今年国庆楼市的变化，不在北上广深那几组漂亮数字上。北京新房网签同比涨145%，上海成交面积翻倍，这些都不新鲜。新鲜的是湖北十堰、广东江门、佛山这些小城市，国庆头几天就卖出过去两三个月的量。一二线和三四线，今年第一次在同一周里一起动。
先看一线城市到底发生了什么。10月1日到6日，北京新房住宅网签834套，比去年同期涨145%，比9月同期也涨40%。中指研究院的数据显示，国庆假期北京新建商品住宅日均网签144套，比去年同期增长176%。上海新建商品住宅成交面积3.46万平方米，去年国庆八天假期才1.73万平方米，翻了一倍。深圳二手房签约量同比涨了63%。
但一线城市不是全都涨。广发证券研报里，北京在10月1日到6日成交834套，同比涨116%；同一时间段，上海成交套数同比跌26%，广州跌36%，深圳跌43%。换句话说，一线城市里只有北京在真正领跑，其他三个靠的是二手房的热度撑场面。
更值得看的在三四线。湖北十堰国庆前三天销售面积和销售额同比增幅都到13%左右，荆州、孝感、随州稳步增长。广东江门10月1日单日认购住宅145套，成交金额1.44亿元，下辖的台山市三天卖出119套，销售额超过8400万。佛山国庆前两天新房成交251单，首日新房报备量突破5000条，带看量超1600次。这些数字放在过去两年县城楼市近乎冰冻的背景下，已经算得上热闹。
三四线靠什么起来，逻辑其实不复杂。第一是供应端踩了刹车。今年年初，大批三四线城市和县域城市在供地计划上普遍执行收缩策略，核心是盘活存量。政府不急着往市场添新房子，购房者一想，往后新房会越来越少，再观望下去，好房源怕是要错过。预期一松动，脚步就迈出去了。
第二是政策打到了要害。9月29日，财政部等三部门联合发布购房贷款贴息政策，10月1日起执行，条件是首套、建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元，按贷款本金年化1%贴息，最长5年，单户贷款上限100万元。
这个门槛放在一线城市，只覆盖远郊和部分老旧房源；搁三四线城市，遍地都是符合条件的房子。同样的政策，在小城市等于撒开一张大网，几乎把刚需一网打尽。100万贷款5年贴息，能省下近5万元利息，月供从四千多元降到三千多元，每月少还几百元。对月供敏感的刚需家庭，这几百元足以改变决定。
第三是大城市的火苗顺着返乡的路蔓延。一线二手房活跃起来，一批置换的人开始卖旧买新，这股劲头通过返乡置业和口口相传传回三四线。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就提到，"请3休13"的拼假方式拉长了出行窗口，回乡探亲顺便看房成了不少人的假期安排。很多三四线城市的购房节，目标客群直接写着返乡置业。
不过事情要看清两面。中原地产首席分析师张大伟说，这轮行情是政策窗口期带动的结构性脉冲修复。这句话的意思是，热度是真的，但它是被政策催出来的，不是市场自己长出来的。易居研究院也提醒，广州外围区域、武汉、南昌以及佛山这类刚需房源适配度高的城市政策传导直接，成交转化突出；可同样的政策，在适配度低的城市效果就明显打折。
数据也印证了这种分化。有市场机构统计，国庆假期重点城市人气回来了，但认购转化率不升反降，成交进一步向少数头部项目集中。
中指研究院监测的重点25城新建住宅成交55.1万平方米，比去年国庆假期日均增长33.8%，但和2024年国庆假期基本持平。也就是说，今年国庆的火热，很大程度上是拿过去两年的低谷做参照物。
北京大兴一个项目，假期每天接待超过400组客户，还没开盘就累计完成400组意向排号。广州中心区热门楼盘日均到访翻倍，有项目开盘前客户就排队等候。这些画面确实存在，但同样真实的是，远郊弱配套项目还在靠降价换量。
三四线的意义，在于它连着中国最广大的县域和乡镇。这里的需求被压了两三年，返乡置业、婚房、县城改善这些需求一直存在，只是之前被预期拖住。今年政策给足了实惠，价格也调到位了，这部分需求才开始入场。一个在县城有套房的人，房子卖得掉、价格稳得住，他才敢把钱拿出来装修、买家电。这种财富效应对消费的拉动，比发消费券更实在。
楼市这轮回暖，靠的是供应收缩、政策让利、价格到位三件事凑到一起。方向看起来对了，但热度能持续多久，还要看后续几个月的网签数据能不能跟上。
热门跟贴