孙明春系腾讯集团高级经济顾问、中国首席经济学家论坛理事
本文系作者为新出版的《转型中的中国房地产：政策、市场与商业模式》撰写的序言，写于2025年12月。该书由腾讯研究院与贝壳研究院联合课题组撰写，复旦大学出版社2026年9月出版。
争议与得失
过去20多年，房地产在中国一直是个备受关注的行业。这个行业曾多次在官方文件中被列为国民经济的“支柱产业”，在1997年亚洲金融危机、2008年全球金融海啸以及历次经济下行期中成为拉动投资、扩大就业的有效抓手。但住房问题也是重要的“民生问题”。房价过快上涨加大了居民的购房负担，扩大了贫富分化，滋生了社会中的投机心理与浮躁情绪，这令房地产成为社会舆论中最受关注的话题之一。
房地产业对中国经济的贡献有目共睹。首先，相对30年前，绝大多数居民的住房条件（包括居住面积 、住房质量 、居住环境等）都大幅度改善，人民群众的居住幸福感显著提升。其次，房地产相关行业 （包括设计、销售、装修、物业管理等） 不但自身创造了大量就业，还通过广泛的上下游产业链 （建筑、钢铁、水泥、玻璃、建筑机 械、家具、家电、汽车、室内装修材料、社区服务，乃至银行、信托、理财等金融机构） 间接拉动了更广泛的就业，带来普遍的收入增长。最后，房价上涨提升了住房估值，令住房成为绝大多数家庭最重要的资产和财富载体 （乃至财富传承的主要工具） ，这不但增强了人民群众的获得感和安全感，其产生的财富效应也一度成为拉动消费增长的重要动力。
但硬币总有其另一面。曾有不少学者指出，房价过快上涨会加重居民的购房负担，挤压家庭部门的可支配收入，形成对消费的“挤出效应”，这与房价上涨带来的正向财富效应形成鲜明对比。另外，无论房价上涨还是下跌，总是有人欢喜有人忧。房价上涨时，有房者欢欣鼓舞，无房者望洋兴叹：房价下跌时，有房者心急如焚，无房者则暗自庆幸。2021年以来，房地产市场步入下行期，那些在房价高位购房的家庭无疑蒙受了损失，由此产生的负向财富效应也拖累了居民消费。根据不同机构、学者的统计或估算，中国城镇居民的住房拥有率已在70%以上 （甚至90%以上） ，这意味着，在此轮房价下跌周期中，城镇居民应该是忧多喜少。
总之，过去20多年来，对于房地产众说纷纭，民众有得有失，有喜有忧，争议从未停息，共识也不易形成。
“房地产神话”的终结
对政策制定者来说，最理想的情形是房价保持平稳或温和上涨。但由于房地产具有很强的投资品属性，投资者 （及投机者） 往往买涨不买跌，房价涨跌总是难免“超调”，这给政策制定者带来很大挑战。为平抑市场“超调”，房地产调控应运而生。但由于市场每每“超调”，房地产调控也不得不强势干预，陷入”打压—刺激—再打压—再刺激”的政策循环中。
回顾历次房地产调控，在市场过热时，监管方往往一方面通过限购、限贷等行政措施压抑当期有效需求，另一方面收紧开发商融资来源，防止开发商囤房囤地，迫使其释放存量房供应，以尽快实现市场供需平衡，平抑房价上涨。然而，这些措施虽能抑制短期购房需求，但无法抑制因城镇化和收入成长而逐年累积的内生需求 （包括刚性需求和改善型需求） ：同时，这些措施也导致开发商流动性紧张，无力买地、新开工，甚至无法完成在建项目，往往造成后续的供应紧张。因此，每轮调控结束、政策转向后，大量被压抑的内生需求得以释放，但新房供应却因开发商资金短缺、无力开发而相对匮乏，导致市场再度供不应求，房价自然会“报复性上涨”。这种现象周而复始，形成房价越调越涨的“房地产神话”。
“房地产神话”的反复上演令许多开发商相信，只要能熬过每一轮调控”寒冬”，就会迎来更强的市场上涨。所以尽管房地产调控手段越来越多、力度越来越大，开发商还是千方百计通过各种途径加杠杆、囤土地、上项目，日渐形成了“高负债、高杠杆、高周转”的“三高模式”，期冀“房地产神话”持续上演。
