随着上海城市更新不断推进，苏州河沿线逐渐成为继黄浦江之后的重要滨水生活带。
【越秀·苏河和樾府】位于上海普陀区长征板块，靠近苏州河生态资源，由越秀地产打造，是近年来普陀区域关注度较高的改善型住宅项目。项目规划约10栋住宅，主力产品覆盖103㎡-198㎡三至四房。
项目定位：
「普陀苏河畔·低密改善型品质住区」
项目亮点：
中环核心板块苏州河滨水资源约1.8低容积率✨ 精装交付103㎡三房130㎡/143㎡改善四房198㎡旗舰大平层
核心标签：
✨ 越秀地产品牌✨ 苏州河生活圈✨ 长征成熟板块✨ 低密改善社区✨ 三四房家庭产品✨ 城市滨水居住方式
一、项目基本信息
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项目名称：
越秀·苏河和樾府
备案名称：
苏堤雅苑
所属区域：
上海普陀区
板块：
长征板块 / 苏州河沿线
项目地址：
普陀区光复西路3850弄附近
开发商：
越秀地产
建筑类型：
板式住宅
规划规模：
占地约4万㎡，建筑面积约7.2万㎡，规划约10栋住宅
容积率：
约1.8
产品面积：
约103㎡-198㎡
物业类型：
住宅
二、项目定位｜苏河畔改善型人居作品
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越秀·苏河和樾府核心价值：
“滨水资源 + 低密规划 + 改善尺度”
相比普通刚需住宅：
✔ 户型面积更舒适✔ 家庭功能更完整✔ 社区密度更低✔ 居住品质更偏改善
适合：
- 普陀本地置换家庭
- 长风、真如改善客户
- 中环沿线品质家庭
三、区域价值｜苏州河+长征成熟生活圈
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① 苏州河滨水资源
项目靠近苏州河生态带。
区域优势：
滨河景观城市绿道休闲空间
形成：
“城市中心里的滨水生活方式”。
② 长征板块成熟配套
周边生活资源：
近铁城市广场中环百联梅川路商业街
满足：
✔ 日常消费✔ 家庭生活✔ 休闲娱乐
四、交通配套｜中环位置连接全上海
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交通优势：
地铁：
2号线北新泾站（区域交通资源）
规划及周边轨交：
✔ 连接虹桥商务区✔ 通达静安、陆家嘴方向
道路：
中环路金沙江路外环高速
适合：
跨区域通勤家庭。
五、商业生活配套
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周边商业：
近铁城市广场
覆盖：
✔ 餐饮✔ 购物✔ 休闲
中环百联
满足：
✔ 家庭消费✔ 日常购物
长风商务区
提供：
✔ 商务办公✔ 城市休闲资源
六、户型解析｜103㎡-198㎡三四房体系
① 建面约103㎡三房
关键词：
“改善入门户型”
特点：
✔ 三房设计✔ 功能完整✔ 客餐厨一体化
适合：
年轻家庭升级。
② 建面约130㎡三房
关键词：
“舒适改善主力”
优势：
✔ 空间进一步提升✔ 主卧套房设计✔ 家庭功能完善
适合：
三口之家长期居住。
③ 建面约143㎡四房
关键词：
“二孩家庭改善户型”
亮点：
✔ 四房布局✔ 更强家庭承载能力✔ 客厅尺度提升
适合：
二孩家庭、三代同堂。
④ 建面约198㎡四房大平层
关键词：
“苏河改善旗舰产品”
特点：
✔ 四房两厅三卫✔ 更大空间尺度✔ 套房化设计
适合：
高品质改善家庭。
七、社区规划｜低密品质住区
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项目规划亮点：
低容积率社区
约1.8容积率：
意味着：
✔ 楼栋密度较低✔ 景观空间更丰富✔ 居住舒适度提升
板式住宅设计
优势：
✔ 采光面更充足✔ 户型更加方正✔ 居住体验提升
✨ 精装改善体系
项目采用精装交付。
八、价格信息（参考）
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公开信息显示：
参考均价：
约10.2万元/㎡左右
参考总价：
103㎡三房
约1000万级
130㎡三房
约1300万级
143㎡四房
约1450万级+
198㎡四房
约2000万级+
（具体以项目一房一价为准）
九、适合人群分析
普陀改善家庭
130㎡-143㎡
优势：
✔ 区域成熟✔ 空间升级
二孩家庭
143㎡四房
优势：
✔ 房间数量充足✔ 长期居住能力强
苏河生活追求者
优势：
✔ 滨水环境✔ 城市资源丰富
总结
越秀·苏河和樾府是普陀苏州河沿线具有代表性的改善型住宅项目。
核心价值：
✔ 越秀品牌打造✔ 苏州河滨水资源✔ 长征成熟生活圈✔ 103㎡-198㎡三四房产品✔ 低密改善社区
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