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沪上新房观察｜张伟探盘：内环虹口临平路，拆解金茂璞元，瑞虹板块新的人居叙事

作者：沪上新房观察 @张伟很多长期关注上海内环改善市场的朋友，最近都会把目光投向瑞虹板块的金茂璞元。作为金茂沉淀三十余年打造的高端璞系作品，项目落子虹口内环临平路，自接待中心开放之后，就成为内环改善市场里备受业内与置业家庭关注的样本。这段时间我多次来到现场实地探访，从板块底色、城市底盘、园林景观、建筑立面、人居科技，再到会所空间与生活圈层，完整走一遍，想和大家客观聊聊这个项目，以及它在内环成熟板块中，给出的一套不一样的产品思考。

上海内环土地的稀缺，已经是市场共识，而瑞虹新城，属于内环内少数经过数十年持续更新、配套完全落地成型的连片成熟板块。从早年虹镇老街的旧改启动，到如今商业、交通、生态资源全部实景落地，三十余年的板块生长，让瑞虹已经走完城市基础建设的阶段，来到人居品质迭代的新阶段。在板块发展的终章阶段，市场期待的不再是单纯增加住宅供应，而是需要一套能够匹配板块成熟度、提升居住体验的产品，金茂璞元，正是在这样的时代背景之下落地。

还记得多年前，金茂府落地大宁，依靠一套完整的产品逻辑，带动整个片区人居认知升级，很多人至今仍会将这个案例作为城市更新与人居共进的经典样本。如今，在瑞虹板块焕新的节点，金茂带着璞系作品来到临平路，试图用全新的产品思考，在这片已经高度成熟的内环土地上，探索高端住宅新的表达。

项目位于虹口临平路板块，规划户型面积段覆盖建面约 130㎡至 239㎡的三房、四房产品，房源总价区间约 2000 万到 4100 万，部分更大户型房源价格会向上浮动至 4408 万左右。户型采用类一梯一户的布局，没有传统连廊设计，在入户的私密性、归家仪式感上做了重点打磨。整个社区配置约 1700㎡的主题会所，搭配一层架空层泛会所，还规划下沉式庭院空间，作为业主日常休闲、社交的场所。目前项目接待中心已经对外开放，样板间包括 130㎡、172㎡等户型均可实地参观，一房一价表也已对外公示，项目正处在持续销售阶段。

先从板块配套说起，也是内环置业客户最先关心的基础条件。轨交网络方面，板块拥有 4 号线、8 号线、10 号线、19 号线四条轨道交通线路环绕，其中 10 号线邮电新村站距离项目很近，直线距离大约 70 米，日常通勤、跨区域出行都十分便捷。商业资源依托瑞虹新城连片开发的成果，板块内合计有约 55 万方商业集群，包含月亮湾、星星堂，还有约 18 万方太阳宫大型商业综合体，餐饮、零售、休闲、文娱业态丰富，属于出门就能接触到成熟商业场景的内环住区。

生态资源同样是板块的一大亮点，周边有 3A 级和平公园，整体体量约 17 万方，加上鲁迅公园，两座城市公园共同构成板块的自然基底。在内环高密度的城市环境之中，大面积的城市绿地资源，可以给业主提供散步、慢跑、户外休憩的去处，平衡都市繁华与自然松弛感。

讲完板块底色，接下来我们进入项目本身，也就是金茂提出的六大产品创新思考，也是本次探盘我重点体会的部分。

全域定制超级地盘，重新思考社区与城市的边界

常规住宅开发，大多会把社区作为一个独立封闭的地块，围墙之内是小区，围墙之外属于城市，二者边界清晰。而金茂璞元的设计思路，选择打破这种割裂，把社区营造延伸到城市街角与周边公共空间，构建一套全域定制的超级地盘体系。

整个社区地坪整体抬高约 1.3 米至 1.4 米，形成类似玉盘承托建筑的空间格局。地块内部引入河道景观，打造景观长廊，站在社区内部可以俯瞰河道景致。抬高的地坪，不只是视觉层面的仪式感，更能形成天然的视线屏障，弱化外部街道对社区内部的干扰，提升居住静谧度。

