由于过去几年高利率环境的滞后效应显现、多国收紧信贷以及宏观经济放缓，全球主要热点城市的房地产市场出现了泡沫风险降温和价格回撤。不过，全球楼市目前呈现出极强的 区域分化与业态撕裂 特征。加拿大新西兰等地出现持续下跌，欧洲房市呈现持续筑底，缺乏反弹动能的态势。
另一方面欧洲的房租仍在上涨。根据Eurostat数据，2025年第二季度至2026年第二季度，欧盟实际支付的住房租金平均上涨3%。罗马尼亚涨幅达到43.5%，克罗地亚为40.1%，远远超过其他成员国。
德国同期租金上涨2.1%，低于欧盟平均水平。但在德国大城市找房也越来越难。
NO.1
欧盟房租涨幅最高的国家
2026年第二季度的同比租金涨幅显示：
罗马尼亚：43.5%
克罗地亚：40.1%
斯洛文尼亚：10.0%
保加利亚：9.9%
希腊：7.5%
捷克：6.2%
斯洛伐克：5.3%
立陶宛：5.3%
葡萄牙：5.2%
芬兰的租金基本没有上涨，是欧盟中涨幅最低的国家。
德国同期租金上涨2.1%，法国为1.6%，西班牙为2.5%，意大利为3.5%。扣除通胀后，德国、法国和西班牙的平均实际租金没有上升。
但Eurostat统计的是所有租客实际支付的租金，其中包含大量受租赁合同和限租规定保护的老租约。对于柏林、慕尼黑、汉堡或法兰克福正在重新找房的人来说，新签合同的租金可能明显高于统计平均值。
如果把欧盟候选国和欧洲自由贸易联盟国家也计算在内，土耳其以49.6%的名义涨幅位居首位。不过，土耳其同期总体通胀率超过30%，扣除通胀后，实际租金涨幅明显低于罗马尼亚和克罗地亚。
NO.2
罗马尼亚和克罗地亚的特殊性
罗马尼亚政府把租金指数突然上升归因于国有和地方政府住房的行政租金调整。此外，新建和全面翻修的高价住房进入统计样本，以及部分过去没有登记的非正规租赁转为正式合同。
克罗地亚的40.1%涨幅，部分来自首都萨格勒布提高一类社会住房的租金。与此同时，克罗地亚房地产投资属性很强。许多家庭把住宅和旅游公寓视为储蓄及投资工具，部分新房买下后空置，或者被用于短期旅游出租，而不是进入普通长期租赁市场。
克罗地亚从2025年开始对空置住房征税，促使更多房东登记租赁合同。一批位置较好、租金较高的住房进入正式统计后，也可能推高平均租金指数。
NO.3
住房短缺是欧洲共同的问题
除少数统计异常外，欧洲租金上涨仍有几个共同原因。
大城市住房供应不足
人口向就业机会较多的城市集中，但新建住宅速度跟不上需求，规划审批、建筑成本和土地短缺又限制了新增供应。
购房成本上升
2022年以来融资利率明显提高，许多原本准备购房的家庭无法承担贷款，只能继续留在租赁市场，加剧租房竞争。
住房金融化加剧
此外，住房越来越被当作金融资产。投资基金、机构投资者和购买后出租的私人房东进入市场，旅游短租也减少了部分城市的长期租赁房源。
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