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淮海路新篇｜余庆里规划落地，淮海路 8 号 & 上海・润园揭开城央复合住区面纱

在上海城市更新持续推进的进程中，黄浦区内环内核心板块一直是市场目光聚焦的方向。当历史街巷肌理与现代居住需求相遇，土地的开发逻辑便不再是简单的住宅建造，而是一场关于文化保留、业态整合、当代居住体验的综合实践。华润置地携手南房集团拿下黄浦区余庆里相关组合地块之后，项目规划设计方案陆续对外公示，两组全新案名随之对外公布：超高层住宅定名为淮海路 8 号，低密风貌别墅组团命名为上海・润园，这也意味着余庆里这个集合多种业态的城市更新作品，轮廓已经清晰地展现在大众面前。

作为华润置地上市三十周年阶段的重点实践作品，余庆里从拿地之初就受到行业与置业群体的广泛关注。不同于普通商品住宅开发，这宗地块由 7 个子地块共同构成，土地条件复杂，历史建筑保护要求高，业态构成丰富，涉及商业、办公、租赁住房、商品住宅等多种功能，开发建设的难度相比普通住宅项目高出不少。整个地块坐落在 8 号线、14 号线大世界站东侧，西侧毗邻嘉里金陵华庭，地处人民广场、外滩、老城厢几大历史风貌板块交汇的区域，城市文脉积淀厚重，周边城市界面成熟，是上海核心城区内为数不多，能够同时布局超高层现代住宅和历史风貌居住产品的地块澎湃新闻。

从整体规划格局来看，项目采用北商南住的排布思路。地块北侧集中布局商业与办公属性业态，055‑01、056‑01 两块地块以商业 + 办公楼为主要功能，051‑04 地块规划纯商业用地，这三块用地紧邻大世界片区，承接周边成熟的商业文旅流量，未来将和片区既有商业场景形成联动互补。而项目南部区域，则主要承载居住功能，054‑03、059‑02、060‑02 三块地块规划商品房搭配商业配套，060‑01 地块设置商业与租赁用房，临近轨道交通站点，兼顾居住便利性与片区公共功能的补足。南北分区的规划方式，把商业的城市活力与居住需要的安静氛围适度区分，在同一个大型复合街区之内，平衡公共城市功能与私密居住场景，也是城市更新项目比较常见的处理思路中国日报网。

各个子地块的规划指标，也可以看出设计者对不同产品定位的区分。054‑03 地块容积率设置为 1.43，地上计容建筑面积控制在 7965.11㎡以内，业态配比上商业占比 15%，住宅占比 85%；地下建筑面积不超过 9316.64㎡。规划文件写明，住宅板块可以引入部分 Rr1 相关居住类型，商业板块允许配置公寓式酒店。这块地块内包含约 1.24 万㎡保护保留历史建筑，要求保护更新的规模不少于 0.79 万㎡。低容积率的指标、大量历史建筑保护更新任务，也决定了这块土地主要用来打造低密的风貌类居住产品，建筑尺度不会追求过高，更多贴合原有老城街区的空间尺度感。

紧邻的 059‑02 地块，容积率 1.40，地上计容总建筑面积上限 7225.3㎡，同样按照商业 15%、住宅 85% 进行配比，地下建筑面积不超过 9422.5㎡。地块同样允许住宅混合 Rr1、商业布局公寓式酒店，政策层面还提出需要配建 5% 公租房，全部住宅执行全装修交付标准。地块内存有约 0.88 万㎡保护保留历史建筑，保护更新规模不低于 0.72 万㎡。两块低容积率地块相互临近，共同构成上海・润园风貌别墅组团的载体，依靠较低的容积率指标，实现建筑密度的控制，留出更多空间去还原海派街区的空间感受，同时落实历史建筑修缮、活化利用的硬性要求，让老建筑不再仅仅作为文物静态保留，而是可以融入当代生活场景之中。