然而，当上一轮房地产调控于2022年结束，新一轮政策放松拉开序幕，“房地产神话”却未再如期而至。
“房地产神话”的终结有多方面原因，其中最基础的原因是房地产市场的供需形势发生了根本性变化。经过20多年的大规模投资与建设，我国城镇住房市场已摆脱了供不应求的局面。根据国家统计局数据，截至2020年，我国城镇居民人均住宅建筑面积已达39平方米，比1998年房改前的水平 （19平方米） 增加了一倍多。这与前文引述的城镇居民高达70% （或90%） 的住房拥有率相呼应，也与人们对各地高楼林立的直观感受吻合。
当前困境
在市场供需关系已发生根本转变的背景下，2021年，房地产市场见顶回落，步入4年多的下行通道。市场参与者对中国房地产市场中长期前景的看法和预期也逐渐转变。预期的转变令购房需求显著降温，导致住房供应过剩、存货上升、房价回落。
鉴于房地产行业在中国经济中的重要地位，房地产市场下行对经济的影响不言而喻。根据国家统计局数据，自2022年起，房地产业对GDP增长的贡献由正转负：2024年，该行业对实际GDP增长贡献了-0.3个百分点，而这只是房地产作为第三产业的一个组成部分 （如房地产销售、租赁等） 对经济增长的影响。考虑到房地产投资的巨大体量，房地产投资下滑不仅直接拖累固定资产投资，还通过上下游产业链 （尤其是建筑业和建材行业） 对经济增长和就业造成冲击。这在投资建设活动的大幅收缩和原材料需求的持续下滑中表现尤为明显。
另外，过去20多年来，住房一直是中国居民家庭财富最重要的组成部分。房价下跌导致城镇居民的住房财富缩水，损害消费者信心，令家庭部门减少消费、增加谨慎性储蓄，以弥补其在住房财富上的损失。如果房价持续下跌，居民消费仍将萎靡不振，这将加剧内需失衡与产能过剩，加剧企业 （尤其 是中小 企业） 的 经营困 境，迫使企业降薪、裁员，甚至引发更广泛的破产倒闭与失业，必须全力避免。
未来前景
在房地产市场深度调整的背景下，2022年3月以来，各地陆续调整和放松房地产调控政策。然而，由于市场仍存在供需失衡，房价虽已下行4年多，但仍未止跌。不少人担忧，中国的房地产市场是否会步日本的后尘，陷入长达30年的下行期？
我们认为，这一担忧应该是过虑了。
首先，城镇化拉动的住房需求还会持续增长。目前，中国的城镇化率仅有67%。即便今后的城镇化进程有所放缓，未来十年，中国的城镇化率应该还可以再增加6个百分点 （作为参照，过去十年增加约11个百分点） ，达到73% （即增加7400万城镇居民） 。按人均居住面积40平方米计算，这意味着城镇化需求将创造约30亿平方米的住房需求。
其次，收入增长带来的改善型需求仍有提升空间。尽管中国经济已从高速增长转为中低速增长，但实际GDP的年均增速在未来十年估计仍可维持在4%左右。这意味着，因收入成长带来的改善型需求也还有长足的发展空间。假定人均居住面积因此增加2平方米 （作为参照，过去十年至少增加4平方米） ，由此产生的改善型需求将达到20亿平方米。
最后，存量住房更新将创造巨大的换房需求。据估算，2020年全国城镇存量住房规模在300亿平方米以上，假定其平均生命周期为60年，每年就有约1.67%的旧房需要重建，由此创造的换房需求就有5亿平方米/年，每十年就有约50亿平方米。即便今后十年的更新需求只是该水平的一半，其规模也将在25亿平方米左右。
以上三项加总，今后十年，中国城镇住房总需求至少在75亿平方米，超过过去十年 （2016—2025年） 的住房竣工总量 （约66亿平方米） 。如果这些测算大体正确，中国房地产市场的中长期前景依然值得期待！
破局之道
