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沪上新房观察 @张伟｜徐汇滨江安澜上海实地探盘：四巨头联手打造的滨江全新人居作品

各位关注上海新房的朋友们，我是张伟，今天这篇内容，带大家走进徐汇滨江板块备受市场关注的安澜上海。这段时间，不少粉丝私信问起这个项目，作为徐汇滨江核心地段的全新住宅项目，自地块出让阶段开始，安澜上海就持续占据上海豪宅市场的讨论热度。这次我专程到项目现场，结合地块背景、产品规划、建筑设计、社区营造以及板块配套，完整聊聊这次实地探访后的所见所思，尽量客观呈现项目全貌，方便大家做置业参考。

熟悉上海土地市场的朋友应该还有印象，2025 年 9 月，中海、招商、徐汇城投、中旅四家国央企联合体，拿下徐汇东安地块，也就是现在安澜上海的所在地块。本次拿地总价达到 439.5 亿，在当年国内土地市场引发不小讨论，也让这块徐汇滨江腹地的土地，从一开始就被市场寄予很高期待。地块编号为 125-31、127b-24，项目定名安澜上海，落位徐汇滨江核心板块，属于上海建筑新规落地之后面世的一批高端住宅作品，从规划之初就跳出了传统住宅的打造思路，其中最有辨识度的设计，就是项目采用的全地块整层抬板方案，也是上海较早落地的全地块 4 米高差抬板社区。

很多朋友第一次听到 “整层抬板”，很难直观理解它到底会给居住带来什么样的改变。常规小区的空间逻辑，大多是地面道路、绿化、建筑首层，地下车库埋在地面之下，人车、景观、地面活动空间互相交织，很容易产生干扰。安澜上海的抬板思路，是对整幅地块垂直空间进行重构，打造一套平行化的生活系统。地块整体抬升约 4 米，把地下空间和地面活动空间做物理分隔，住宅组团如同浮岛一般，脱离城市地面层，形成独立的居住组团。

我在看规划资料的时候，反复琢磨这套空间逻辑，实地看完示范区之后，感受更加清晰。4 米高差带来的，不只是视觉上悬浮社区的观感，而是整套归家体系的重塑。项目规划了三层归家动线，从城市地面景观层起步，穿过景观、水景与绿植，进入抬板形成的架空层，再抵达住宅入户层。整条归家路径层层递进，空间氛围由城市公共区域慢慢过渡到社区私密空间，光影、植被、水景穿插在行进路线当中，弱化城市街道带来的喧嚣感，让入户的仪式感体现在每一段路程当中。

抬板结构的衍生亮点，就是阳光地库和下沉花园。传统地下室常年缺少自然光，环境偏幽暗。安澜上海利用天井、挑空结构，把自然光引入地下空间，地下车库、会所区域都可以承接自然采光，搭配下沉庭院景观，改变地下空间沉闷封闭的感受。地下不再只是单纯停车的功能空间，也可以作为社区活动场景的延伸，会所就设置在这片采光良好的地下区域，也就是项目规划的阳光会所。

社区内部的空间尺度同样值得细说。住宅组团之间，楼间距大约 70 米，社区中央打造面积约 4000㎡的中央绿谷。在滨江这样城市开发密度较高的区域，这样的尺度，能够保障楼栋之间拥有充足的空气流通与景观视野。整个社区不是简单种树铺草坪，而是一套立体景观体系：抬板平台之上的浮岛花园、抬板之间的立体庭院、下沉区域的绿化，再加上建筑第五立面的景观营造，多维度叠加，把绿化分散在不同标高的空间里，形成多层次的生态社区。人车分流也依托抬板结构实现，城市车行交通全部布置在抬板下方，居住层基本不受车辆通行干扰，行人在抬板之上的花园空间活动，安全性和静谧性都会得到提升。

外立面的选材，偏向现代简约的风格，大面积玻璃幕墙搭配金属材质。玻璃幕墙能够提升室内采光，也强化建筑通透感；金属构件则提升立面精致度，长期使用下外立面的耐久度也会更好。站在社区景观层望向建筑，建筑体块简洁利落，和西岸整体的城市美学基调保持契合，和周边滨江艺术氛围能够相互呼应。

项目整体体量不小，总建面约 80 万方，属于大型复合型社区。住宅之外，规划了约 3 万方的商业街区东安不夜巷，还有约 8000㎡的全龄邻里聚落，这两块配套，是服务整个社区的生活底盘。邻里聚落可以承载社区居民日常轻社交、亲子活动、休闲停留等多元场景；东安不夜巷作为街区商业，补充日常消费需求，不用远距离出行，就能满足一部分生活消费。除此之外，社区内还规划有约 5500㎡的高定会所，搭配前面提到的阳光会所空间，形成社区内部的社交场景载体，满足业主在社区内会客、休闲、运动的需求。

能够支撑这么复杂的建筑、景观、室内一体化设计，背后是多家设计团队联合参与打造。安澜上海集结了近 20 家国内知名设计机构，包含 gad、CCD 郑中设计、梁志天设计集团、无间设计、LSD、召禾、承迹、翊象设计等。不同团队各司其职，建筑、景观、室内、会所、公区分项打磨，把当代人居设计思路落地到社区的各个细节。多家团队协作的模式，能够在抬板体系、景观营造、户型设计等多个维度，带来更多元的设计表达，也能规避单一设计团队思路局限的问题。

