8・28 现房新政后，楼市正在发生大变化——
买房人盯着土拍新变化，开发商也盯着土拍新变化。
新变化之一：供地清单的变化
原来是20 宗，最近新增亦庄新城0107 地块，供地清单变为21 宗。
还有一宗先隐身后现身，属于“二进宫”，即驼房营地块。
很多人都会问：这21 宗地块是否都要执行现房新政？
这要看土地出让公告在哪一天发布：8・28 之前发布的，按旧规执行；8・28 之后发布的，按新规执行。
只是进供地清单不算数，要等正式发公告才算数。
小伙伴们可以把这21 宗地块分分类了。
分来分去，傅布斯看到歇甲村地块了。它可能是新政第一盘。11月3 日开拍，是不是中建智地的菜，不知道。
变化二：背刺
丰台新宫地块肯定背刺了邻居观宸，但好在观宸已经卖得差不多了。背刺了买房人，但没背刺开发商，没有两头都得罪。
今年土拍目前大概就这样了：成交36 宗，还有21 宗在拉磨，开发商明显谨慎。
今天傅布斯想重点聊聊新政对豪宅市场带来的影响与变化，以及破局思路。
一直以来，北京豪宅模式有个公式：
顶级豪宅=国际大师+进口奢石+全套德国厨电+日本卫浴……
这个公式翻译过来就是：因为采购国际化，所以是世界豪宅。
8・28现房新政，一刀砍在北京豪宅最痛的地方：
豪宅比拼的是读懂具体客户，建筑生命周期可以迭代升级、长期运营，房子交付10年后，稀缺价值还在，还有业主愿意接盘。
8・28 现房新政没有规定客厅怎么做，厨房做多大，窗墙比多少，而是产品做错后，开发商要买单。
可以预测，很多开发商会变得保守，不要犯错，减少风险点。
并且，到了现房销售，高端买房人的要求会更高，要有个性，要满足更多需求，会拒绝标准化，他们家庭情况也是一家一个样。
你看，需求和供给就变得拧巴了，开发商也拧巴了。
拧巴这个高端局怎么破？标准化和定制怎么和解？
过去北京豪宅定制，更多是在部品颜色、材料或局部功能空间上做点文章。本质上类似一款数码产品的微变化。
这就带来我们常说的背刺：
三个月一迭代，三个月一背刺，用新一代产品打压上一代产品。
这种内卷法，产品谈不上保值，更谈不上传承。
从资产角度，北京豪宅确实很尴尬，就像苹果手机每年升级一次，有钱人年年扔老款。
不过，有的项目已经在寻找突破了，在他们的产品列表里，有一份神秘清单：
机电主系统，有没有办法分阶段替换？
智能家居技术，能不能做到无痛升级，不需要砸墙、凿楼板？
家里两个、三个或是四个孩子长大离家，房子还能不能适配空巢家庭？
房主70岁之后，房子还适不适合养老居住？
物业团队会不会换，管家会不会跳槽，服务标准能不能维持？
会所运营5年、10年后，怎么保证能持续开放使用？
业主搬进搬出，社群会不会彻底垮掉？
二手市场里，有没有人愿意接手这套房子？
我瞬间明白了，这其实在说一件事：
家庭在生长中变化，房子和社区能不能跟得上？
比如说可变空间、好用的厨房系统、兼顾商务与家庭的完整社交系统、家政体系，以及房屋空置照看、老人康养、私宴组织等。
还有一个细节：有钱人一天也只有24 个小时，财富自由不等于时间自由、不等于精力永远用不完。
豪宅做到最后，其实就是在做一件事：给业主减少麻烦，越少越有价值。
做到这一步很难吗？非常难。
我说一件事大家就能明白，北京很多豪宅从一开始就做错了。
比如前期客户调研时，我们经常会看到客户画像：35-45岁；45-55 岁；高净值客户，注重家庭生活，有国际视野。
这个客户画像是不是很熟悉？
这就类似于过去研究的是一类群体，叫老板们。现在我们要研究的是隔壁老王。
研究隔壁老王，就要知道他家里是否有住家司机、阿姨，有几个？
过去5 年里，平均每年家庭聚会8 个人以上有多少次？
家里有少量藏品，还是大量藏品？
他和太太周末最常去的地方是哪里，哪些事做得最高频……
搞清楚隔壁老王这些私人生活，是不是很难？
当然很难，但也是8・28 新政后豪宅开发商必须要做的事。不然人家看完你的现房后，转身就走。
所以我一直说，2027年是北京豪宅元年。你得先搞清楚这些，再来建造房子。
前几天某豪宅置业顾问跟我聊起她的一位客户，也是让我很意外。
这位客户是做AI 网剧的，他喜欢在家里办公，审片、剪辑、开会、社交大部分时间都在家里，家里的书房和客厅有点类似他的工作室。
如果你问他要不要雪茄房，要不要茶室，要不要影音室这些传统豪宅标配，他会说统统不要，他要的是网速快不快。
但是他又离不开朋友圈社交，同样需要喝茶空间，想要以工作室功能为主的复合空间。
发现了么，现房豪宅的模式，其实是既要又要模式，既要基础的标准化，又要极高的个性化。
这句话不好理解，但我们可以打个比方：
隐蔽工程是后台，要标准化；生活场景是前台，类似裁缝铺，要量体裁衣。
比如说工程主体、结构、水电气暖都属于后台，必须标准化，采用高规格高标准，并严格管控，规避风险。
但是厨房、地顶墙、灯具、生活偏好、智能化、功能空间重组、硬装风格是前台，就可以个性化。
所谓定制，不是推倒重来，而是在高安全质量底盘之上，给客户足够的选择权。
这样才能做到质量百年宅。
要是传世呢？
就需要豪宅文化了。
以葡萄酒文化举例。
不是某一年产出几瓶贵的酒。
是完整闭环循环：
产区土壤、酒庄、酿酒师、年份酿造、首发售卖、客户品鉴、窖藏维护、拍卖二手流转，市场形成口碑共识，再反哺下一代酿造。
一代产品反馈滋养下一代产品，整个体系生生不息。
豪宅逻辑与此一致，也需要一套完整的「酒庄、年份、收藏流转体系」。
也就是说：那张红木圆桌很贵重，但它为什么摆在那里，背后真实的家庭生活与社交场景才最重要。
所以我才会说，谁在8・28 现房新政出台前，就提前想明白了这些逻辑。
谁就真正站拿到了北京顶级豪宅时代的先机。销冠100
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