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国庆节期间，北京澐玺户型图正式官宣，主力户型153~264㎡，最小130㎡，套均总价段2000多万，跟套均3000万以上的安澜北京和5000万以上的宸园139相比，说豪宅有些勉为其难。
今天不谈丽泽湾的规划和抬板社区，北京澐玺单从户型上，就做到了顶豪水准之上，除了130㎡户型是传统的三面宽四叶草户型，其余的户型，哪怕150㎡户型，都是四面宽，双套房，三个卫生间。
而隔壁丽金府，和今年同期入市的太平桥保利京华曜，都是三面宽四叶草户型。
北京澐玺在仅从户型上，将来的居住体验，就完爆同价位的豪宅项目。
国庆假期之前，北京澐玺也拿到了预售证，备案价从单价10.3万/平米，最高超过了14万/平米，全盘达到了12万元/平米以上。
12万/平米的单价，对于当前的丽泽板块，需要些勇气。
隔壁丽金府同样主打豪宅产品力，网签价从10.5万一路降到现在8.7万/平米，与此同时，丽泽新房的去化压力也是实实在在的，丰台新房库存9487套，去化周期30.2个月，丽泽板块的大户型产品要卖5~7年。
当年年初华润底价拿下万泉寺地块，刨去“二环光环”，万泉寺地块本身是一个难啃的骨头，但是北京澐玺，要打一场翻身账。
地块四周规划了20层以上的高层写字楼，周边遮挡严重？
北京澐玺决定做抬板社区，抬板高度达到13m以上，首层位置直接是过去的4、5层，低楼层也能更大限度缓解采光不足的硬伤。
丽泽留不住高端客群？
华润借势丽泽双河，打造丽泽湾规划，并且引入万象汇，打造北京新的顶级商圈。
虽然一切都在规划之中，但至少可以看到华润为了面貌改变城市界面的勇气，用2000万总价段来衡量，北京澐玺一定是今年北京最值得买入的项目。下一个深圳湾？北京澐玺在丰台造了一个大梦
无论是从板块的厚度改善产品带来的居住舒适性，北京澐玺都是最稳的。
关于丽泽湾的规划，我之前写过一版理智、冷静的分析。今天，我们就从户型的格局和每款户型的定价，来看北京澐玺哪个户型最值得买。
北京澐玺总共10栋楼，17-25层的高层为主，总计500多套房，一期取证除了1号楼，全部楼栋都拿到预售证，共计450套房源。
其中130面积段总共只有48套房源，全部位于3号楼，均价是11万以上，单价预计1400万左右。
将来售楼处应该会有正式的户型，主要是四叶草户型主打功能性四居，北向双次卧，卧室面积都比较大，比较适合长期居住，有外露的花池。
153/179两个不带露台的户型。
153㎡的四居位于5号楼，8号楼和10号楼，西侧的三个单元，正对西侧16层的办公楼，要注意一些房源的遮挡问题。
153㎡的户型，一共包括126套房源，是主力户型，单价11.4万元左右。
从格局看，这个户型做到了南向四面宽户型，双套房设计，而且是双小家设计，西侧的主人房和东侧的老人房用厨房餐厅客厅隔开，生活动线几乎不重合，保证了生活的隐私性，非常适合和老人同住的家庭。
153㎡把总价控制在1800万之内，性价比非常划算，也是我最推荐的户型。
179㎡的四居，位于5号楼和7号楼的东边户，是观景户型，社区内的园林视野会非常好，格局方面做到了完全的动静分区，整个客厅做了270度观景落地窗。
并且所有的居住区都集中在西侧，近乎一个三套房，每个卧室都有自己的独立卫生间，搭配一个北向书房，完全媲美200㎡以上大平层的居住舒适感。
179㎡共计42套房源，非常难抢，均价也来到12万以上，总价2100万以上。
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两个200㎡户型，搭配奇偶错层露台，观景一绝
188㎡的户型位于2号楼，4号楼，6号楼西边户，主要是社区内的园林景观，外带奇偶错层的露台，赠送面积和居住的舒适体验都更好。
单价12.3万左右，总价2300万左右。
188㎡的户型是一个十字花厅三面宽格局，4+1室，客厅面宽达到6.6m，双套房设计，这个户型的活动空间特别大，特别适合经常在家招待朋友聚会的客群，双套房设计，豪华主卧配置大卫生间。
北向两个次卧，再加一个书房，实际上这是一个大五居，对于多孩家庭或者对于书房有要求，关进书房来说，这个户型是最好的。
188㎡的户型总计63套，均价12.3万/平米。
216㎡的户型，位于2号楼，4号楼和6号楼的东边户，搭配奇偶错分阳台，东侧露台直接关丽泽湾的河景，总计63套，均价12.4万/平米。
该户型也是四面宽动静分区的设计，东侧是纯观景客厅，搭配搓层露台，客厅面宽达到6m，景观视野非常好
南向双套房设计，主卧还有单独的衣帽间，北向公卫和次卧相对，生活动线更方便。
另外该户型还有单独的电梯前厅赠送，可以打造成收纳空间
超级楼王264㎡户型
264㎡的楼王户型只分布在9号楼，共计38套，均价13.8万，最高一套房源单价超过14万，当之无愧的景观楼王，观景视野最好。
独立的三套房设计，整个居住空间根根据玄关分成北侧和南侧，都有各自的卫生间，生活动线完全不重合，隐私性会很好。
餐客一体化活动空间独立位于东侧，客厅270度，转角观景落地窗搭配步入式的露台，另外餐厅还有步入式的设备平台，这些都是赠送面积
两个厨房分为中厨和西厨，满足了不同的生活场景，和仪式感的生活方式。
另外这个户型是两梯一房，整个电梯前厅也都是赠送的，这个户型表达了满满的顶级豪宅的居住体验。
看完北京澐玺的户型图，我感觉这是对全北京豪宅的一次降维打击，当海淀朝阳的购房者还在为“得房率80%”而庆幸时，丰台的购房者已经可以在“得房率接近100%”的房子里，享受全抬板社区和错层露台带来的观景大平层了。
这就是代际的差距。
北京楼市的下半场，决定房子价值的将不只是“地段”，更是“产品力”这个动态变量。谁能用同样的钱买到更多的使用面积和更爽的居住体验，谁就是赢家。
丰台，正在用“后发优势”悄悄改写豪宅的定义。
北京澐玺是房主今年最推荐的项目，没有之一，项目售楼处，样板间预计10月中旬开放，11月上旬开盘
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