智通财经获悉，美国抵押贷款利率正经历一轮剧烈上行。短短一个多月内，30年期固定抵押贷款平均利率已攀升整整一个百分点，触及7.5%上方的三年高位，购房者需求随之急剧萎缩，9月成屋销售数据料将录得大幅下滑。

这一轮利率飙升的直接推手，是全球债券收益率的普遍走高。抵押贷款利率对10年期美国国债收益率的变动尤为敏感，而后者在近几周已跃升至多年高位。上周，10年期美债收益率一度突破5.360%，远高于伊朗战事爆发前3.97%的水平，30年期国债收益率同样攀升至2002年以来的最高水平。

然而，究竟是什么力量在如此短的时间内将债券收益率推至如此高位，远比表面现象复杂得多。经济学家们将目光投向一组相互交织的因素——地缘政治冲击、经济基本面韧性、结构性资本竞争以及财政债务动态——这些力量共同促使投资者全面重写对通胀和经济增长的预期。

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟对此评论称：“趋势已经非常明显。我们正在进入一个利率更高、更持久的经济环境，这背后有实质性的变化在发生。”

地缘政治冲击：伊朗战事与能源价格传导

抵押贷款利率的上行轨迹与伊朗战事的爆发高度吻合。今年2月28日美国对伊朗发动军事打击后数周内，房贷利率即出现急剧跳升，投资者对油价上涨及其通胀含义深感忧虑。市场对能源价格上涨向供应链传导、进而恶化通胀的担忧持续存在。

更为关键的是，伊朗局势本身的不确定性构成了利率上行的持续压力。Realtor.com高级经济学家杰克·克里梅尔指出：“地缘政治不确定性是其中的重要组成部分。我们谈论的是供应冲击——这不仅涉及石油，还可能波及贸易中的其他所有领域。”投资者要求为未知风险获得更高的补偿，这直接体现为期限溢价的抬升。

据PIMCO分析，自伊朗冲突爆发以来，能源市场始终是风险资产面临的最明确不确定性来源。六个月期WTI原油合约较2月底上涨约25%，走势与历次地缘政治石油冲击大体一致。国际能源署预计，受美国与伊朗谈判僵持、石油供应恢复进程受阻等因素影响，2026年全球石油供应量将日均减少570万桶至1.007亿桶。海湾地区石油供应全面恢复预计将推迟至2027年。

美国财政部长斯科特·贝森特一直试图通过国债回购来压低债券收益率，但效果甚微。他将债券收益率和抵押贷款利率上升的大部分原因归咎于能源价格，并表示：“我不知道这场冲突会在下周、下个月还是两个月内结束，但我相信在这一切的另一面，能源价格将大幅下降，利率和抵押贷款利率也会回落。”然而，多数经济学家认为，仅凭能源价格并不足以解释当前的高利率环境。

经济韧性：强劲增长构成利率上行的基本面支撑

美国经济持续展现出令市场意外的韧性，而这恰恰构成了抵押贷款利率居高不下的基本面因素。二季度GDP年化增长率达到2.2%，消费者支出保持强劲，近期的制造业活动和消费支出指标继续显示健康增长。

“消费者仍在支出，而且在实际购买力层面支出更多，这往往指向一个强劲的经济，”住房与经济咨询公司Quantitative Research Group创始人兼首席经济学家奥菲·迪翁古伊表示。他进一步指出，在强劲经济推动通胀远高于美联储2%目标的背景下，“投资者要求持有长期债券获得额外补偿”，从而推高了收益率和抵押贷款利率。

值得注意的是，美联储最新预测显示，2026年底整体个人消费支出(PCE)通胀率将达到3.7%，核心PCE通胀中值大幅上调至3.4%。通胀持续偏离目标，使得债券投资者对通胀风险的定价愈发充分。

这种“好消息即坏消息”的悖论在抵押贷款市场中体现得尤为明显。强劲的经济数据意味着美联储缺乏快速降息的紧迫性，而通胀高于目标则要求货币政策维持限制性立场，两者共同对债券收益率构成上行压力。

AI资本热潮：技术革命对债市的“排挤效应”

尽管看似风马牛不相及，但在抵押贷款利率上行的多重驱动力中，人工智能(AI)基础设施建设的融资浪潮确实构成了一个看似遥远却影响深远的因素。大型科技公司正以前所未有的规模涌入债券市场，为数据中心、芯片和服务器等AI基础设施提供资金。

据统计，自今年1月以来的九个月中，科技行业借款已达约5000亿美元，而2024年这一数字几近于零。高盛预计2027年将进一步攀升至1.2万亿美元。筹款咨询公司Post Oak Group的收购执行董事詹姆斯·弗拉查斯估计，AI目前已占所有企业债券发行的25%，而两年前这一比例仅为4%。

以通胀调整后的口径计算，AI行业今年的借款规模预计将超过美国有线电视运营商建设整个互联网时期的借贷，也超过19世纪铁路繁荣时期铁路公司的举债规模。投资者对这些科技巨头的债券趋之若鹜，但要求的回报率已显著高于以往。即便是Meta(META.US)也不得不提供超过7%的年收益率，而风险更高的云计算数据中心专业公司则已超过9%。

对债券投资者而言，这些交易颇具吸引力：它们提供的收益率高于政府债券，且发行方往往拥有几乎与美国政府相当——就微软(MSFT.US)而言甚至更好——的信用评级。债券收益率与价格呈反向关系，因此当投资者将资金配置到AI债务、远离美国国债和抵押贷款支持证券等替代品时，收益率和房贷利率便会上升。