与南侧两块低密地块形成鲜明反差的，是 060‑02 地块，这里就是超高层淮海路 8 号的所在地。该地块容积率达到 4.92，地上计容建筑面积不超过 29444.67㎡，商业占比 10%，住宅占比 90%，地下建筑面积控制在 9253.67㎡以内。地块规划建设高度约 150 米的超高层塔楼，住宅部分可以兼容 Rr1、Rr2 相关居住类型，商业可布局公寓式酒店，同样设置 5% 公租房配建要求，住宅全部采用全装修标准。地块范围内保留历史建筑建筑面积约 0.84 万㎡，保护更新规模不少于 0.74 万㎡。在核心城区，一块用地既要承载百米级超高层地标，同时还要完成大量历史建筑的保护更新，对建筑布局、交通组织、地下空间开发都提出很高挑战，既要保障塔楼居住的视野体验，又要妥善处理地块内部历史建筑的修缮与利用，新旧建筑如何对话，是这个地块设计当中的一大看点。

在建筑设计团队的选择上，项目也采用国际团队协作的模式。淮海路 8 号这栋 150 米超高层住宅，交由 SHoP Architects 操刀设计，这家来自纽约的建筑事务所，最为大众熟知的作品便是纽约的施坦威大厦。施坦威大厦凭借独特的塔楼形体、对于历史建筑的尊重，成为纽约城市天际线当中辨识度很高的作品。SHoP 在项目之中擅长处理历史遗存和现代超高层建筑共存的命题，善于结合场地限制条件去塑造建筑形态，此次把这一套设计思考带到上海淮海路，外界也期待看到事务所如何结合上海本土城市环境，打造适配黄浦核心区气质的超高层住宅作品，让超高层塔楼既具备现代建筑的通透感，又不会和周边历史街区产生割裂感。

产品维度上，项目分为两个截然不同的居住序列，一个是仰望城市天际的超高层大平层，另一个是浸润海派历史氛围的风貌别墅，两种居住体验，面向不同偏好的居住需求。

洋房类产品面积段覆盖约 150‑330㎡，能够适配家庭多种居住格局；风貌别墅设置 270㎡、350㎡等户型规格。风貌别墅依托 054‑03、059‑02 低容积率地块开发，建筑高度受到风貌管控约束，整体建筑尺度贴合老城厢原有街巷尺度。这类风貌住宅，并不是简单复刻老式石库门的外壳，而是在保留建筑外部历史肌理的前提下，对内部空间进行现代化重构。过去老上海石库门住宅，受时代局限，采光、卫浴、储物、垂直交通都存在诸多不便，而当代风貌住宅，会在保护外立面、院落格局的基础之上，重新梳理室内动线，优化采光通风条件，配置符合现代生活的设备系统，实现外观保留历史韵味，内部适配当代家庭的居住习惯。居住于此，既可以近距离感受上海老城街区的氛围，也可以享受到新建住宅的居住硬件条件。

而淮海路 8 号超高层组团，则走向另一种居住感受。约 150 米的建筑高度，让住户可以获得开阔的城市视野，向外可以眺望上海核心城区的城市景观。该组团整体供应体量有限，市场资料显示可售房源大约五十套上下，全部规划大平层类产品。在城市内环核心，新建住宅本身供应就比较有限，超高层大平层产品更是稀缺，它的居住逻辑，来自高空视野带来的城市景观资源、塔楼住宅的现代化公区配置，以及大平层户型带来的平面化大宅体验，家庭成员处于同一平面生活，区别于风貌别墅上下分层的居住模式，两种产品形成互补，给意向群体提供两种完全不同的城央居住路径。

根据公开信息，项目整体计划在四季度迎来开盘节点。目前项目已经开放接待，不过项目实行预约参观的管理模式，并不支持无预约到访，这也是不少核心城区高端项目采用的运营方式。网络上已经流出部分户型图与项目效果图，能够初步窥见室内格局与建筑外立面的设计方向，但最终的户型细节、装修标准、景观呈现，仍然要以后续官方发布以及实体样板展示为准。

