开业一年余跻身福州人气榜前列，中骏世界城的「年轻力」从何而来？|中骏世界城|人气榜|商管|客群|改善型住宅竞品组|福州市

「城市潮流引力场」

撰文 | 星艳玲

排版 | fufu

图片来源 | 官方提供

刚过去的国庆档，福州有一家mall被一场「糯叽叽碳水大会」点燃——以福州人的碳水记忆做市集，把全城年轻人又聚到了一起。七天假期，这里客流超90万人次、同比增长10%，销售突破4200万元、同比增长15%。

它就是福州中骏世界城。热闹不止于假期：2026年1至9月，项目累计客流突破1500万人次，工作日日均4.9万、周末8万，节假日单日最高冲到15万；项目销售已达8.26亿元，正向全年12亿的销售目标发起冲刺。开业才一年半，在商业地产全面步入存量时代、「旺丁不旺财」成为普遍焦虑的当下，一个问题随之而来：年轻人为什么把这里当成了「社交默认选项」？

它给自己的定位是「城市潮流引力场」。在赢商网看来，这不是口号，而是被验证的方法论：不追全客层，只聚焦年轻客群建立认知；不比首店数量，靠需求匹配攒粘性。这六个字如何落到实处？答案写在定位、产品、内容、服务四个维度的经营动作里。

Vol.1

不追逐全客层大盘

只做年轻人的「第一选择」

一个商业项目若想讨好所有人，往往谁也记不住它——这是存量时代被反复验证的判断。

福州恰是这句话的浓缩样本：核心商圈高度集聚，主流项目清一色「全客层覆盖」。这座省会城市不缺消费力，不缺年轻客群，缺的是一座真正为年轻人而建的城市型购物中心。福州中骏世界城所在的仓山，是福州十年人口净流入最高的城区——超38万、冠居六城区，全区常住人口约130万；项目落位仓山核心区三叉街，双地铁接驳，3公里范围内坐拥70万常住人口，客群与区位红利都摆在眼前。

福州中骏世界城卡的就是这个位置——做年轻客群在特定场景下的「唯一解」。

定位专注之后，项目所有的动作都有了同一个圆心。项目把核心客群锁定为21-40岁的年轻客群与年轻家庭，女性占比60.26%，内容策划、品牌组合、场景营造全部围着这批人转，并且贯彻到招商的每一次取舍：为核心客群做减法，在这些人心里反而做起了加法。

赢商大数据显示，购物中心行业平均年轻客群占比约15%，而福州中骏世界城达到75%。这个差距的根源在筹备之初的战略选择——心智没有捷径，靠的是围绕核心客群日复一日做对决策，「逛街就去中骏」成了福州年轻人的默认选项，数据是结果，不是原因。

定位立住之后，产品力的考验随之而来。

Vol.2

不堆首店数量

用「懂你」构建粘性

商业调改的本质，不是填补空铺，而是持续回答「谁应该出现在这里」。在首店这件事上，福州中骏世界城在意的不是牌子的新鲜度，而是与年轻客群真实偏好的匹配度：出租率保持98%，开业至今累计调改品牌110个，仅2026年就焕新65个——高出租率下仍主动调铺，就是底气的注脚。

翻一遍它的换牌记录，主线很清楚：客群真实需求是唯一导向，招商不追品牌的短期热度，只看与核心客群的适配程度。这事比被动填铺难得多，既要把客群吃得透，也要敢在业绩向好时打破现状。在赢商网看来，出租率是招商的结果，调改能力才是运营的能力。

楼层重构

跟着客群走

项目4F的整体重构最能说明问题。基于家庭客群与年轻白领持续导入的研判，项目认定品质社交餐饮才是更长线的需求，遂将该区域调整为「世界食集」——一处年轻社交型餐饮集合地。

结果很快给出。调改后4F客流环比增长60%，销售坪效提升423%；梅果、薰井洞、北羊北牧、滨寿司、南越花市、龍哥、大丰收李家、南蛮鸭等一批区域首店与契合年轻客群偏好的品质餐饮品牌相继进驻。其中滨寿司开业首月业绩达242万元，位列福建省头部；王沛欣潮汕卤水火锅福州首店亦在进驻途中。这层楼，已经自己长成了年轻人的聚餐据点。

