黄浦老城厢重磅焕新！华润 & 南房合力打造综合体，三大产品系亮相，重塑城芯人居界面
沪上内环土地资源持续收紧，黄浦区作为上海城市发展的原点，老城厢片区的城市更新一直是市场长期关注的焦点。近期，由华润置地与南房集团联手打造的老城厢大型综合体项目正式对外公布完整产品案名，上海・余庆里、淮海路 8 号、上海・润园三个案名同步登场，在百年海派文脉之上，构建起一套层次丰富的顶豪产品矩阵，为黄浦核心区域的城市更新与人居形态带来全新的想象空间。
回溯整个项目的缘起，地块的获取在上海土拍市场曾引发广泛讨论。在 2025 年 8 月，华润置地联合南房集团成功拿下黄浦余庆里以及浦东耀华的组合地块，这宗位于黄浦老城厢核心的地块，凭借优越的区位条件、成片更新的开发基底，自成交之日起就受到置业群体、地产行业从业者持续关注。经过较长周期的方案打磨与规划落地，项目完整案名体系终于对外释放，三个案名各司其职，承载着不同的功能定位，共同组成这一大型综合体的完整叙事。
上海・余庆里作为整个综合体的总案名，扎根老城厢深厚的历史脉络。“余庆” 二字取自传统文脉，延续地块原生的历史记忆，并不单单指代住宅组团，而是涵盖整片综合体的商业街区、城市更新工程、公共空间与居住板块，是整个项目的文化载体与城市名片。项目跳出单纯住宅开发的传统思路，以城市更新为底层逻辑，缝合老城厢原有城市肌理，将历史建筑保护、街区活化、现代人居建设融为一体，让这片承载上海百年记忆的土地，在当代都市中持续焕发生机。
淮海路 8 号，是项目内超高层地标组团的专属案名。案名直接锚定淮海路的城市坐标，依托超高层的建筑形态，打造城市天际线上的新节点。该组团规划建筑面积约 350-1000㎡天幕大平层产品，站在建筑高处，能够俯瞰上海都会景观，承接淮海路百年商业底蕴与外滩的城市风貌，成为淮海路沿线全新的当代人居载体。在上海内环区域，大尺度的超高层平层产品本就供给有限，这一组团的落地，为偏好城市高空视野、追求都会核心资源的高净值客群提供新的选择。
上海・润园，则对应项目内的风貌住宅组团。项目立足于老城厢原生的低密空间肌理，规划建筑面积约 300-700㎡城心风貌宅邸。建筑设计充分尊重片区历史风貌管控要求，复刻海派传统居住意境。在开发设计过程中，团队克制建筑体量，在繁华的黄浦核心，营造出低密、安静、圈层纯粹的居住环境。和超高层产品的开阔城市视野形成差异化，风貌住宅侧重院落感与历史氛围感，在城市中心打造慢下来的海派居住场景。
三大案名，一城三境，三个产品板块定位清晰，相互补充，共同搭建起黄浦老城厢全新的人居矩阵。不同产品形态，面向不同偏好的高净值置业人群，有人偏爱超高层俯瞰全城的都市感，有人钟情风貌住宅静谧内敛的院落生活，而综合体本身，还搭配商业、街区等多元业态，实现居住、休闲、城市公共空间的融合。
从区位层面来看，项目落址黄浦区老城厢核心地带，属于上海 CAZ 中央活动区范围之内，城市各类核心资源高度汇集。项目紧邻轨道交通 8 号线与 14 号线大世界站东侧，西侧毗邻嘉里金陵华庭，临近金陵东路、云南南路，周边成熟商业氛围浓厚。从地块步行出发，能够抵达外滩、新天地、人民广场等上海极具代表性的城市板块。城市界面兼具老城烟火气息与国际化都市质感，新旧场景在这里交织共存，也是黄浦老城厢片区独有的特质。
项目整体划分为 7 个子地块，规划布局逻辑经过反复推敲，采用北商南住的规划思路。地块北侧集中规划商业、商办以及租赁类业态，承担城市公共服务功能，对外开放的街区与商业空间，可以丰富周边居民与城市访客的消费、休闲场景，激活整片老城厢街区活力。地块南侧则集中规划住宅产品，把居住板块和喧闹的商业公共区域做空间分隔，尽可能降低外部人流带来的干扰，平衡繁华城市配套与居住静谧感，实现出则繁华、入则安宁的居住体验。
