源更受青睐。原因不难理解：贴息政策覆盖"120平方米以内、总价150万元以内"，而这一总价段在二手市场的供给更充分，政策红利传导路径更短。
四、人气回来了，成交有没有跟上
假期里一个普遍现象是：来访与带看明显比9月下旬活跃，但认购转化没有同步提速，成交进一步向少数头部项目集中，低总价与让利仍是走量的关键，而优质地段与过硬产品力可以在不依赖折扣的情况下获得认可。
供给端的放量更值得留意。据克而瑞好房点评网数据，9月50城新增供应约1368万平方米，环比大增103.6%，创出去年12月以来单月新高；同期成交并未跟上，9月50城成交约1020万平方米，同比降幅扩大到20.1%。到9月末，50城狭义库存约3.02亿平方米，去化周期升至26.9个月，其中三四线城市达32.4个月。供应放量、成交弱修复，是四季度需要直面的组合。
结语：把"涨"和"稳"分开看
这轮国庆行情的驱动力是清晰的。政策组合降低了入市门槛：销售制度改革重构了预售与现房的规则，购房贷款贴息自10月1日起为符合条件的首套住房提供年化1个百分点、最长5年的财政支持，各地公积金提取场景也在扩容。
但政策解决的是"买得起"的成本问题，解决不了"值不值得买"的预期问题。据克而瑞好房点评网研判，四季度市场大概率呈现供应脉冲放量、成交弱修复、价格结构分化的特征，信心修复仍需时间。对购房者而言，与其盯着总量同比数字，不如回到自己的目标板块：库存周期、真实成交价、交付确定性，这三项的权重比大盘涨跌更高。
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