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海玥黄浦源实地探盘｜内环黄浦芯现房收官，苏河与都会盛景在此共生

@曹雨薇踏足上海内环核心，黄浦区与静安区交汇的这片土地，本身就承载着上海百年城市底蕴。一边是人民广场的城市原点，一边是苏州河蜿蜒流淌的滨水风貌，在这里，城市繁华与历史肌理相互交织。今天带大家实地探访的项目，便是上海建工打造的海玥黄浦源，项目现已进入收官清盘阶段，高层住宅以及风貌别墅产品均有少量可售房源，作为内环内黄浦板块的现房项目，它的产品形态、地段基底与社区规划，都值得我们静下心细细拆解。

海玥黄浦源也就是大家所熟知的新昌城二期，项目整体由新昌路 001、006、007 三个街坊地块共同构成，采用分两期开发的模式。项目一期 6# 楼，也就是上海滩新昌城，早已完成交付，是内环内认可度较高的成熟居住社区，多年的落地实景，也为二期海玥黄浦源打下了扎实的产品口碑基础。项目整体划分为南北两大片区，也就是行业内常说的 1 号地块与 7 号地块，两块地块定位各有侧重，产品形态差异明显，共同组成这个兼具超高层住宅与风貌别墅的复合型市中心大盘。

我们先来看地块区位边界。1 号地块范围东至新桥路，南抵新闸路，西接成都北路，北至成都北路 1012 弄；地块内部还细分为南北两个区块，南块边界和上述范围保持一致，北块东至新桥路，南侧衔接新桥路 51 弄，西侧紧邻九子公园，北面直达南苏州路，这块地块最大的亮点便是直面苏州河，距离轨道交通 1 号线新闸路站步行距离不远。而 7 号地块东至新昌路，南至北京西路，西临成都北路，北抵山海关路，地块到人民广场的直线距离大约 500 米，地理位置处于城市核心腹地。

从规划指标来看，1 号地块总用地面积 26438㎡，总建筑面积约 201657㎡，其中地上建筑面积 146743.8㎡，地下建筑面积 54912.2㎡。整个地块仅规划四栋住宅建筑，1、2、3 号楼为超高层产品，4 号楼总高 16 层，目前房源已经售罄。楼栋高度方面，1 号楼总高约 165 米，2 号楼 44 层，建筑高度 142.8 米；3 号楼 45 层，建筑高度 145.65 米。165 米的建筑高度，矗立在黄浦城市界面之上，重塑区域的城市天际线，站在高区房间向外眺望，城市景观视野拥有充足的想象空间。

7 号地块规划指标则呈现出完全不同的风貌，地块总用地面积 46089㎡，总建筑面积 178560㎡，地上建筑面积 60275㎡，地下建筑面积 118285㎡，地块容积率仅约 1.3，限高设置为 12 米，地上建筑基本以 2 至 3 层的低层建筑为主，地下空间最多可建设三层，地下一层建设范围不大于 4.35 万平方米。低容积率的规划条件，为风貌别墅产品营造出宽松的空间尺度，整个地块保留了多处优秀历史建筑，浦行别墅、陇西里、新余里、裕洪里、承德坊、道达里都坐落于此，老上海的里弄肌理与新建别墅相融，赋予这块土地浓厚的人文底色。

近期上海首轮土拍市场热度依旧，此前虹口瑞虹新城相关地块由金茂与庆隆联合体拿下，成交楼面价 11.75 万 /㎡，溢价率 38.2%，创下上海双高双竞政策下的成交总价记录，该地块后续新房在售均价约 16.8 万 /㎡。从土地市场的行情不难看出，内环沿线优质地块的成本持续走高，未来新房价格存在上行空间。即便同属内环板块，不同行政区的地段能级、城市配套成熟度依旧存在客观差距。瑞虹地块所在的虹口板块，配套资源扎实，但对比黄浦区核心地段，城市基底还是存在一定区别。反观海玥黄浦源高层住宅，国会均价 145600 元 /㎡，在这样的市场参照之下，项目的价格与地段组合，对于看重城市核心资产、追求居住品质的购房群体而言，具备不错的参考价值。

当前项目高层房源进入收官阶段，均为现房状态，交付时间在 2026 年 1 月 3 日。可售高层户型面积段跨度较大，涵盖建面约 198㎡、237㎡、277㎡、281㎡、303㎡以及 408㎡多个户型，房源总价 2774 万起。其中 303㎡小高层房源，以及 198-281㎡可欣赏一江一河景观的房源，剩余货量不多。部分房源北向视野可以望见社区内部绿化以及苏州河景观，高区单位还能够远眺陆家嘴城市建筑群，视野层次丰富。