虽然中长期前景可期，但毋庸讳言，要摆脱当前的市场困境、迈向中长期可持续发展的“新模式”，需要翻越一道不可忽视的鸿沟。为寻找走出困境、跨越鸿沟的破局之道，腾讯研究院与贝壳研究院成立了联合课题组，对中国房地产制度、政策与市场的历史沿革做了全面梳理，对市场发展的内在逻辑及当前困境做了深入剖析，也广泛借鉴国际经验，提出了走出困境的方案设计，并对未来房地产发展的”新模式”做了思考与探讨。本书即此课题的成果汇总。
我们认为，为摆脱当前困境，防范房价继续下跌可能带来的各类风险，有必要进一步加大政策放松力度 （如全面、彻底取消各地的限购措施 ），甚至采取一些非常规措施 （如组建全国性住房收储与运营机构、支持农业转移人口在城镇购房等） ，千方百计扩大需求，加速市场出清，推动房地产市场尽快恢复供需平衡。
从政策层面来看，房地产政策过去以短期调控为主，呈现“打压—刺激—再打压—再刺激”的循环特征。未来，政策体系应从“应对波动”转向“引导预期”，构建稳定、透明、可预期的政策环境。鉴于科学决策必须基于对市场形势全面、准确和及时的判断，我们在官方统计指标之外，基于贝壳平台及其他市场机构的第一手交易数据，构建了一套二手房市场监测指标体系，以便为政策制定者及各类市场主体提供实时、准确、细颗粒度的市场信息与数据。此外，我们还编制了”房地产政策松紧度指数”，通过对各地历年来发布的各项房地产调控政策进行量化整合，对各地、各时段的房地产政策变化进行测度，形成时间序列。以该指数为客观标尺，既可动态反映各地调控政策的历史变化，也可横向比较各地的政策差异，为政策制定者及其他各类决策主体提供多维度的决策参考。
从制度层面来看，我们认为，房地产发展模式的转型并非单纯“去杠杆”或“去泡沫”，而是应秉持“房住不炒”的基本理念，平衡住房的投资、消费与社会保障三重属性，以满足刚性和改善性需求为重点，按照政府保基本居住需求、市场满足多样化需求为原则，构建租购并举的住房体系，推动房地产业实现平稳、健康、高质量发展。
从市场层面来看，随着人口结构、城镇化进程和居民需求的变化，房地产市场的重心应从增量建设转向存量优化，更加注重城市更新、住房品质提升与配套服务完善。房地产企业需要主动探寻新的增长点，从“建房、卖房”的外延式发展模式转向服务化、资产化相结合的内涵式发展模式。在租购并举、存量优化的新形势下，居住服务业的未来发展前景广阔。与此同时，伴随数字技术与人工智能的快速发展，居住服务业正经历深刻转型，从房屋交易、家庭装修到住房租赁，数字化、智能化不仅在提升行业服务效率、优化用户体验方面展现出巨大潜力，也将重塑行业生态，推动商业模式不断创新。
各章概要
总之，这不是一部学术专著，也不是一本通俗读物，而是一本可供政策制定者、行业从业人士及学术研究者参考的工具书。书中既有对房地产市场、制度、政策的历史梳理，也有针对当前困境提出的解决方案、对未来发展模式的思考以及对行业趋势的展望，还有在数据分析、指数编制、统计监测体系等方面所做的大量原创性研究。
全书共12章。
第1章 （李刚、王诗卉、孙明春执笔） 全面回顾了新中国成立以来住房制度的变迁。从计划经济时期的福利分房，到以商品房为主、保障房为辅的双轨并存格局，中国住房体系经历了多次改革与调整。历史经验表明，理顺激励机制是实现政策目标的关键，租购并举是中国住房制度的发展趋势。
第2章 （王诗卉、孙明春执笔） 系统梳理了1998年住房制度改革以来历次房地产调控周期的历史背景、政策演变以及调控工具的创新。政策重心虽在“抑制过热”与“去库存”之间多次调整，但始终围绕“稳增长”与“防风险”展开。在这一过程中，“因城施策”逐渐成为核心策略，调控政策工具箱日趋丰富。
