据上海市房管局消息，今年“十一”假期，上海251个在售项目售楼处累计接待来访人数16932，签订预订协议601份；一、二手住房合计成交1518套，同比增加79%，成交金额约61.8亿元。
单看增幅，市场像是突然热了起来。但把三年均值、成交结构和库存数据放在一起看，结论会更克制一些：这是一次由政策推动、又被低基数放大的旺季修复，还谈不上趋势反转。
一手房146%的增幅里，低基数占了不小分量
10月1日至7日，全市一手住房成交327套，同比增加146%，成交金额约25.9亿元。换一个参照系看，对比2023—2025年“十一”假期平均成交水平，一手房成交增加34%。
两个数字放在一起，今年假期一手房的真实成色就清楚了：明显高于平常年份的假期水平，但远不是146%所暗示的爆发式增长。参考上海链家研究院的监测，假期新房成交量同比增长64%，与房管局口径方向一致，差异主要来自统计范围。
从结构上看，“沪八条”落地后外环外新盘的到访与认购热度抬升明显，这一轮一手房的增量，更多来自刚需与首次改善。
二手房增长66%，恰好回到三年均值
二手房更能说明市场的真实水位。10月1日至7日，全市二手住房成交1191套，同比增加66%，成交金额约35.9亿元；对比2023—2025年“十一”假期平均成交水平，只是减少1%。
也就是说，今年假期二手房是“回到正常水位”，而不是“超出正常水位”。去年同期基数偏低，放大了66%这个同比数字。把两个口径合并来看，今年假期上海楼市的定性是：一手明显放量，二手回归常态。
61.8亿元的背后，是一头改善、一头刚需
用成交金额除以成交套数，可以读出市场的结构。一手房25.9亿元、327套，套均约792万元；二手房35.9亿元、1191套，套均约301万元；两者合计1518套、61.8亿元，套均约407万元。
新房成交向改善端集中、二手房承担刚需与首改基本盘，这延续了今年的市场特征。据克而瑞好房点评网，今年3月以来上海二手房单月成交（含商业口径）连续站稳2万套以上，8月累计网签23137套、同比上涨约16%；截至8月累计网签约193502套、同比上涨约14.3%。成交中枢整体上移，是这轮修复的一个重要注脚。
价格与库存提示：修复仍在半程
市场的另一面在存量端。据克而瑞好房点评网，截至今年9月末，全国50个典型城市商品住宅去化周期升至26.9个月；上海去化周期为18.8个月，在四个一线城市中处于相对低位，但受成交规模影响，同比增幅达36.5%。同期上海新房成交均价76744元/平方米，环比上涨3.7%，同比仍下降7.6%。
价格端，8月上海二手住宅价格指数环比上涨0.3%、新房环比上涨0.4%，均领跑70个大中城市。环比小幅上行与“价格反转”之间，还有明显距离。
结语：三个信号与一个观察点
这份假期成绩单说明三件事：一是新“沪八条”等政策的效果正持续向交易端传导，观望情绪有所减弱；二是同比增长中的基数成分不小，79%这个数字的参考价值需要打折；三是结构分化没有消失，核心地段优质房源与远郊、老旧房源的冷热差异依然清晰。
对购房者来说，假期数据更像一个“气氛回暖”的信号，而不是价格拐点。真正决定后市的，是刚需成交能否持续向改善置换链条传导，以及新房与土地市场能否形成更强的正向反馈。
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