我们拿建面约 277㎡的户型，来详细聊聊高层产品的空间设计思路。这套户型采用三套房布局，空间私密性考量充分。南向设置双套房，主卧的整体面宽达到约 6 米，空间尺度充裕，大床摆放完成之后，床尾区域依旧可以安置收纳柜体。主卧配套南向卫生间，在市中心大平层产品里属于比较少见的设计，卫生间内部配备双台盆、独立淋浴空间、浴缸以及马桶，功能分区完整。北向次卧紧邻卫生间，使用感受接近套房，三个独立套房的布局，能够满足多人口大家庭居住，每一位家庭成员都拥有相对独立的休憩空间，起居互不干扰。

户型的公共活动区域，采用三厅联通的中轴线设计，阳台、客厅、西厨岛台、餐厅、家庭厅沿着户型纵深依次排布，南北通透，形成一条完整的活动动线。市面多数大平层产品，公共空间一般只设置客厅、餐厅与阳台，这套户型额外在南侧规划家庭厅，拓展了空间的使用可能性。这个空间可以根据家庭需求灵活改造，喜欢安静的业主可以布置成茶室；偏爱手工创作，可作为手工工作室；也可以打造成书房、儿童学习区，或是休闲娱乐空间，成为家庭日常互动的核心场所。

餐厅区域尺度宽裕，摆放 8 人圆桌不会显得局促，逢年过节，全家人围坐聚餐，空间感充足。户型中间设置西厨岛台，是整个公共区域的视觉核心，同时起到空间过渡的作用。在岛台准备餐食的时候，可以和客厅、餐厅里的家人轻松交流；当举办家庭聚会时，岛台又能成为聚会的中心，串联起整个社交空间。客厅配置双向采光通风，选用侧向内开内倒窗，提升室内空气流通效率。除此之外，户型单独规划独立家政间，集中解决衣物清洗、物品收纳需求，家政间放置在南侧卧室的动线上，家务动线设计合理，不会干扰主要起居空间。

部分高区房源还拥有突出的景观优势，以南向景观面宽度约 13.5 米的户型为例，南向视野遮挡较少，南侧两间卧室都能拥有不错的观景条件。北向阳台与北向次卧，能够眺望浦西城市界面，同时收纳陆家嘴建筑群与苏州河风光，白天感受城市肌理，夜晚欣赏万家灯火，城市景观尽收眼底。

建面约 408㎡的户型，则在 277㎡的基础上进一步放大空间尺度，无论是套房数量、公共区域面宽，还是景观视野，都属于项目高层产品里的大户型代表，适合对居住尺度有更高要求的客户群体。

除高层住宅之外，项目 7 号地块打造建面约 220㎡至 660㎡的风貌别墅产品，备案均价 24.82 万 /㎡，房源总价 5000 万起，最高可至 2 亿，地块内合计规划 52 套别墅，产品细分品类丰富。山海关组团规划 8 套建面约 180㎡叠加别墅，还有 6 套地上两层、建面约 220㎡别墅；柏福里组团设置 10 套建面约 330㎡双拼别墅；懋益里组团产品选择更多，包含建面约 330㎡双拼、360㎡类独栋、479㎡类独栋以及 550㎡类独栋；厚德里规划 6 套建面约 330㎡双拼，还有 479㎡、535㎡类独栋产品；地块最南侧规划 3 套大独栋产品，地上建筑面积达到 660㎡。

别墅产品内部空间规划同样考究，整体上下五层，一层层高约 3.6 米，二层层高 3.4 米，二层设置三间套房；三层为主卧专属空间，搭配户外露台；地下两层，一层打造挑空厅，拓展家庭休闲空间，地下另外一层预留私家车库，实现入户停车，上下分层的设计，很好地区分了会客、居住、休闲功能，动静分区清晰。保留历史建筑肌理的风貌别墅，扎根在黄浦老城厢这片土地，新旧建筑相互融合，居住氛围感独特。

项目由上海建工集团开发打造，上海建工作为世界 500 强企业，参与过国内众多城市地标建筑的建设，拥有雄厚的工程建造实力。旗下海玥系列住宅产品，在国内多个城市落地，积累了丰富的高端住宅开发经验，从前期规划、建筑施工，到后期社区营造，拥有一套成熟的产品体系，这也是购房者选择核心地段豪宅时，十分看重的开发保障。

