上海2026年7月31日印发工商业用地续期意见，商铺、商办、商住公寓到期不自动续，需申请并补地价。续期价底线为所在级别基准地价70%，不是固定七折。商业旅娱续期后合计不超40年，实际金额看级别、用途、年期、容积率和经营绩效。
《民法典》第三百五十九条把住宅和非住宅分开。住宅建设用地使用权期满自动续期，续期费用按法律、行政法规办理。商铺、写字楼、商住公寓、厂房等非住宅期满要依照法律规定办理，需要使用权人提出申请，经批准后续签有偿使用合同并补缴地价。
上海这份文件是《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，文号沪规划资源用〔2026〕234号，经市政府同意后印发，适用于工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育、综合等非居住国有建设用地。
文件写明“以续期为常态、不续期为例外、应续尽续”。到期续期方面，土地使用权剩余年期不足3年可申请。提前续期方面，剩余年期不足原出让年限一半，且经营状况良好、用地绩效突出、有长期投资计划，经发展改革、经济信息化、住建、商务、国资、规划资源等部门认定的优质项目，可提前办理。
年限按用途卡上限。商业、旅游、娱乐用地原剩余年期加续期年期合计不超过40年。办公、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地不超过50年。工业用地不超过50年。单次续期一般不少于5年。采用租赁方式续期，租赁年限不超过20年。拟发行不动产投资信托基金（REITs）等特殊情形，申请年限可根据项目实际情况确定。
价格部分，各区规划资源部门会同有关部门按地价决策程序报区政府或管委会同意确定。商业、办公等经营性用地，续期价不得低于续期地块所在级别本市基准地价70%。这个70%是底线，不是所有人都按七折交。商业、办公还要结合区域一级市场土地价格、资产市场化融资情况等确定。产业类用地则充分考虑用地综合绩效。
上海2026版基准地价基准日为2026年1月1日，商业用地按楼面价分级。1级批发零售36670元/平方米，1级旅馆29340元/平方米。5级批发零售12100元/平方米。10级批发零售2230元/平方米。
按70%底线做简化参照，1级批发零售折算25669元/平方米。100平方米商铺若直接乘，约256.7万元。5级批发零售折算8470元/平方米，100平方米简化约84.7万元。10级批发零售折算1561元/平方米，100平方米简化约15.6万元。实际不能拿房产证建筑面积直接乘楼面价，还要看土地分摊面积、剩余年期、续期年期、容积率、经营绩效和区域市场价。
不续期或申请未获批准，按规则处理。因社会公共利益需要依法收回土地的项目，不予续期。产业用地综合绩效评估为C类、D类的，从严监管，由各区或管委会结合实际情况研究判定。未申请续期或者申请未获批准的，土地使用权按法定程序收回，地上房屋及其他不动产归属按约定、合同或者法律规定处理。
广州已先一步做试点。2026年5月12日发布的工商业用地续期政策解读中，商服用地按标定地价核算。投资强度达标的，续期出让金按“续期年期÷法定最高出让年限×同用途法定最高年限标定地价×建筑面积×70%”收取，一次续期最长20年。不达标按同公式但不乘70%，一次续期最长10年。
广州国际轻纺城已走完续期流程，完成合同签订并缴纳出让金。公开信息未披露其续期多少年、缴纳多少金额。该项目原土地使用权2043年到期，采取提前申请，经过权属核查、地价核算、联合审查和市政府审议。它的参考价值不在于交了多少钱，而在于把商服续期的申请材料、评估标准和审批闭环跑通。
业主先查两件事。一是不动产权证和出让合同里的土地用途，确认是商业、办公、工业还是综合。二是宗地出让起始日，按起始日算剩余年期，不按买房年份算。剩余不足3年再准备到期续期材料；如果剩余不足原年限一半且经营稳定、票据和纳税完整，可提前咨询是否具备优质项目认定条件。
分散产权商铺要单独看整栋地怎么申请。单户一般按土地分摊面积核算，不是整栋建筑面积除以户数直接定。商场格子铺、地下商业、配套办公的处理方式不同，应以区规划资源部门受理意见和评估报告为准。
商业物业还涉及日常持有税。上海商业房产相关房产税按租金或房产原值等规则缴纳，空置也可能产生成本。续期地价是到期补地价的另笔支出，两者不互相替代。把续期估算金额按续期年数摊到每年，再对比净租金、空置率和贷款利息，才能判断继续持有是否合适。
热门跟贴