第3章 （王诗卉、孙明春执笔） 创新性地构建了“房地产政策松紧度指数”。随着“因城施策”深入推进，各地政策差异加大，市场主体难以准确判断各地政策力度。本章综合多项指标编制该指数，以量化评估不同阶段政策的松紧变化，为分析房地产政策走向、帮助政策制定者科学决策提供客观的标尺。
第4章 （程琬清、孙明春执笔） 总结了房地产业的历史贡献与影响。过去30年，房地产业的快速崛起对经济增长、就业、财政收入和居民财富积累做出了重要贡献。然而，随着供需格局变化，房地产业正面临增长乏力、库存过剩、预期低迷等挑战，对经济的影响也由正转负，亟待破局之道。
第5章 （孙明春、王诗卉、程琬清执笔） 提出了房地产市场的再平衡之道。为防范房价过快下行带来的各类风险，有必要加大政策放松力度，甚至推出超常规的政策工具，以促进市场尽快恢复供需平衡。组建全国性的住房收储与运营机构、支持新一轮城镇化带来的潜在住房需求有可能帮助房地产市场走出困境。
第6章 （李刚、陈亦新、孙明春执笔） 介绍了新加坡、英国、美国等国家的住房制度，尤其聚焦在不同历史和市场背景下，如何通过科学的制度设计理顺激励机制，平衡公平与效率之间的矛盾。这些经验不仅为第5章的政策设计提供了海外实践案例的支持，也为探讨房地产发展新模式提供了有益的启示。
第7章 （王诗卉、孙明春执笔） 通过研究保租房房地产投资信托基金 （real estate investment trusts REITs） 的优异财务表现，发现其成功的主要原因在于极低的土地成本。这意味着，如果以市场价格收购过剩商品房用作保租房，由于收储价格中包含市场化的土地成本，收储项目将很难实现财务可持续性。因此，只有成立一个不以投资回报率最大化为目标的全国性保障房收储与租赁机构，才能有效推动过剩商品房收储工作。
第8章 （黄卉、陶琦执笔） 系统梳理了中国住房租赁市场的发展历程，剖析当前市场的主要特征，并探讨未来的发展趋势。随着新市民、青年人等群体租赁需求的增长，租赁市场正进入规模扩张与品质提升并重的新阶段，应推动发展以需求为导向、以品质为核心的租赁市场建设，完善长效机制，为实现租购并举的房地产发展新模式奠定基础。
第9章 （黄卉、陶琦执笔） 探讨了居住服务业数字化转型的前景和实现路径。通过厘清数字化转型的内涵、回顾中国居住服务业的数字化进程，并以贝壳平台作为典型案例，分析数字技术在交易、开发、家装、租赁与物业等环节的应用，为居住服务业的数字化转型提供理论框架与实践案例。
第10章 （王诗卉、李刚、孙明春执笔） 鉴于数据的准确性、时效性与全面性是研判市场走势和科学政策的基础，本章在介绍官方统计指标的同时，基于贝壳平台的第一手交易数据，构建了一套二手房市场监测指标体系。通过比较官方与市场机构数据的侧重和优势，展现利用数字技术整合多源数据、提升市场监测与风险预警能力的可能性与重要性。
第11章 （李刚执笔） 探讨了中国房地产的未来转型方向，认为房地产发展新模式将围绕“租与购”“开发与服务”“保障与商品”“增量与存量”“中央与地方”五大关系展开。应坚持“房住不炒”的理念，引导房地产回归居住属性，平衡其消费、投资与保障三重属性，推动行业长期可持续发展。
第12章 （刘丽杰、陶琦执笔） 结合近期政策走向及市场供需结构变化，展望中国房地产行业发展的未来。随着居民需求的变化，中国房地产市场的重心正由增量建设转向存量优化，房地产开发与居住服务业企业也应调整商业模式，加快转型升级。在数字化与人工智能技术驱动下，中国房地产业将迈向以“好房子+好服务”为核心的高质量发展模式。
我们希望本书能为政策制定者提供有价值的决策参考，为房地产相关企业及投融资机构提供前瞻性的战略思考与市场监测工具，也为学术研究者提供有关中国房地产业发展历史的文献资料与研究发现。
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