很多人会好奇，在今天的上海，为何还要投入巨大精力去做这样一个复杂的城市更新综合体。余庆里项目的特殊之处，就在于它并非一块干净的净地开发，土地内部散落大量需要保护的历史建筑，开发不能把原有场地全部推倒重建。开发的工作，很大一部分是历史建筑的检测、修缮、更新再利用。规划文件当中每一块地块，都写明保护保留历史建筑体量，以及硬性的保护更新规模，这就意味着开发企业需要投入资金、技术，去维护城市留下来的物质文化遗存，让这些老房子不至于荒废，重新被城市生活所使用。

当然，历史建筑保护，只是项目的其中一部分。地块同时承担片区城市功能补足：商业街区的更新，有望激活金陵东路一带骑楼街区的活力；租赁住房、公租房的配建，落实地块的公共属性；商品住宅的建设，则补充核心城区的居住供应。多重任务叠加，才造就了 “超高层 + 风貌别墅 + 商业 + 办公 + 租赁住房” 的混合业态格局。也正是因为任务多元，地块的开发周期、设计难度，都远高于普通纯住宅地块。

站在置业视角，也需要客观看待这类城市更新大盘的现实特点。首先，地块内部新旧建筑共存，既有新建的超高层塔楼，也有经过修缮改造的历史老建筑，不同楼栋之间，建筑年代基底不同，空间感受会存在差异。其次，因为是复合街区，项目包含对外开放的商业部分，部分区域属于城市公共活动空间，居住组团和商业街区相邻，日常生活会受到街区人流、商业运营的一定影响。再者，大量历史建筑的保护修缮，涉及复杂工艺，工程建设环节变量更多，项目建设、交付时间，会受城市更新工程客观条件影响，一切时间节点以官方公示为准。

从片区发展来看，余庆里所在的大世界‑金陵东路板块，近些年正处于成片更新阶段，周边多个大型项目同步推进。未来项目建成之后，不仅仅是新增一批住宅房源，它的商业部分会缝合大世界、金陵东路、淮海东路这几个城市节点，让步行网络更加连贯，商业场景更加丰富。老骑楼街区经过活化，也会给市民提供新的休闲去处，不只是服务小区内部住户，也面向整个城市开放，这也是城市更新项目的一大特质，住宅产品和城市公共空间深度绑定在一起。

回到居住产品本身，上海・润园风貌别墅，适合偏爱城央低密、海派街巷氛围，喜欢分层式院落居住体验的群体；淮海路 8 号超高层大平层，则更看重城市视野、大平层平面居住格局、现代塔楼的配套体验。两类产品，对应两种截然不同的上海城央生活想象：一种是沉淀于街巷院落之间，触摸百年城市记忆；另一种是立于城市高空，俯瞰整座都市的繁华图景。同一个项目之内，可以看到两种居住逻辑的碰撞，这也是余庆里最有辨识度的地方。

纵观上海房地产市场，内环以内可供开发的住宅土地逐年减少，带有历史风貌保护任务的复合地块更是为数不多。余庆里项目从规划公示到案名落地，整个过程受到市场持续关注。但需要明确，目前公开的户型、面积、业态布局均来自规划公示与行业媒体整理，后期仍然存在微调可能性，所有产品参数、交付标准，最终以开发商正式对外公布的报批文件、销售资料为准。户型图、效果图更多作为设计阶段的参考，不能等同于最终建成实景。

对于关注这个项目的购房者，可以持续跟踪官方发布的规划调整、产品说明等公开资料。城市更新项目，往往需要平衡保护、商业、居住、公共配套多重目标，我们既可以期待它带来的全新居住产品，也应该理性看待复杂地块开发带来的客观条件，读懂历史建筑与现代建筑共生之下，居住体验的优势与客观限制。