把社区地盘延伸到城市街角，意味着建筑、景观、街道界面会统一设计，城市肌理和社区生活场景相互衔接融合。在内环核心地段，这种开发思路并不多见，它不再局限于 “造一个小区”，而是参与到整个街区的城市更新之中，把归家的体验，从地铁站、街角沿街就开始铺垫，而不是到小区大门才开启。这种设计需要在前期规划阶段，就协调大量公共空间的设计，对规划、设计、工程统筹都提出更高的要求。

折叠森林立体峡谷园林，闹市之中营造幽谷式归家

在内环寸土寸金的土地上，大部分项目园林设计偏向平面化，更多是点缀式的景观小品。璞元选择打造 “折叠森林” 立体峡谷景观，将山林溪谷的自然意境融入社区内部，景观设计思路，从过去的视觉展示型造景，转向可以沉浸式体验、具备情绪疗愈属性的自然空间。

社区内部打造近 7 米垂直高差的峡谷庭院，同时设置 5 米至 8.3 米高度不等的全架空层，叠加之后，形成最大约 14 米高差的全龄活动剧场。高低错落的地形、植被、水景结合在一起，行走其间，能够感受到闹市中隐匿山林的体验。

楼栋排布采用四排楼布局，优先保障每户的通风与采光条件。为了营造完整通透的景观轴线，项目在中央会所处做更深的下沉处理，结合架空层设计，主动放弃了原本可以在中轴线上建设的一栋大户型房源，腾出空间打造悬空观景平台，换来贯穿整个社区的百米景观通廊。

在内环土地成本高昂的环境下，主动牺牲可售面积，去换取社区整体景观的通透性，是一种以居住体验优先的取舍逻辑。园林不再是交付之后仅供拍照打卡的装饰，而是业主每日归家、日常散步、静坐观景的空间，通过高差、植被、水景的组合，放慢都市生活的节奏，打造幽谷般静谧的归家路径。

国际东方全景立面，四面皆做精细化建筑表达

很多住宅项目，会将主要的预算与设计精力放在沿街主立面，建筑的侧面、背面采用简化的材料与设计，只保证基础功能。金茂璞元提出国际东方全景立面的思路，建筑四个朝向，都采用同等标准的材质与设计语言，做到四面均衡的建筑表达，成为城市街区界面的组成部分。

外立面主材选用铝板、大面积玻璃，搭配定制陶艺构件，三种材料组合，兼顾现代建筑的通透感，同时植入东方美学质感。其中定制陶艺构件，经过上百次试烧调试，烧制之后呈现温润的鎏金质感，大面积应用于建筑外立面，把传统陶艺美学，转化为当代建筑的外立面语言。

搭配前面提到的四排楼布局，再加上类一梯一户无连廊的户型布局，建筑的排布和立面设计相互配合，在采光通风之外，进一步保护每户入户区域的私密性。当行走在周边城市街道，建筑各个角度都拥有统一完整的美学呈现，建筑本身就是街区的艺术作品。

迭代五舒科技系统，金茂三十余年科技人居体系升级

金茂在健康科技住宅领域拥有多年持续研发积累，过往金茂府系列，已经建立市场对于科技住宅的认知。在璞元项目，品牌整合三十余年的技术沉淀，并且和华为鸿蒙智家深度联动，对整套科技人居系统进行升级迭代，打造五舒科技体系，围绕温度、湿度、氧气、噪音、空气洁净度五个维度，优化室内居住环境。

很多高阶置业者，在置换升级的时候，不再只关注户型尺度、装修品牌，更在意看不见的室内环境品质。恒温、恒湿、洁净的空气、低噪音的室内环境，属于居住当中隐形的居住价值。这也是很多体验过科技住宅的客户，很难回到传统住宅的原因。

上海市场做科技住宅的项目并不少，但金茂属于长期持续深耕这个赛道的开发企业，多年持续迭代系统，而非短期跟风打造。璞元这套升级后的科技系统，将人本关怀落到室内每一处，把健康人居理念，融入日常居家的细节之中，让科技服务于居住感受，而不是单纯作为营销概念。