在赢商网看来，这次重构的本质上是押注客群结构的演变——坪效一年间的423%跃升，就是市场为「经营判断力」给出的定价。楼层业态没有一劳永逸的答案，客群变了，打法就要跟着变；先于需求完成布局的项目，才接得住下一轮红利。

矩阵焕新

调改从单点试验走向全馆纵深

4F跑通之后，同样的逻辑推向全馆。

餐饮调改，中骏商管坚持一条原则：不做重复菜系、避免同品类内耗，只筛消费者真正喜爱的优质品牌。中骏世界城原有的餐饮品牌已经很「能打」——匠和风、宋小瑾、蚂蚁洞、太二酸菜鱼、四道菜、大丰收、本来等全国及区域品牌坐镇。

在这个底子上，5F餐饮矩阵继续升级——「太二」焕新为「新太二·鲜料川菜」，从酸菜鱼大单品转向更广阔的川菜市场；「火啫啫」换为东南亚边境料理「Thai·澜山枫」；「萍姐」火锅汰换为「無燎」鲜货自助火锅；「闽玲珑」升级为「掌勺虎」山野江西小炒。

两轮餐饮矩阵升级之后，正餐楼层餐饮数量从21家增至30家，品牌矩阵在福州市场打出了竞争力，销售业绩跻身福州头部行列。

零售服饰侧，大量引进年轻人喜欢的时尚潮牌与潮流运动，本就是项目的核心DNA。F426、MADGOOD、a blueberry、ACMEITEM、YESCCI等均是福州首店，其中F426、ACMEITEM、YESCCI的销售已站稳福州第一；MLB、FILA、NIKE KL、adidas Originals等潮流运动品牌业绩亮眼，FILA同比增长53%、MLB同比增长20%，增速名列福州市场前茅。潮流服饰之外，女装、数码、香氛同步补强：引入AMONAVIS依我之见、木花巷（福州首店）、香遇沙龙、insta360、联想数码等。

依托地铁无缝接驳的天然人流，B1简餐区从品牌矩阵到硬件颜值、从稳定客流到品牌业绩，都交出了不错的答卷：新鲜零食品牌几多全、大励拉面、遇见小面、补庐关东煮、黑眼熊寿司等相继进驻——听说年底还有新一波品牌焕新。

餐饮和零售之外，最不可忽略的是儿童区——福州最大、最好玩、最好逛的儿童楼层：游玩、体验、配套、童装一应俱全，YUME world家庭运动中心（福州首店）、天空之城电玩城、神秘小镇儿童密室、大玩局VR、衔羽射箭、超级史莱姆（福州首店）、爱婴室、ANTAKIDS、英式、泰兰尼斯、江博士、balabala、MOMOCO等坐镇其中，儿童区已成为项目最具亮点的主题楼层。

这组调改与4F一脉相承：不是零散换牌，而是围绕「品质社交餐饮+年轻生活方式零售」的矩阵协同——大单品升级为大赛道，单点跑通的经验由此在全馆规模化复制。

产品力解决「来得了」，内容力则回答「愿意来、愿意晒」。

Vol.3

让年轻客群

从「观众」变成「传播者」

最有效的营销，是让顾客成为传播的起点。

开业至今，福州中骏世界城累计举办年轻向活动233场。在赢商网看来，数量只是表象，真正值得拆解的，是活动内容与年轻客群兴趣结构之间的对应关系。

明星引流：「为一场活动赴一座商场」

王阳明、十个勤天、苏见信等艺人先后到访，签售会、见面会、大合唱等活动形成热烈的现场氛围，粉丝自发产出的图文与视频内容在社交平台形成可观的二次传播。鹿晗、黄子弘凡、宋亚轩、成毅、时代少年团等头部艺人的粉丝应援也相继落地。

粉丝组织愿意把重要的应援放在这里，本身就是一种市场投票，说明项目已经进了他们的「默认选项清单」。应援带来的是专程到访与餐饮、零售的连带消费，而粉丝自发产出的图文视频，则让每一场活动都获得超越活动周期的传播半径。

