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杨浦东外滩再上新｜保利外滩曜迎来新一轮加推，110-160㎡高层、洋房可选，认购通道已开启｜上海购房通 @张伟

很多改善购房者在挑选内环滨江新房的时候，都会纠结一个核心问题：如何在城市繁华资源、土地文脉、居住尺度三者之间找到平衡点。内环滨江土地资源日渐稀缺，不少地块开发仅仅把目光放在景观与城市界面之上，忽略了地块本身沉淀下来的历史底蕴。这次我实地探访的保利外滩曜，坐落于杨浦东外滩板块，近期启动新一轮加推，推出 110-160㎡高层与洋房产品，项目同步公示一房一价信息，当前处于认购阶段。今天这篇探盘，我会从地块历史、建筑设计、会所场景、户型空间、板块交通与城市配套几个维度，客观聊聊这个项目，给正在看内环改善盘的朋友做参考。

聊项目之前，先说说项目背后的设计团队。保利外滩曜集合了多位业内成熟设计师共同参与，天华总设计师韩冰、名谷设计创始人潘冉、朴锐设计创始人郭子伟、翊象设计徐睿绅共同操刀。整个项目的创作思路，没有简单复刻外滩老建筑的外观，而是以地块原有英商电车修理工场作为叙事起点，回溯地块原始设计者思九生洋行在外滩留下的诸多建筑作品，从中提炼两套设计逻辑，将百年外滩建筑语言，转化为适配当代居住需求的社区。

熟悉上海近代建筑史的朋友，对思九生洋行不会陌生。这家事务所曾经参与打造外滩多座知名历史建筑，怡和洋行大楼、上海邮政总局都出自其手笔。项目团队没有直接照搬老建筑的造型，而是拆解思九生洋行的设计思路，分为形制溯源与细部转译两个方向，完成建筑语言的当代演绎。

先说形制层面，项目沿用外滩经典的三段式构图。怡和洋行大楼、上海邮政总局都采用横纵双向的三段式结构，底层基座、建筑主体、顶部檐部，形成稳定庄重的建筑比例。保利外滩曜的外立面延续这套逻辑，通过清晰的层次划分，还原新古典建筑自带的秩序感。但在落地时，结合现代住宅的采光、通风、保温等居住需求，调整了立面的尺度，让古典建筑的庄重感，和现代住宅的实用属性相互融合。

再看细部设计的转译。思九生洋行的历史建筑，大量运用茛苕叶纹、齿状线脚、拱券等装饰元素。这些繁复的古典纹样，放到现代住宅中很容易显得厚重冗余。项目设计团队把这些历史装饰元素进行简化提炼，保留线条的韵律感，弱化繁复雕花，转化成适配现代施工工艺的立面细节。整套设计逻辑，不只是简单做建筑外观的复刻，而是形制、细部、空间三重维度的解读，让外滩百年建筑的气质，在这片东外滩地块上，形成跨越时间的对话。

项目地块内留存两大新古典主义遗存，英商电车厂与里弄住宅华盛里，同样由思九生洋行参与设计。在社区整体规划上，设计团队尊重地块原始行列式肌理，采用织补式的规划手法，整合地块空间，形成集中度更高的低密居住区。整个社区产品谱系比较丰富，包含建面约 115-139㎡小高层、160-166㎡洋房，还有 190-202㎡三层低密别墅。产品设计重点考量公共空间尺度，营造花园式居住氛围，室内空间注重采光面，打造大面积采光窗，让自然光可以充分进入室内，庭院之中花木错落，形成 “曦光盈窗，花影绕庭” 的居住场景。

很多改善购房者看盘，除了户型本身，会重点关注社区会所。市面上不少项目的会所，更偏向展示属性，功能房间堆砌，日常使用频率并不高。保利外滩曜的会所设计思路有所不同，参考华尔道夫 “Meet you at the clock” 的经典仪式，将时钟这个意象，从单纯的装饰构件，升华为社区的精神符号，打造一个围绕时间秩序构建的社交空间。会所的核心，不是简单罗列健身房、泳池这类功能房间，而是基于改善家庭日常的生活需求，规划三类生活场景。

第一部分是健身中心与律动泳池。对于高净值人群而言，规律运动是维持自身状态的日常选择。会所的健身空间，并非简单放置健身器械，而是打造一个固定的运动场景。长期来看，持续在这个空间活动的业主，大多保持稳定自律的生活节奏，业主之间会在日常的运动场景里自然相遇，形成温和的邻里互动。

第二部分是疗愈氧舱与冥想空间。当下不少科创、高知人群日常工作节奏紧张，需要一处可以暂时脱离外部繁杂事务的空间。这个空间的定位，就是精神休憩场所，在高强度工作结束之后，可以在这里安静休整，梳理思绪，属于偏内向型的精神恢复场景。

第三部分是亲子空间与儿童活动区。很多改善家庭挑选社区，会考量孩子的社交环境。儿童活动区，不仅仅是孩子玩耍的场地，也是代际邻里交流的载体。孩子们在这里结伴玩耍，家长之间也会产生交流，长期相处之下，形成稳定的邻里圈层。