美术馆级会所空间，Slow Living 慢生活的场景落地

高阶住宅的会所，很容易陷入符号堆砌的误区，大量昂贵装饰材料堆砌，但缺少可以持续使用的场景，交付之后闲置。璞元会所的设计思路，避开符号化的奢华表达，转向有情感体验的空间营造，以国际视野融合东方审美，打造美术馆级的家外空间。

社区会所之内规划恒温泳池，泳池空间对望跌水水景，身处室内，也能感受到自然山水的意境。搭配下沉庭院、架空泛会所，形成多层次的公共空间，适配不同场景需求：可以是安静独处阅读，也可以是好友小聚、家庭休闲。项目想传递 Slow Living 慢生活理念，在繁华内环核心，为业主提供一个脱离都市快节奏，感受日常之美的场所。

会所与架空层泛会所，组合形成多层次的公共配套，覆盖不同年龄段业主的休闲需求，让公共空间具备持续使用的价值，而不是交付之后仅作为参观展示的道具。

璞意荟 PURE LIFE，面向业主的本真美学生活圈层

硬件之外，璞元也在思考高阶居住的软性价值，也就是邻里圈层与生活方式运营。项目打造璞意荟 PURE LIFE 私属权益体系，围绕自然、艺术、健康、品味四大方向，搭建完整的生活内容，依托璞艺、璞宴、璞思、璞享四大活动载体，整合跨界资源，为业主搭建返璞归真的东方美学社群。

简单来说，就是跳出房子本身，为业主提供艺术沙龙、品鉴交流、自然研学、健康分享等主题活动。在内环高密度的城市环境中，寻找志同道合的邻里，构建温和雅致的社交场景。这种圈层运营，核心不是打造高端标签，而是给热爱东方美学、追求生活本真感的人群，提供交流与体验的平台。

聊完六大产品思考，再回到户型层面，项目主力户型集中在 130㎡、172㎡以及更大的 239㎡四房，全部定位改善家庭，类一梯一户的布局，在进门之前就形成独立过渡空间，减少公共过道的干扰。从样板间实地感受，户型设计上重点考量采光面、室内尺度、空间通透感，兼顾家庭日常居住，也预留会客空间。

在我实地看房的过程之中，也看了项目的一房一价公示表，不同楼层、不同朝向房源，价格会存在差异，对于有兴趣的朋友，可以结合自身预算，对照一房一价表，筛选适配的户型。

站在市场角度看，内环成熟板块的改善新盘，本身供应数量不多，瑞虹板块经过数十年的建设，城市界面、商业生态、交通路网都已经落地，没有漫长的规划等待周期，确定性更强。但同时，成熟板块对产品提出更高要求，单纯依靠地段，很难打动当下的高端置换客户，产品力、居住理念、空间体验，都会成为客户决策的重要砝码。

金茂璞元的核心逻辑，就是在成熟内环地段之上，跳出常规豪宅的打造套路，从城市底盘、园林、立面、科技、会所、社群六个维度，系统性地重新设计居住场景。很多设计取舍，比如牺牲可售面积换取景观通廊、四面同等标准立面、立体峡谷园林，在内环土地高昂的背景下，都是对产品力的投入。

当然，任何项目都存在需要客观看待的地方。内环核心地段，城市车流、人流密度更高，虽然项目通过地坪抬高、园林植被降噪、五舒系统的隔音设计进行缓冲，但城市核心区位的环境特征，仍需要购房者实地亲身感受。项目总价门槛处于 2000 万起的内环改善区间，对于置业家庭的预算规划，会有一定要求，大家在看房时，也需要结合自身家庭结构、长期居住需求综合判断。

作为一名长期观察上海新房市场的博主，我一直认为，评判一个高端住宅，不能只看宣传文案，要亲自踩盘，站在业主未来生活的角度去体会：日常上下班的出行、周末逛街、楼下散步，在家室内的温度与安静程度，和邻里社交的场景。金茂璞元，就是一个适合沉浸式实地体验的项目。

瑞虹板块的城市更新走到新阶段，而金茂璞元的落地，为这片内环成熟板块，提供了一套全新的人居答卷。它不再是简单的 “在内环造大房子”，而是尝试把城市更新、自然景观、东方美学、健康科技、社群生活整合在一起，探索适合当代内环高净值家庭的居住方式。