来源：港漂圈
前天刚说完嘉里建设高溢价、高估价 40% 拿了一块何文田的豪宅地块，今天我又想讲一个跟红磡、土瓜湾这一带扯上关系的开发商拿地的故事，或者我该说，事故？
首先如果你问汤姆，香港什么地段最金贵，除了山顶，对于普通老百姓来说，那就是临海区域。而且如果让香港理工大学的校友们选全香港最想居住的区域，大家一定会首选红磡。
这个片区的好，我听那些校友们说只有亲身体验过才懂：红馆看演唱会、大环山泳池畅泳，逛黄埔天地，到海滨步道散步吹风，还能眺望尖沙咀维港夜景，吃喝玩乐休闲配套一应俱全。当然了，不利因素也是有的，毕竟殡仪馆这个事情人尽皆知。
也正因如此，如果是在红磡这个地段，稍微远离殡仪馆的一些地块，就会显得更加受欢迎。庇利街这块靓地一经挂牌，就引得全港七大房企上演一场“神仙打架”。中国海外旗下全资子公司伟国投资直接甩出69.02亿港元，力压其余六家财团。本来嘛，拿下这块地肯定是可喜可贺的。但是香港政府有一个惯例，就是一般会先公布中标的财团，然后再过一段时间，才公布其他的第二、第三、第四名财团分别出多少钱。
结果，中标价比第二名整整高出13亿港元，换算下来高出约22%。
在价高者得、大家都不知道对方入标是多少钱的情况下，你哪怕是赢 1 块钱也是赢，赢 1 万块钱也是赢，赢 13 亿，那也不知道是开心好还是不开心好，反正开发商说是挺开心的。但谁开心谁不开心我不知道，香港政府一定是最开心的哈哈。
多掏13亿也要拿下
中海外这是“豪”还是“狠”？
先给大家复盘这场招标有多刺激。本次一共收到7份有效标书，参与投标的全是地产圈大佬级玩家：长实、新地、嘉华、华懋、会德丰，还有嘉里联手信置及鹰君的合组财团。
最终中海以69.02亿港元拿下项目，按总可建楼面约73.72万平方呎计算，整体楼面地价约9362港元/平方呎，其实这个尺价算下来吧，也还可以接受，不算特别贵。
但重点来了，市建局后续公布其余6份落选标书，他们的出价区间仅在35.37亿至56.32亿港元之间，第二名最高报价仅56.32亿，中海直接多掏13亿把地块收入囊中。此前市场普遍给出的估值区间为44.2亿至58亿港元，成交价直接突破估值上限，高出约19%。
毕竟呢，千金难买心头好，这句话说的是对的。
汤姆判断，中海这波看似不惜代价的拿地，不是头脑发热，而是瞄准核心稀缺地块势在必得的战略布局。
地块含金量拉满！多重优势叠加buff
为什么这块地能让大佬们抢破头？咱们来看看它的硬件配置。
项目位于土瓜湾红磡一带的临海区域，地盘面积约8.18万平方呎，预计最少规划约1200个住宅单位，包含65.53万平方呎住宅楼面，以及约8.19万平方呎非住宅配套楼面。
中海地产董事总经理游伟光表示，地块处于东维港湾区核心临海地段，交通便利、配套成熟，未来将打造成九龙区罕有的大型临海住宅。而且这个地方非常靠近我们之前讲的那一个红磡首岸、合并式小区那一带的规划。而且这栋房子一旦建起来，它甚至会挡住现在信和正在蠢蠢欲动、即将热推到市场的缇海这个小区的部分海景。
当然了，所有事情都是有两面性的。它更靠近海边，就意味着它更远离土瓜湾的地铁站，所以这个东西的取舍就看大家自己了。
分红机制暗藏玄机
卖楼收益超133亿才启动分红
这份招标协议里，藏着一条普通人很容易忽略的关键分红机制。
根据规定，项目住宅部分卖楼收益达到133亿港元，就会启动市建局与发展商的分红机制。超出部分的收益里，头12亿市建局分得20%；超过12亿的部分，分红比例进一步提升至30%。
另外，这块地是2025年中政府以1000港元象征式地价（相当于白送）批给市建局的，市建局转手拿出来招标。中标者还要花1.3亿港元回购市建局兴建的安老院舍。
在汤姆看来，分红机制相当于一道收益红线。未来楼盘销售行情火热，开发商赚得盆满钵满的同时，市建局也能分到收益，回流资金继续投入其他旧区重建，形成一套完整的旧改闭环。但对发展商而言，这笔潜在分红必须提前算进成本，并不是卖得越高利润就全归自己。后续楼盘要卖到什么价位，让我们拭目以待。
腾出八千呎公共空间
旧区改造不只是盖楼
除了赚钱，这个项目还有个容易被忽略的亮点：市建局要求将南面建筑物从庇利街往后移，腾出约8181平方呎的地面户外共用空间，直接连接海心公园和海滨长廊。
这不仅仅是把老房子拆了盖新楼，而且要把海—岸—陆连起来。以后住在这里的居民，下楼就能走到海边吹吹风、遛遛狗，然后看着对面的启德跑道区的那些豪宅，以及享受未来整个东围港湾区的升级。
69亿只是上半场
核心资产永远不缺买家
最后，汤姆想说69.02亿拿地仅仅只是上半场，真正影响片区楼价和社区面貌的下半场还未开启。
当然地价走高，不代表未来新盘就一定会暴涨。最终定价，还要看市场大环境、利率走势，以及分红机制带来的成本约束。
土瓜湾、红磡的业主，或是打算在此定居的朋友，可以持续留意项目设计与动工进度。等到项目落成，它可能会成为片区尤其是前面几期合并式小区内推出首岸、提海的强力竞争对手。具体什么叫合并式小区，可以看看这篇文章红磡新盘首岸 “合并式小区” 合并了个寂寞？利奥坊升级版？“土瓜湾小启德”？
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