很多粉丝问老杨：深圳小产权坑一大堆，防都防不住。到底什么样的小产权，才是相对稳妥的？
今天不讲虚的，一次性讲透。
这条建议收藏，转发给你身边准备入手深圳农民房的朋友。
一、先把立场说清楚
老杨的观点是：深圳小产权房可以买，但千万不能乱买。
不是所有房子都能碰，也不是所有房子都不能碰。
关键是：你要分得清，哪种房子手续清楚、哪种房子全靠房东一张嘴。
下面这4条，是老杨跑了这么多年深圳农民房市场，总结出来的硬标准。
二、4条硬标准，一条一条记好
第一条：有两证一书
两证一书是什么？
- 《建设用地规划许可证》
- 《建设工程规划许可证》
- 《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》
注意地域：这一套手续，是原宝安县（今天的宝安、龙岗一带）村民私人建房用的。关内（福田、罗湖、南山）从来没有发过这种两证一书。
停发时间：1993年7月。市面所见批准时间，基本在1993年及之前，极少数滞后到1994年初。
见到其中一份，先别急着高兴。把两证一书凑齐了看，缺得多，分量就轻。
第二条：有历史遗留建筑申报回执
历史遗留违法建筑普查申报收件回执，简称历史遗留回执。
这个回执，是主管部门普查在册的证明。有这个回执，至少说明这栋楼是登记过的。
在旧改核查的材料清单里，历史遗留回执排在权属材料第一位。
但提醒一句：绝大多数散户买单套，房东一般只给复印件。只有整栋收购，才大概率给到原件。
还有：回执不是房产证。它是登记过的证明，不是产权证明。有回执比没回执强，但别拿它当房产证用。
第三条：土地性质必须是住宅用地
居住用地最优先。
工业用地、商业用地上盖的房子，慎重考虑。
为什么？土地性质不对，年限和手续的讲法都不一样。有的合同上写着40年、50年使用权，很可能就是因为房子建在工业或商业用地上。
第四条：优先选2009年6月2日之前封顶完工的建筑
2009年6月2日，是《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》施行的日子。
之前建的房子，手续相对清楚，属于历史遗留处理的范围。
2013年前后，该拆除的违建基本已经清拆完毕。能保留到现在、还有当年报建手续的，风险会低很多。
三、重点来了：这4条不是死规矩
上面这4点，是相对最优的条件。
不是说缺一条就完全不能碰，大家不用死磕全部条件。
举个例子：
- 有两证一书，但没有历史遗留回执，能不能买？可以，但手续链条上要多问几句。
- 有历史遗留回执，但没有两证一书，能不能买？这个问题老杨留在评论区，大家聊聊。
- 土地性质是工业用地，但价格便宜一半，能不能碰？老杨的观点是：慎重。
关键不是凑齐几张纸，关键是你看得懂这几张纸说明什么。
四、买房那天，必做的3件事
1. 证件原件当面看
不要提前一天让对方拍照发你。交定金当天，当面看原件，看完还回去。复印件、照片不算。
2. 交易链条往前查
从最早的经手人到你手上，中间每一手是谁？名字、日期、收据能不能对上？
对不上的，这一段就有疑点，先核清楚再往下走。
3. 共有人全部到场签字
产权证上几个名字，合同上就得几个签字。少一个，后面就可能多一堆事。
五、最后说一句
便宜不是白捡，是你没看明白。
4条硬标准，一条都不能少。
买房的风险，不是在你签合同的时候，而是在你以后用合同的时候。
我是老杨，只讲真实避坑干货。
互动：你觉得，有历史遗留回执但没有两证一书，这种房子能不能入手？评论区聊聊。
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