IP首展：与圈层文化的深度绑定

IP选择同样看得出眼光：原神「仲夏派对」夏日限定商店福建首店、怪奇物语官方授权限时商店福建首站相继落地，一个是游戏圈头部IP，一个是Netflix的全球现象级IP，共同点是都有一批浓度极高的垂直粉丝。两家快闪店开业即成打卡点，但意义不止于销售转化，更在于项目借此完成了与特定圈层文化的深度绑定——当圈层把这里认定成「自己的场子」，传播便不再需要动员。

垂类造节：把市集做成城市级内容资产

真正让全城年轻人记住项目的，是五一档的「福州面包咖啡生活季2.0」：160余个摊主参与，做成五一档期华南规模最大的垂类市集，全平台曝光破千万级，抖音同城榜冲到TOP2，多位摊主卖出平时一个月的销售额。

摊主的账本不会说谎，这是内容运营能力变成商业生产力的直接证明。更关键的是卡位：它把项目活动从「商场办活动」升级为「城市级内容IP」——活动的举办地可以替代，活动的认知归属难以替代。

在地叙事：「糯叽叽」里的城市记忆

国庆期间的「糯叽叽碳水大会」则是另一种解法：从福州饮食文化里提炼「糯叽叽」这个地域标签，把在地文化、非遗技艺、城市记忆揉进市集，还拿到政府部门联合背书，在同期十余场市集里做出了记忆点。线上声量随即回应：「国庆赴福州糯叽叽美食之约」「福州糯叽叽碳水大会太爽了」双话题霸榜抖音福州同城热榜TOP1、TOP2，双话题热度均超538万，小红书相关话题数日浏览也破十万。市集千城一面，在地文化才是稀缺的辨识度。

这些实践底下是同一件事：营销从来不只是促销让利，而是持续制造城市级声量的内容引擎。233场活动真正做出的产品，是年轻人「这里理解我」的情感认同——活动一旦成为消费者主动分享的内容，每次投入都在积累传播复利。S级营销节点日均客流超15万，不过是水到渠成。

内容力把人吸引而来，服务力决定他们愿不愿意留下来、反复来。

Vol.4

以「权益场景」与「科技」

把流量变成留量

流量只是入场券，拉开差距的是留存与复购。福州中骏世界城的会员逻辑，不是「管理会员」，是「经营关系」。

专属场景：让会员身份构成留存的理由

这套权益体系的巧思，先在「先给再取」：会员权益免费停车，无需消费。行业通行的做法是「消费满额才免停」，把权益当交易的筹码；这里反着来，先把到访门槛降下来，把权益当关系的起点，再用高频到访沉淀消费关系。

再进一层，是分层：普卡保留基础权益，银、金、钻卡逐级解锁积分兑换、专属停车储物、新品优先体验、DIY活动预约等权益，金钻卡则另有专属商品池与私人导购定制服务。活动也跟着分层走：全年20余场节点营销、10余场社群活动及数十场会员、品牌课堂，让每级会员都有「只属于自己」的到场理由。

权益从「人人相同的折扣」进化为「分层匹配的场景」——高阶会员要的是身份感，大众会员要的是看得见的升级通道，这些「不同」正是留存的理由。

宠物友好：经营年轻客群的情感延伸

细分场景上，福州中骏世界城专门辟出「宠物友好」单元：允许携带系绳宠物到访，宠物周边DIY等社群活动常态化落地。这在中骏商管体系内有迹可循：北京西长安中骏世界城此前已打造出京西首个宠物友好奥莱。

对年轻人来说，宠物是「家人」的同义词，接纳宠物就是接纳他们的生活方式。宠物友好经营的不是宠物，是年轻客群情感关系的延伸；对细分生活方式理解的颗粒度，决定会员关系的深度。

科技搭子：AI的价值在服务半径重构

更有意思的是AI工具「冒泡」。手机上实时交互，优惠查询、活动资讯、停车收费、购票指引等各类问题即时应答。它的价值不在技术，而在服务半径的挪移：从「到店可问」变成「出发即问」，从「人找服务」变成「服务随行」。在人人卷价格的语境里，项目先把服务卷出了差异，这正是中骏商管「数智赋能」战略的项目落点。

这些投入最终写进了经营结果：会员总量41万人，会员消费占比33%，复购率65.27%。短期客流固然重要，但复购率才是运营质量的试金石，它意味着客群关系从「到访」变成了「选择」。