整体来看，会所的三类场景，覆盖成年人运动、独处休憩、家庭亲子社交，面向科创、高知群体，提供一个稳定优雅的邻里交流平台，让圈层的形成，依托日常社区生活慢慢沉淀，而非刻意营造。

接下来重点聊聊户型，也是大家最关心的部分。项目首开推出建面约 114㎡-130㎡的 3-4 房产品，项目公示均价约 13.5 万 /㎡，总价约 1470 万起，户型配置双阳台，飘窗可做改造，空间拓展能力较强，实际使用面积表现亮眼。这里要说明，附赠面积、改造可能性以交付标准、官方文件为准，仅供参考。

建面约 114㎡户型，附赠面积接近 18㎡，其中包含独立电梯厅，空间感受可以对标更大面积段产品。项目全系户型都配置全屋飘窗，飘窗区域属于全赠送面积，双阳台按规范半计面积，再加上独立电梯厅，整套户型的附加空间，高出市场上同面积段住宅的常规水平。户型飘窗采用非承重结构的方案，交付之后业主可根据自身需求改造，用作储物空间或者拓展室内空间。

看内部空间划分，这套户型拥有两间南向卧室，单套面积都超过 10㎡，北侧次卧面积约 9㎡以上。客餐厅连同阳台整体空间达到约 32㎡，公共活动区域开阔，家人日常起居、接待访客都有充足空间。对于三口或者四口之家，这个户型可以兼顾卧室私密性与客餐厅的开阔感，是内环改善比较主流的选择。

建面约 130㎡户型，附赠面积接近 20㎡，同样包含独立电梯厅。这套户型的实际使用率表现突出，配置双阳台，两处空间拥有接近 270 度的视野，一梯一户独立电梯厅，全屋多飘窗布局。同等产证面积之下，空间尺度的感受，超越市面上不少同面积新房，空间体验可以对标 160㎡级别大平层。如果家庭人口增多，或者希望预留独立书房、储物间，这套户型的可塑性会更强。

建面约 139㎡户型，可以看作 130㎡户型的放大版本，每个功能空间尺度进一步放大，更适合追求一步到位的终极改善家庭。多飘窗、双阳台搭配独立电梯厅，家庭活动、居家办公、客房都可以从容安排，不用在短期内考虑置换。

看完产品，再聊聊板块交通与城市配套。保利外滩曜地处东外滩，轨道交通出行比较便利，距离 18 号线平凉路站直线距离大约 100 米，距离 12 号线江浦公园站直线距离约 400 米。依托多条越江隧道，能够衔接浦东片区，便捷抵达陆家嘴、外滩。北横通道通车之后，向西可以通达长宁、普陀、静安等区域，跨区通勤的选择比较丰富。

商业资源方面，板块周边有多个大型商业集群，约 55 万方瑞虹商业、约 50 万方北外滩商业，还有约 51 万方滨江商业带，日常购物、聚餐、休闲，都有丰富的选择。滨江岸线也是板块特色，杨浦滨江沿线布置了 21 件永久艺术装置，沿着滨江步道散步，能够感受滨江的艺术氛围。

板块土地价值层面，东外滩滨江已经汇集保利、招商、瑞安、中信泰富等多家房企，多个改善项目集中落地，片区逐步形成滨江改善居住集群。

写到这里，我也客观聊聊这个项目适合什么样的购房者。如果你预算落在 1400 万以上，目标锁定在内环滨江改善，既看重地块的历史文脉，在意建筑审美，同时对户型的实际使用面积、电梯厅、阳台飘窗这类拓展空间有要求，同时希望社区配备会所，满足运动、亲子、邻里社交的需求，保利外滩曜值得纳入看房清单。

当然，看房不能只看亮点，也要结合自身需求做权衡。内环滨江项目，通勤优势依托地铁与隧道，早晚高峰的路面交通，依然会受到城市车流影响；项目本身属于改善定位，总价门槛并不低，购房前需要结合家庭资金规划、长期居住周期综合判断。户型飘窗改造，需要遵守物业规范与建筑安全要求，不能仅凭效果图预判改造之后的效果，实地看样板间的时候，可以重点询问交付标准、墙体结构相关信息。

本次项目启动加推，110-160㎡高层、洋房同步释放，一房一价表已经对外公示，认购正在进行。对于想要扎根内环滨江，寻找兼具文化底蕴与居住舒适度的改善社区，这个项目可以实地到访，亲身感受建筑立面、会所空间以及户型采光尺度。

上海内环滨江的改善住宅，越来越多项目开始思考：建筑不只是居住容器，更是城市文脉的延续。保利外滩曜没有简单堆砌高端材料，而是从地块历史出发，把思九生洋行的建筑美学，转化为当代住宅，再搭配高拓展户型、全场景会所，在东外滩这片滨江土地上，打造面向改善家庭的居住产品。