身边背着房贷的朋友有没有想过，你每个月乖乖打钱进银行卡，稀里糊涂就多给银行送了好几万？很多人办贷款的时候听销售一句“默认等额本息最省事”，看都不看条款就签字，等到十几年还下来才发现，光冤枉利息就够给孩子交好几年学费了。现在房贷利率一路降，之前高利率上车的朋友，真的别躺着当冤大头，动动手改一改就能省下不少钱。
拿大家最熟悉的例子算算账。2021年按照百分之六的利率贷两百万，分三十年等额本息还，总利息要给银行差不多二百三十一万，每个月月供快一万二。放到现在同样的贷款额年限，利率百分之三点八的话，总利息才一百三十五万，每个月月供不到九千四。同样贷两百万，前后利率差了两个多百分点，每个月差小两千，总利息差出来小一百万。
这差出来的一百万，搁哪个普通工薪家庭能不心疼啊。前两年春节前不少城市首套利率还在百分之四点四、四点五左右，过完年直接跌到三个点区间。去年年底之前还有过百分之三点九的利率窗口期，当初不少人为了抓这个优惠，提前结清旧房贷再重新办理。结果后来利率还在降，也没窗口期限制了，想提前还贷的人就更多了。
手里有钱想换房的，肯定想赶紧还清旧的高息贷，换个低息新贷省大钱。手里暂时没余力再买房的朋友，也都觉得少亏就是赚，这两个点的利差，妥妥就是无风险的收益，谁不想要啊。要是拿不出大笔钱提前结清，其实改改还款方式也能省不少钱，别觉得银行就不让你改。
对银行来说，过去那批百分之六左右的房贷，有房子抵押，贷款人资质又好，那可是实打实的顶级优质资产，比不少小微企业贷都稳。现在银行放消费贷，利率都跌到百分之三点六了，有的产品甚至三点二到三点四，就这还放不出去呢。银行靠存贷差赚钱，当然不想让大家把高息的优质房贷提前结清，这点换谁都能想明白。
既然银行都把账算得门儿清，咱们普通人更得给自己算明白，不能平白无故把辛苦钱送出去。那到底怎么判断自己要不要改，怎么改最划算？给大家说最简单的判断逻辑。先搞懂自己的房贷利率是高还是低，现在公积金利率已经降到百分之三点一了，这可是国家给普通人的福利底线，商贷越贴近这个数越划算。
放一二十年的周期来看，商贷低于百分之四就很值，靠近百分之三那就是捡到宝了，要是超过百分之五，那真得琢磨琢磨改改了。咱们的房贷利率是LPR加个人加点，LPR跟着市场变动，咱们说了不算，加点是当初办贷款的时候定死的，高加点的高利率房贷，确实值得琢磨调整。
手里有余钱，又找不到啥稳妥的投资渠道，能拿出来的收益还没房贷利率高，那直接提前还款就完事了。要是你有路子能拿到比房贷利率更高的稳健收益，那完全没必要提前还，拿着钱生钱不好吗。要是手里只够部分提前还款，没法一次性结清，只要你能承受原来的月供，一定要先保持月供不变缩短年限。
别选降月供维持原来年限，差的真不是一点半点。之前有人算过一笔账，贷款一百万利率百分之五点三，三十年等额本息，还了两年之后拿二十万出来部分提前还款。选保持月供缩短年限，能省四十六万利息，选降月供维持原来年限，只能省十八万，中间差出来二十八万，这可不是小数目。
不少人还不知道，就算不提前还款，好多银行现在也允许改还款方式，之前默认选了等额本息，只要你刚还没几年，收入稳定抗风险能力强，改一改也能省不少。别嫌麻烦，也别觉得选了就不能改，省下的利息真的够一家人花好几年。改之前一定要避开几个坑，别光听网上说就盲目冲。
好多人说只要提前还款就一定省钱，这话真不对。要是你本身房贷利率就很低，比如百分之三点一的公积金贷款，或是早年拿到的低息商贷，手里还有能稳赚超过房贷利率的投资渠道，那提前还款反而亏了。核心就是比一比，你的房贷利率和你能拿到的无风险收益哪个高，别瞎跟风。
还有人说越早提前还款越好，这事也得看情况。等额本息还款，前面好几年还的大部分都是利息，越往后还的本金越多。要是你都还了十几年了，利息大部分都给完了，这个时候提前还款，省不了多少利息，完全没必要折腾。
更别脑子一热把所有存款都扔进去提前还贷，这真的是很多人踩过的大坑。不管你房贷利率多高，一定要预留出六到十二个月的家庭开支当应急钱。万一遇到失业生病这种突发情况，你把钱都扔去还贷，急用钱的时候再借可都是高息贷款，太被动了。
还有别信网上说所有银行提前还款政策都一样，这事差别大了去了。同一家银行不同支行，预约排队要等多久，要不要收违约金，能不能线上办，全都不一样。别直接抄别人的作业，一定要提前给你办贷款的网点打个电话，问清楚规则再动手。
不管你选啥方式，第一步都得把当初的贷款合同找出来，认认真真看看关于提前还款和利率调整的条款。别被网上乱七八糟的碎片化信息牵着走，每个人家里的收入情况存款多少都不一样，别人适合的方案放到你身上未必合适。适合自己的才是最靠谱的。
这次大家扎堆琢磨提前还贷，说白了就是利率换周期带来的正常选择。过去高利率时代上车的朋友，面对现在这么大的利差，肯定想换个更低成本的负债。银行要保住自己的收益，设点门槛拉长等待时间，说白了都是各自站在自己的立场算账，没啥绝对的对错。
咱们普通人不用被市场情绪裹挟，也没必要跟着别人瞎起哄。安安稳稳算清楚自己家的资金成本和现金流，选出来的方案就是最好的。不管你是提前还款还是拿着现金继续持有房贷，核心都是守住家里的财务安全，别为了省点钱把自己搞的紧绷绷的。
参考资料：央视新闻 提前还贷热点解析
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