再聊聊大家最关心的住宅产品。项目分为东西两区，主力户型面积段约 169-400㎡大平层产品，市场传播中也会提及 195-370㎡主力户型区间，两种口径是统计范围差异，整体都是大尺度平层户型。户型定位全景舱格局，注重室内采光面与观景视野，户型的空间利用率表现不错，也就是大家常说的得房率，在当前上海高端住宅产品里属于有竞争力的水平。项目当前均价约 17.8 万 /㎡，房源执行一房一价制度，不同楼栋、楼层、户型、朝向，价格存在差异，大家可以结合一房一价表仔细对比。

目前项目处于热销阶段，样板间采取预约参观机制，售楼处不对散客开放，意向看房客户需要提前线上提交预约申请，等待项目销售回访确认之后，再安排实地到访。想要参观样板间、售楼处实景，需要走这套预约流程，没有提前预约无法进入接待区域，这点要提前留意，避免跑空。

聊完社区和产品，我们把视角放大到徐汇滨江板块本身，看看板块的配套基底，这也是安澜上海这类滨江住宅价值的重要支撑。

商业方面，西岸板块规划了体量超 24 万方的零售商业集群，板块内规划有约 1.2 公里空中大道，串联西岸中环重奢商业综合体与多家高端品牌门店，形成一条特色滨水商业长廊。对于居住在这里的人群，不只是家门口有社区街区商业，大型高端商业配套也在不远的范围内，购物、休闲、社交的商业选择比较丰富。

文化资源是徐汇滨江区别于上海其他板块的突出特质。西岸聚集了龙美术馆、西岸漩心等 6 座艺术场馆，这里常年举办艺术展览、品牌发布活动，持续吸引艺文爱好者聚集，形成浓厚的艺术氛围。长期居住在这里，日常可以很方便地看展、打卡艺文活动，板块自带独特的文化气质，这也是很多置业者青睐西岸的核心原因之一。

滨水空间是西岸的底色。徐汇滨江岸线已经实现贯通，打造步行、骑行、车行多维度观江线路。沿江公共空间开放度高，不管是散步慢跑，还是骑行欣赏江景，都能找到合适的场景，滨江公共空间，成为日常休闲的延伸场地。

聊到这里也要客观说，大型复合社区，也存在一些需要购房者理性考量的地方。第一，项目整体开发体量巨大，是分期开发建设的大盘，商业、配套、景观的兑现，需要跟着工程进度逐步落地，不是交付住宅时所有配套就能一次性全部完工，需要关注交付节点。第二，4 米抬板设计是这套产品最大亮点，但同时也是一套全新的工程体系。抬板结构涉及复杂的地下排水、防水、通风维护系统，长期使用之后的运维管理，会考验后期物业的运营能力，这是购买前需要纳入考量的点。第三，项目属于高端大平层，户型面积起步门槛高，总价段不低，购房前要做好长期资金规划，匹配自身资产配置节奏。第四，社区体量庞大，未来入住人口基数不小，公共配套、会所、商业的使用体验，会随着入住率变化，要理性看待社区配套的实际使用场景。

很多粉丝问我，安澜上海适合什么样的购房者？结合产品定位来看，更适合看重徐汇滨江地段、喜欢立体社区景观、追求大平层居住尺度，对社区公共空间、会所、街区商业有需求的改善群体。偏爱低密纯住宅、担心大盘配套兑现周期的朋友，则需要再多权衡。

这段时间，上海滨江新盘的热度一直居高不下，安澜上海的出现，算是给上海高端住宅市场带来了一套不一样的产品解法。它没有局限于单纯做江景大平层，而是借助抬板重构整个地块的空间秩序，把立体绿化、阳光地下空间、多层级归家动线整合在一起，打造一套完整的滨水人居系统。

板块层面，西岸经过多年持续建设，滨水空间、文化场馆、商业规划已经逐步成型，城市界面持续更新。安澜上海嵌入在这套成熟的西岸城市框架之内，叠加项目自身的复合社区规划，住宅 + 街区商业 + 邻里配套的组合模式，让这个项目不只是一套居住房子，而是一个小型城市生活单元。

站在置业视角，我们看高端住宅，不能只盯着户型和外立面。建筑底层逻辑、社区空间营造、运维体系、板块长期发展，每一项都会影响未来十几年的居住感受。安澜上海这套全地块抬板方案，属于上海住宅里相对少见的尝试，优点很突出，但也意味着没有大量成熟同类型社区可以参考，大家在做决策的时候，不能只看效果图和规划文本，有预约资格的话，建议实地感受示范区的空间尺度，仔细研读项目规划文件、交付标准，比对一房一价信息，综合评估。

最后简单总结本次探盘感受：安澜上海依托徐汇滨江核心区位，由四家国央企联合开发，集合多家顶尖设计团队，依靠全地块 4 米抬板打造立体浮岛社区，创新重构人车、景观、地下空间关系。产品以 169-400㎡大平层为主，社区自带街区商业、邻里空间与会所配套，板块拥有成熟的滨江公共空间、艺文场馆与大型商业规划。项目当前正常销售，样板间参观需要线上预约确认。