在建筑设计层面，项目投入较高成本打磨外立面。外立面采用古铜色搭配深灰色调，结合大面积铝板与镜面铝板材质，竖向线条穿插立面之中，塑造富有层次的建筑肌理。市面不少项目外立面仅在南向使用铝板，而海玥黄浦源选用大块整装铝板，而非小块拼接板材，在工艺和视觉呈现上投入更多。建筑风格延续 ARTDECO 设计语言，三段式立面结构，打造富有韵律感的城市天际线，和外滩万国建筑群的建筑风格形成呼应，站在苏州河畔远眺，建筑立面质感突出。

社区景观方面，项目因地制宜采用 “一星四叶” 的建筑排布方式，围合出近 3000㎡集中开放式绿地。在寸土寸金的内环核心，能够留出这么一片集中景观空间并不多见。景观设计汲取海派大都会园林的设计思路，以水景作为景观脉络，依托场地形态打造礼仪感景观节点，将园林作为家庭会客的延伸空间，营造适配塔尖人群的社区场景。社区景观轴线精心排布，空间序列层层递进，归家仪式感贯穿全程。

1 号地块外部紧邻九子公园与苏州河景观步道，形成社区内部绿地与外部城市公园结合的双绿地格局。居于此处，既能享受市中心繁华便利，也可以随时走进河畔公园，漫步休闲，在喧嚣都市中寻得静谧一隅，自如切换都市工作与休闲生活两种状态。

社区内部配套同样用心，超高层楼栋配置挑高入户大堂，放大入户空间尺度。社区搭载智慧化管理系统，配备电梯梯控设计，兼顾居住安全性与入户仪式感，从步入大堂到归家入户，一步步铺排归家动线。1 号地块沿新闸路一侧规划沿街高端商业，未来社区周边，城市烟火气息与精致商业氛围相互交融，老城底蕴和现代生活方式在这里碰撞。

聊完产品本身，我们再梳理项目周边的城市配套。交通出行维度，项目临近 1 号线新闸路站、13 号线自然博物馆站，南北高架也在不远处，无论是选择公共交通通勤，还是自驾出行，都有比较便捷的出行选择。

商业资源上，项目地处人民广场板块辐射范围，南京东路、南京西路商圈都在短距离出行半径内，上海多个标杆商业体汇集于此，购物、餐饮、文娱选择丰富，内环核心成熟商圈的优势，在这个项目上得到充分体现。

生态休闲资源丰富，静安雕塑公园距离项目不远，闲暇时间可以前往公园散步观展；苏州河滨水步道、九子公园就在项目北侧，沿着河岸散步，感受苏州河的滨水变迁，是市中心难得的休闲去处。

项目当前处于收官阶段，可售房源总量不多。为保障到访客户参观体验，避免客流集中带来的不便，项目参观采用预约制，有意向实地了解项目的客户，可以预约之后前往品鉴，预约完成之后，请耐心等待案场销售对接。

站在内环黄浦核心，苏州河岸边，海玥黄浦源把超高层大平层与风貌别墅两种产品放在同一个地块内，一边是可以俯瞰上海城市全景的现代高层，一边是沉淀城市人文记忆的低密风貌墅。地段上，占据人民广场、苏河交汇的城市原点；产品上，现房交付，大平层多套房格局，风貌别墅拥有独立庭院与地下空间；社区打造上，大手笔打造集中绿地，铝板外立面、挑高大堂，细节之处体现产品定位。

上海内环可供开发的住宅用地持续收紧，黄浦核心新增住宅项目更是稀缺，兼具高层公寓与风貌别墅两种业态的项目，更是不多见。海玥黄浦源依托上海建工的开发实力，叠加地块本身的区位、人文资源，成为内环核心颇具代表性的住宅项目。当下项目进入清盘周期，剩余房源有限，想要实地感受苏河岸边黄浦芯现房的朋友，可以预约到访，亲身感受项目的建筑质感、社区环境以及高区视野。

城市核心地段的房产，价值根基来源于土地本身承载的城市资源。海玥黄浦源扎根黄浦，毗邻苏河，把上海百年城市底蕴、成熟的城市配套，落地到可居住的现房产品之中。不管是偏爱大平层开阔视野，还是钟情低密风貌别墅的人文氛围感，都可以在这个项目找到对应的产品。

当我们看内环豪宅，不只是看户型大小、装修标准，更要看地块本身的城市资源，社区营造的居住氛围，以及开发商落地产品的兑现能力。海玥黄浦源一期新昌城多年交付实景已经落地，二期为现房发售，所见即所得，减少等待周期。超高层地标建筑、大面积铝板外立面、3000㎡中心绿地，外加苏河、人民广场的城市配套加持，多种要素叠加，让这个项目在上海内环新房市场拥有自己独特的定位。