上海续期新政一出，北京持有商住loft的朋友问我：是不是续期要“扒层皮”？我说，你先搞清楚一件事——补缴看的是土地面积，不是你房产证上的建筑面积。

一、基准地价分等级，七折是“基准地价”，不是“房价”

政策核心是：续期价格不低于地块所在级别基准地价的70%。基准地价是政府公布的“地板价”，远低于市场房价。上海商业用地在全市划分11个级别。上海商业一级用地楼面基准价约36670元/㎡，十一级远郊只有1760元/㎡，差了二十倍。

你北京五环外的商住房，对应的是低级别基准地价，不是国贸CBD的档次。拿最高档吓自己，相当于用王府井的收费标准算你大兴的收费标准，自己吓自己。

二、按“分摊土地面积”算，不是“产证面积”

这是最容易被忽略的关键。法律明确：续期费用通常以宗地土地面积为基础核算，而非简单按建筑面积计价。

一套80平的loft，容积率6倍，分摊土地面积可能不到14平。补缴公式是：基准地价×70%×分摊土地面积×续期年限/40。上海陆家嘴某案例，建面109㎡户型分摊土地仅3.76㎡，续20年按七折约9万余元。

三、北京逻辑相通，但慌的没道理

2016年前，北京有不少买五环外商住的人，你们买的时候什么价位，心里有数。土地面积小、区位级别低，两个折扣叠加，续期成本远没有CBD写字楼那么扎眼。把心放回肚子里，先看清自己手里是什么牌。

北京目前尚无同等效力的商办续期细则。但上海作为一线城市首个“明牌”，释放的信号很清晰：续期有成本，但远达不到“重买一次”的程度。北京商住业主当下最该做的，是安心把房子租出去，收房租。