国庆，西安确实有些“热”！
不少项目到访量和成交量都有明显提升，尤其是改善项目，热度非常突出。
但如果把视线从改善拉到整个西安乃至全国，情况就没有这么乐观。
其实两个结果放在一起，并不矛盾。
针对西安来看，今年国庆的表现确实比较亮眼。
据目前各房企公布的数据，绿城西安多盘联动，国庆黄金周销售额超过10亿；金茂西安国庆黄金周劲销约4.5亿；龙翔多个项目销售额约3.06亿，到访约2000余组。
此外，信达锦华颂10月1日至7日售出148套，中粮大悦未来城销售额9314万，保利天瑞国庆销售额1.72亿，金地清峯悦双节销售额约1.6亿。
中国铁建语澜溪双节销售额超过8500万，中铁阅湖23套，曲江星河湾270㎡以上大平层销售也处于市场第一梯队。
从单个项目来看，今年国庆西安改善市场的热度还是比较明显的。
比如保利天瑞，国庆期间到访937组，成交55套；绿城秋月苑热销86套，绿城长安玉华销售1.61亿；绿城浮光双屿销售表现位居港务区前列。
此外，金茂璞逸东方约8000万，华润望云7000万，德通昆仑序6500万。
可以发现，今年国庆西安卖得比较好的项目，基本都有共同点。
要么是主城核心板块，要么是改善产品，要么是品牌房企，同时产品力和项目确定性也比较突出。
这也与今年西安楼市整体的成交结构比较吻合。
今年以来，购房需求越来越向头部房企和优质项目集中，招商蛇口、中国铁建地产、绿城中国等房企前三季度销售表现突出，头部项目对于市场购买力的吸附能力仍然比较强。
另一个层面，从营销的角度来说，发喜报是必要的环节，如果发不出喜报，渠道和营销那必然要扣鸡腿。
而如果把范围扩大到西安整个市场，就会发现这种热度并没有平均分布。
主城核心区域、改善型项目能够出现明显放量，但部分外围区域依然需要依靠价格来换取成交。
目前周至、高陵等区域部分项目价格仍在7000—8000元/㎡甚至更低，低总价产品依然有一定成交，但市场去化周期与主城区存在明显差距。
此前按照库存和成交情况测算，西安主城区部分板块去化周期大约在15个月左右，部分外围区域则超过45个月。
所以，今年国庆西安出现的这轮热度，更像是需求集中释放后的结构性回暖。
而不是整个市场同步升温，全国市场同样如此。
9月百城新建住宅均价17285元/㎡，环比上涨0.17%，同比上涨2.12%；二手住宅均价12452元/㎡，环比下跌0.60%，同比下跌6.94%。
其中新房价格继续保持结构性上涨，但二手房价格仍然承压，从成交来看，9月重点100城新房成交面积同比下降约7%，1—9月累计同比下降约10%。
二手房相对活跃，9月重点20城二手住宅成交套数同比增长7%，但价格端依然处于调整状态，这意味着现在的市场已经出现非常明显的分化。这说明开发商对于未来市场的判断依然谨慎，所以，国庆期间的热度是真实存在的。
重点11城二手房日均成交同比增长42.8%，活跃度有所提升，但整体仍低于24年同期。
可如果把时间拉长到整个9月，全国重点100城新建住宅成交面积约1700万㎡，同比下降约7%，1—9月累计成交面积同比下降约10%。
就像喜报中不断刷屏的10亿、3.06亿、1.72亿一样，数字是真的，热销也是真的。
但它代表的是一批项目，不能代表所有项目。
国庆这几天卖得好，是一个积极信号。但假期之后，客户还来不来，优惠减少之后，客户还买不买？没有假期营销之后，成交还能不能保持？
所以，今年国庆的“喜报”可以看，但不能只看喜报。真正决定市场有没有回暖的，还是国庆之后的成交数据。
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