现在还在聊房子的人，十句话里有八句是在吵同一个问题，到底还要再跌多少，又跌到什么时候才是个头，有人说再跌两成，有人说要跌三成，这话我从来不急着反驳，因为大部分地方的价确实还在往下走，你要说他讲错了，倒也真算不上。
国庆我回去家里面一趟，然后到县里面的中介聊了之后，发现压根都不是这么一回事的，很多问题只不过是我们看到的表面，深入一层了解了之后才发现存在的问题点是特别的多的。
1、老家那些挂了一年卖不掉的二手房
我先去老家的中介门店坐了一会儿，跟店长要了一组数，听完心里就凉了半截。
去年一整年，全县二手房只成交638套，新房反而卖出去1000套出头！
正常市场里二手房应该是新房的好几倍，像一线城市，二手房的占比普遍在七成到八成之间，这条规律放到哪儿都成立。
我又去查了全国的口径，二手房挂牌量已经堆到850万套，其中三四线城市占了七成以上，而且这个数还在往上走，对于这些数据，很明显的就是老家那些房子很难卖得掉，整体的压力是非常的巨大的
新房那边送车位、送装修、送物业费，价格背后还压着一道线。
二手房身后什么都没有，你挂牌得比市场价低15%，才有人愿意来看看，看上了坐下来谈，还得再砍15%。
房子预冷要被砍掉25%左右的状态下，才有人来买房，不然这个房子压根都无人问津，这是市场一个最真实的表现，没有说底价的房感觉特别好。
我白板不看贵的，只看便宜的，这就是最核心的一个底层逻辑。
2、那些看海看温泉的房子
文旅房这一类，海景房、温泉房、山上那种避暑的小洋房，统统都算在里面，一个都跑不掉。
它的价钱从来由不得住在那儿的人，当年把房子卖给你的那个销售，才是真正给它定过价的那一位。
我翻了三亚那边的抽样数据，几个热门的旅居片区，空置率最高的地方已经到了96%！
空置率这么高，意味着这些房子压根没人在住，住的人都没有，就更别指望它能把租金收回来，一年住不了几天的房子，这笔账谁都能算明白。
在惠州的海景房也同样出现类似这样的事情，太多太多了，什么乳山啊，还有哪里，说出来太多了，现在全国都是海景房，文旅方房。
说到底，这类房子的下家永远是特定地区、特定年纪、特定季节的那一拨人，名单短得很。
而这拨人只会一年比一年薄，毕竟愿意为一片风景，把钱锁上十年八年的人，本来就没几个。
话来说现在大家去海边的人都已经去过非常的多了，已经没有过去那种新鲜感存在，旅游压根也不考虑说重点去那边玩了。
3、打着地铁口旗号的小公寓
公寓也得算一类，尤其是挂着地铁口、不限购、总价低这几块招牌的那种，当年卖得火得很。
大家常提的那几个短板都在，土地年限短、贷款年限短、不能落户、转手的时候税费还特别贵。
我想补的是更要命的一条，银行这两年正在这个品类上悄悄往后撤！
今年好几个城市收紧了商办按揭，首付抬到五成，贷款最长也只能做十年，月供跟住宅不在一个量级上。
还有银行干脆把二手公寓的贷款停了，买家要想买，就只能全款拿下！
一道只能全款的门槛，等于把你的买家名单直接砍掉了大半，剩下的人本来就少。
那批人还得再算税费这笔账，增值税、个税、土地增值税、契税几项加在一起，一套公寓转手要吃掉十几个点，住宅那边基本上都是零。
超级好地段的公寓相对来说比较好，其他的都不怎么样。
4、顶楼还没有电梯的
顶楼这一块也得单独拎出来说，尤其是那种六层、七层、压根就没装电梯的老楼。
很多人当年买的时候都是这么想的，反正以后旧改了，肯定会给整体装上电梯，装上就白赚一部。
这个说法我以前也信，直到我把加装电梯的那一笔账翻出来，从头到尾算了一遍，算完我就不太想接这个话了。
一部电梯装下来，老楼普遍要花40万到60万，地形复杂、地下管线多的还得往上走！
钱其实还排在第二位，最难迈过去的那一关是人。
安装电梯之后，其实顶楼会出现漏水的，很多人不清楚而已，但是只有经历过的人都知道，一般顶楼安装电梯，过不了两年都会卖房，这一点，就是有个非常重要的因素在这里了。
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