Q3盘点｜三城开业312个！上海近4万间！规模量级鸿沟显现（附项目清单）|三城开业|上海市|出租率|北京|坪效|深圳

URI城市租住观察到，2026年第三季度，北京、上海、深圳集中式公寓迎来一波集中开业潮，但三城供给格局呈现出十分显著的分化特征。

URI通过对比三地开业项目数量、房源规模、单盘体量、节点出租率、租金坪效等核心指标，可以看到一线城市之间供给投放逻辑差异巨大：

上海呈项目数量爆发增长，以海量中小项目撑起供给大盘；北京、深圳则坚持“少而大”投放思路，以少数大体量标杆项目作为新增供给主力。

供给端的巨大差异，也进一步传导至项目去化、租金表现，塑造出三座城市截然不同的租赁市场面貌，本文，URI将结合开业项目底层数据展开具体解读。

312个北上深新开业集中式公寓项目列表

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三季度数据概览

三城集中式公寓开业明细

URI城市租住本次统计样本为2026年三季度（7‑9月）北京、上海、深圳三地新开业集中式公寓项目，包含保租房、人才公寓、市场化集中式公寓，上海口径包含代理经租类零星小体量项目；从开业项目数量、总新增房源、单项目平均规模、出租率、租金与坪效多维度对比三地供给表现。

数据说明：基于Q3北上深三城集中式公寓开业项目列表原始数据；上海口径包含代理经租、小区里零星小体量项目；平均出租率、坪效为各项目简单算术平均值。上海三季度月度供给拆分：月均开业13265间，全线领跑全国。

关键数据解读

分城市呈现的具体特征

供给端：上海开业规模碾压优势

在项目数量且有超大单盘及中小项目

三季度上海新开业集中式公寓项目达294个，新增房源39795间；深圳12个项目合计6820间，北京仅6个项目合计3703间。

URI分析到，上海新增房源规模约为深圳5.8倍，北京10.7倍；项目数量维度差距更为悬殊，是深圳的24倍，北京接近50倍。

URI观点：供给结构上，上海不仅开业有千间级别的大体量项目（微领地虹桥国展社区4935间、纳仕丨左里青年人才社区A区1812间），还有中部力量几十‑200间中小体量项目，甚至包含大量个位数房源的代理经租收储项目；深圳、北京供给是“少而大”，多数为数百至两千间以上的大盘。

上海：呈现连续三个月高强度均衡投放

非单月突击冲量

URI拆分7‑9月月度开业数据可以看到，上海并非靠某一个月份集中突击完成开业指标，7月、9月均在1.5万间上下，8月也维持8000间以上，季度月均开业达惊人的13265间，且有持续的迹象。

URI观点：这种“月月高开业”的特征说明，上海保租房及集中式公寓的筹措开业是持续性落地，不是季度末赶任务式集中释放，供给压力是连续三个月持续向市场传导。反观北京、深圳，项目数量少，供给集中在个别月份，没有形成持续月度高供给。

北京、深圳：少项目大体量

上海海量以中小项目撑起供给

三地单项目平均房源：北京617.2间＞深圳568.3间＞上海135.4间。

本季度北京代表项目：首钢园星耀自如里1500间、未来星宸·泊寓院儿1489间；深圳代表项目：金地草莓国际会展店2650间。两地几乎没有百间以下的小体量新开业集中式公寓。

URI观点：上海供给特征完全不同：政策驱动下，各区批量落地保租房、存量住房代理经租、人才公寓，大量几十间的小项目批量入市，直接把单项目平均规模拉低至135间。

出租率：深圳领跑北京次之

上海供给暴增带来去化分化压力

节点出租率算术平均：深圳81.7%＞北京76.8%＞上海67.2%。

三城中，深圳新开业项目整体去化表现最好，多数项目出租率维持80%以上；北京样本数量少，项目均为大体量，出租率分化。

URI观点：上海市场内部两极分化严重。部分主城区国企保租房开业接近满租；但一批新开业的千间级大体量公寓项目出租率极低，地理位置相对偏，如微领地虹桥国展社区，节点出租率仅8.8%。上海巨量供给连续三个月持续投放，需求消化速度跟不上供给释放，整体开业节点出租率被拖累。

租金&坪效：北京坪效领跑

上海远郊项目显著拉低全市水平

坪效租金均值北京5.99元/天/㎡最高，上海4.00元/天/㎡居中，深圳3.11元/天/㎡最低。

URI观点：上海市场割裂特征突出。核心地段服务式、高端人才公寓坪效可达6‑14元/天/㎡；奉贤、金山、崇明、临港远郊大量保租房项目坪效低于1元/天/㎡，显著下拉全市平均。反观，北京、深圳新项目主要布局主城区，低坪效远郊项目占比少，整体坪效表现更优。

未来趋势

URI城市租住研判

2026年三季度北上深集中式公寓开业数据，撕开一线城市租赁供给的巨大差异。同属一线城市，集中式公寓新增供给已经不在同一维度，上海项目数量爆发式增长，北京、深圳供给投放保持高度克制。

第一，上海海量供给背后，是保租房筹措考核落地，以中小项目为主要载体。

上海三季度共294个新开业项目、39795间房源，并且供给并非季度末突击完成，7‑9月每月开业规模均保持万间级别，月均开业13265间，形成连续三个月的持续性供给输入。不同于北京深圳偏好千间级大型集中楼宇改造，上海更多盘活分散存量，把大量几十间的存量住宅收储改造纳入保租房开业统计。

URI提醒行业需要厘清的是，这部分供给不等同市场化长租公寓，很多房源租金受到政策管控，面向刚需和人才。持续逐月的高开业，意味着市场需要连续承接新增房源的去化压力，而不是短期一次性冲击，市场化生存的企业面对竞争，承压严重。

第二，连续放量供给的代价，就是整体去化承压。

上海平均节点出租率显著低于北京深圳。一部分数千间的超级大盘开业出租率不足15%，大量中小保租房分布远郊。虽然上海住房租赁需求底盘足够大，但当几百个项目连续每个季度、每个月集中开业，客源被持续分流，项目爬坡周期拉长，空置、营销获客成本抬升。远郊项目面临最大考验：产品没问题，但区位约束客观存在，客源导入难度高。

第三，北京、深圳选择“少而精”的供给策略。

北京、深圳三季度新开业项目为个位数，但是全部为大体量集中式楼宇，市场化公寓和保租房配比相对均衡，没有出现批量中小项目铺量，供给释放节奏更平缓，新项目节点出租率整体更健康。

URI城市租住判断，两地未来新增供给大概率延续这个思路，以标杆大盘做补充，市场以存量博弈为主，运营商的选址和运营能力权重进一步放大。

第四，上海市场二元分化格局固化。

上海市场会持续走向“核心区看盈利，远郊看政策目标”。内环及核心板块项目，依旧维持高出租率、高坪效；外围保租房更多承担保障职能，盈利空间有限。大量中小项目持续逐月入市，也会带来运营管理参差不齐的风险。

综合看，三季度的数据是政策驱动下持续性的供给释放，不是单月脉冲，月均万间以上的开业规模，对上海租赁市场是中长期考验，不代表每个季度都会维持接近294个项目的开业强度。

URI城市租住提醒从业者，上海供给规模遥遥领先，不等于遍地机会。在持续性海量供给环境下，选址研判、客群定位、精细化运营的门槛被抬得更高。

内容来源:公开报道URI复核

数据来源:URl调研及URI Data Bank

撰文:URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