这一趋势对国债市场的影响值得深入审视。PIMCO非传统策略首席投资官马克·塞德纳指出，AI相关债券发行的规模“太多、太快”，可能对固定收益市场造成了“消化不良”。PIMCO首席投资官丹·伊瓦辛此前亦表示，AI企业大规模举债融资热潮是推动10年期美债收益率走高的关键因素之一。

Zillow高级经济学家卡拉·吴表示：“AI支出热潮或许对其他类似投资工具产生了排挤效应。”无论排挤效应的程度如何，AI债务的巨量供给正在改变固定收益市场的供需格局，其对利率中枢的抬升作用不容忽视。

财政债务螺旋：40万亿美元里程碑的市场冲击

如果说AI债务构成了一种新型的资本竞争，那么美国政府自身的债务扩张则构成了更为根本性的利率上行驱动力。美国国债长期以来被视为全球避风港资产，其市场的深度和流动性，以及美国金融体系的实力和稳定性，吸引着强劲的国际投资者需求，这有助于压低收益率。

然而，这一格局正在发生微妙而深刻的变化。美国国家债务自疫情以来大幅膨胀，今年早些时候已突破创纪录的40万亿美元。部分新增支出源于已逐步退出的疫情时期紧急措施，但美国在社会项目和国防等主要类别上的支出经常超过其收入。2026财年预算赤字已升至1.993万亿美元，同比增长12%，为2021年以来最高，占GDP比例预计超过6%。净利息支出首次突破1万亿美元，可交易国债平均利率升至3.48%，较五年前高出逾2个百分点。

这种局面形成了一个自我强化的负向循环：随着收益率上升，政府必须将更大比例的财政资金用于支付不断膨胀的债务利息;而利息负担的加重又进一步加剧了投资者对美国财政可持续性的担忧，促使其要求更高的风险补偿，从而进一步推高收益率。

10年期美债期限溢价已升至约0.98%，创12年新高。分析人士指出，30年期国债收益率突破5.3%并非简单的流动性溢价，而是包含了市场对美国财政路径不确定性的风险定价。尽管财政部长贝森特通过国债回购操作试图稳定市场，但效果有限——在债务突破40万亿美元的背景下，仅靠回购工具难以对抗市场力量。

更令人担忧的是，近期国债收益率大幅上行的预算冲击尚未完全显现。由于利率变化仅影响新发行债务，旧债到期再融资需要时间，这意味着未来几年利息压力还将持续加大。

美联储政策路径：加息预期持续升温

美联储虽然不直接控制抵押贷款利率，但其对短期联邦基金利率的调整深刻影响着利率走向。市场对美联储政策路径的预期变化，已经在很大程度上反映在当前抵押贷款利率之中。

美联储在9月FOMC会议上将基准利率上调25个基点至3.75%至4.00%区间，这是自2023年7月以来的首次加息，全部12位票委一致投票支持。会议纪要显示，大多数与会官员认为今年将再次加息，但对加息时机存在分歧——部分官员主张10月按兵不动，将下一次加息留给12月。

据CME FedWatch工具，投资者目前对美联储10月27日至28日会议加息25个基点的概率定价不足20%，较9月决议发布后数日的约70%大幅下降，但已几乎完全定价年底前至少加息25个基点。美联储理事沃勒此前也表示，仍需进一步加息，但不必连续行动。

8%是否可及?住房市场的临界点

在上述多重力量的共同作用下，抵押贷款利率触及8%的前景正从“遥不可及”变为“不那么遥远”。Quantitative Research Group的迪翁古伊直言：“这不再是一个遥远的事情，它正越来越接近现实。”

HousingWire首席分析师洛根·莫塔沙米构建的利率情景框架显示，8%的抵押贷款利率需要10年期国债收益率升至5.40%附近，同时抵押贷款利差进一步恶化。这还需要强劲的经济数据、鹰派的美联储以及伊朗冲突持续的共同配合。不过，9月非农就业报告不及预期，使得5.40%的10年期收益率并未触发8%的抵押贷款利率，说明利差尚未恶化到足够程度。

穆迪分析首席经济学家马克·赞迪甚至发出更为严厉的警告：“没有上限，不存在所谓的极限。”他表示，债券市场的抛售没有理由不会继续，利率可能接近8%甚至更高。Cotality首席经济学家塞尔玛·赫普表示，在极端情景下，若10年期美债收益率升至6%至7%，叠加当前约两个百分点的抵押贷款利差，购房者将面临8%甚至9%的抵押贷款利率。

PIMCO的伊瓦辛则从技术面角度分析：在杠杆资金止损抛售等技术性卖压推动下，10年期美债收益率存在突破6%的风险，这将是26年来首次触及这一水平。他明确指出，近期市场活动中相当一部分与“负面技术面因素”以及“平台型对冲基金和其他杠杆投资者的止损操作”直接相关。

住房市场已经对此作出反应。据抵押贷款银行家协会数据，截至10月2日的一周抵押贷款申请量较此前一周减少4.2%，已连续五周下降。

在利率前景方面，Redfin预计抵押贷款利率将维持高位，只要经济基本面不发生根本性转变，利率就不太可能显著回落。HousingWire的情景分析则认为，7%的利率情景需要伊朗冲突结束且贸易摩擦不再恶化——但目前看来，这两个条件均缺乏实现的明确时间表。

本文源自：智通财经网