熟悉上海土地市场的人都清楚，上海内环可供成片开发的土地已经十分稀缺，而老城厢区域还有严格的历史风貌管控要求，大规模新建住宅开发存在诸多限制。能够拿到一宗可以成片更新、业态完整，同时还预留住宅开发空间的地块，在当下的上海属于难得的资源。不同于零散地块小体量改造，本项目是系统性的城市更新项目，多地块统筹开发，统一规划风貌、交通、景观与公共配套，整体开发完成之后，对老城厢片区城市面貌提升，会产生持续性影响。
产品体系方面，项目打破单一住宅开发模式，整合风貌住宅、地标超高层、精品商业、租赁业态等多种功能，打造城芯复合型超级综合体。复合型综合体的优势，在于业态之间可以相互赋能，商业街区服务居民日常生活，公共空间丰富社区场景，不同住宅产品满足多元人居需求，适配高净值人群差异化的居住与资产配置诉求。
淮海路 8 号超高层天幕大平层组团，建筑面积段约 350-1000㎡，包含内环少见的千平级平层户型。依托超高层的高度优势，室内视野开阔，向外可观赏淮海路城市界面与外滩天际线。这类产品的核心价值，在于占位上海核心的城市景观资源，把上海城市地标景观纳入居家视野之中，契合塔尖客群收藏城市核心资源的需求。
上海・润园风貌住宅组团，建筑面积约 300-700㎡，主打低密风貌宅邸。规划设计充分尊重老城厢历史肌理，建筑尺度保持克制，容积率控制在较低水平。在城市核心地段，低密住宅本身供给偏少，叠加历史风貌的设计加持，打造具有海派美学的院落式居住氛围。建筑风格呼应片区原有历史建筑气质，不会割裂老城厢文脉，现代居住功能与传统风貌外壳相互融合，兼顾颜值与居住实用性。
项目开发节奏上，一期优先启动 54-03、59-02、60-01 这三大地块的建设工作。一期采用高端商品住宅、商业配套、保障性租赁住房组合的复合开发模式。这样的规划模式，一方面保证商品住宅板块居住环境与圈层氛围，另一方面补齐片区民生配套，带动老城厢城市更新稳步落地，兼顾人居开发与城市公共建设目标。
其中 54-03 地块容积率 1.43，59-02 地块容积率 1.40。两块商品房地块容积率都处于偏低区间，建筑密度控制严格，楼间距规划充裕，能够保障室内采光、通风以及社区景观空间。在黄浦核心区域，低容积率的商品住宅用地存量有限，这两块地块的指标，在城芯新建住宅项目里具备不错的居住基础条件，面向追求居住舒适度的高净值圈层打造。
60-01 地块容积率 6.44，地块规划建设保障性租赁住房以及相关配套设施。该地块的落地，完善片区住房结构，补充区域租赁住房供给，吸引人群集聚，带动街区日常活力。高端商品房与保障性租赁住房同属一期开发，分区布局，功能分区清晰，实现高品质人居建设和城市民生更新同步推进，也是当下上海大型城市更新项目常见的平衡思路。
从项目公示的规划指标，也能看出设计团队在空间营造上的巧思。项目总用地面积 12074.53㎡，总建筑面积约 57755.51㎡，地下建筑面积约 33147.90㎡，地下空间占比接近 57.4%。项目将超过半数的建筑空间布局于地下，地面空间得以释放，留给建筑群落、景观园林、公共街区以及历史风貌展示空间。大量功能转入地下，减少地面停车、设备用房等占用地面空间，提升地面公共环境品质，这也是上海城芯更新项目当中很有代表性的设计思路。
很多人会疑惑，老城厢城市更新，难点究竟在哪里。不同于郊区地块从零开发，老城厢片区承载大量历史记忆，开发工作不能简单推倒重建。项目开发，需要兼顾历史建筑保护、居民生活延续、交通组织优化、风貌管控、新建产品落地等多重目标。规划阶段，设计团队需要反复打磨方案，协调历史保护与现代化居住需求之间的关系。地下空间的高强度利用，就是方案应对复杂城芯开发条件给出的解决方案，把机动车通行、设备机房等功能下沉，保护地面的风貌空间，保留街区步行体验。
放眼整个黄浦区的新房市场，老城厢区域近年新增住宅供给并不多，成片开发的风貌住宅、城芯低密产品、淮海路沿线地标类产品供给量持续处于低位。土地供给的客观现状，决定了这类城市核心更新项目，每一次入市都会受到市场重点关注。
