10月9日，广州黄埔区映日路以北、开泰大道以东KXCGS-I4-8地块成交。经71轮竞价、历时约一个半小时，保利发展以16.65亿元竞得，成交楼面价21738元/平方米，溢价率26.61%。这是广州现房销售细则落地后成交的第二宗涉宅地块，也是科学城核心区时隔14年再次出让宅地。

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一宗被撤回重挂的地，为何仍引来71轮竞价

这宗地并非首次登场。2025年5月，它曾以16.55亿元起拍、容积率2.5、限高150米的指标挂牌，却在原定出让前一天因故终止。今年9月1日重新挂牌时，总用地面积34822平方米未变，计容建筑面积压减至76608平方米，容积率降至2.2，起始价降为13.15亿元、起始楼面价17170元/平方米。

指标"降容、降价"后再出让，反而吸引了保利、越秀、中海三家报名。地块条件也支撑了这份热度：距地铁21号线科学城站约400至500米，一路之隔是已开业的云汇天地，周边还有萝岗万达广场、大壮国际广场、科学城体育公园，配建9班幼儿园，并统筹入读华南师范大学附属黄埔实验学校。更关键的是供给稀缺——科学城核心区上一次出让宅地，还要追溯到2012年。

21738元/平方米的楼面价，处在什么水位

把时间轴拉长看，这个价格并不算高。科学城板块上一次宅地出让是2021年，楼面价约27274元/平方米，本次成交较之低了约两成。即便与去年首次挂牌时19016元/平方米的起拍楼面价相比，实际成交也只高出约14%，而这期间容积率已从2.5降至2.2、可建面积相应减少。

需要留意的是，扣除2600平方米社区商业与3149平方米公建配套后，住宅可售部分的楼面价约23502元/平方米。容积率2.2加限高80米的组合，适合打造小高层改善产品，这是地块能拍出溢价的产品基础。

板块新房均价27886元，留给产品的空间有多大

据克而瑞好房点评网相关数据，2026年以来科学城新房成交均价约27886元/平方米，高于知识城板块、低于临港（老黄埔）板块。另据克而瑞好房点评网对广州科学城改善型住宅竞品组的测评（2025年第四季度，11个项目），该板块已形成"低密＋现房＋实用主义"的竞争共识：11个项目中容积率不超过2.5的低密项目有5个，车位比不低于1:1.3的有6个，现房或准现房交付的有4个。

这也意味着，新地块未来的对手不是价格战，而是产品力。同板块标杆项目大壮名城今年8月参考均价约39618元/平方米、环比有所回落，一二手价格仍在调整之中，这是新项目必须面对的真实市场。

土地端同时释出两个细节

一是钱。地块补充公告将出让金缴纳要求放宽为：出让合同签订后30日内缴纳成交价款50%，余款在一年内缴清。对房企而言，拿地当期的资金压力明显减轻。

二是节奏。这是广州现房销售细则落地后成交的第二宗涉宅地块，地块为净地交付、开工条件成熟，产品入市周期相对可控。而据公开信息，接下来广州还将密集出让多宗宅地，土地端供应节奏正在加快。

结语

71轮竞价、26.61%的溢价，很容易被解读为"土地市场回暖"。但把数字放回坐标里，这更像一次稀缺性定价：房企愿意为断供多年、配套成熟、指标改善的核心地块付溢价，并不等于它们在每个板块都会出手。对购房者而言，这类地块的价值在于会带来板块内多年未见的新增供应和低密新产品，值得关注，但不必据此推断房价走向。

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