华润置地与南房集团两家企业联手操盘，双方各自发挥自身优势。华润置地拥有丰富的大型综合体开发、城市更新运营经验，在国内多个城市落地过历史街区焕新、综合体建造项目；南房集团深耕上海本土，熟悉黄浦本地城市更新政策、老城厢片区情况。本土企业和全国性开发企业强强联手，为项目落地提供开发经验与本地资源支撑，保障项目按照规划稳步推进。
这个项目，不能简单理解成一个新建住宅小区。它承载的内涵更加丰富，是一次老城厢历史文脉的活化焕新，也是上海内环人居界面的一次迭代升级。项目落成之后，不只是增加一批城芯高端住宅，还会带来全新的商业街区、公共开放空间，重塑这片老城厢的城市面貌，让历史街区持续融入现代都市生活。
一边是老城厢沉淀百年的人文底蕴，街巷肌理、海派建筑，留存上海城市最初的城市记忆；另一边是世界级大都会持续涌动的繁华活力，淮海路、外滩、新天地等城市资源环伺。三重差异化产品序列，覆盖超高层天幕大平层、低密风貌宅邸，搭配商业街区，为置业者提供多元化选择。
在上海城市发展进程里，黄浦老城厢一直是特殊的存在。这里见证上海从江南古城走向国际化大都会，留存大量珍贵历史遗存。城市更新不是抹去历史痕迹，而是让历史空间适配当代人的生活方式。上海・余庆里作为整体综合体，承担的就是这样的使命，在保护的基础上更新，在传承文脉的基础上建设现代人居。
淮海路 8 号作为超高层地标，跳出传统住宅的定义，成为城市天际线的组成部分。超高层产品的价值，不只来自户型尺度，更在于占据的城市景观资源与区位资源。身居室内，淮海路的繁华街景、黄浦江沿线城市轮廓尽收眼底，这是内环很多住宅项目难以拥有的体验。
上海・润园风貌住宅，则走了另外一条路线，不追求高度，而是追求与老城厢土地的共生。建筑设计语言呼应海派建筑，低密的社区布局，营造安静松弛的居住氛围。对于偏爱静谧、看重历史氛围感，希望在城市核心拥有院落式居住体验的群体来说，这类风貌住宅具备独特吸引力。
三个产品板块，不是互相竞争，而是互补共生。综合体内部的商业街区，服务所有居住人群，打造家门口的休闲消费场景。开放式的公共街区，也会对城市开放，让老城厢不再是封闭的居住区，变成可逛、可停留、可感受历史气息的城市公共目的地。
回到上海房地产市场大环境，内环土地稀缺是长期趋势，后续类似能够同时拥有老城厢风貌基底、多业态综合体规划、多产品形态的项目，出现概率不高。老城厢区域严格的风貌管控，抬高了项目开发门槛，无论是前期规划设计，还是后续施工落地，相比普通住宅项目流程更加复杂，对开发企业综合能力提出较高要求。
大型城市更新项目开发周期漫长，从地块获取、方案公示、规划调整，再到正式建设、产品入市，需要持续投入资源。本次三大案名集中发布，代表项目规划落地进入新阶段，市场也得以完整看清整个项目的产品框架。
对于关注上海核心人居的置业群体而言，这一项目提供了全新的观察样本。它展示在历史风貌保护区内，如何平衡保护与开发，如何打造适配当代高净值人群需求的居住产品。无论是产品尺度、建筑形态，还是整体规划思路，都值得行业持续关注。
当然，所有规划信息均来自官方公示文件，项目后续建设细节、产品参数、交付标准，仍以后续官方发布内容为准。本文仅作为地产行业资讯内容分享，仅供读者参考，不构成任何购房决策或者资产配置方面的建议。房地产项目开发周期较长，市场环境、建设方案都存在调整可能性，有意向的购房者，建议持续跟踪项目官方公示信息，理性看待各类项目资讯。
上海这座城市，始终在新旧交融之间向前发展。老城厢的烟火文脉，淮海路的都会繁华，在上海・余庆里综合体项目交汇。三种产品形态，兼顾都会天际人居与海派院落居住体验，在内环核心这片珍贵的土地之上，书写属于新时代的老城厢故事。未来随着项目持续推进，这片黄浦老城厢土地，将会慢慢揭开更多细节，持续吸引上海楼市目光。
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