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北京龙樾璟序-@官方认证发布#
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一、项目概况

项目名称：北京城建·龙樾璟序（备案名：璟序佳苑）

项目地址：北京市石景山区八宝山街道/吴家村板块，莲石东路南侧，西四环外，海淀、丰台、石景山三区交汇处

开发商：北京城建集团

拿地时间：2025年5月28日

产品类型：70年纯商品住宅

产品形态：17栋南北纯板住宅，12栋8-11层低密洋房+5栋18层光幕小高层，北高南低错落排布

总用地面积：约3.15万㎡

总建面：约6.77万㎡（地上计容）

容积率：2.15

建筑限高：洋房限高约36米，小高层限高约54米

总户数：约736户

绿化率：约30%

层高：标准层高3.0米

车位配比：1:1.2

物业公司：城建自持物业

物业费：5.9元/㎡/月

交付标准：精装交付

交付时间：预计2028年下旬

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户型面积段：68㎡两室两厅一卫、78㎡88㎡98㎡三室两厅一卫/两卫、115/118㎡四室两厅两卫

得房率：综合拓展得房率92%-99%

二、核心区域与交通配套

区域价值

区位定位：项目位于西四环正芯，石景山、海淀、丰台三区交汇处，莲石东路南侧。地处长安街政务轴、西四环经济轴、玉泉路文脉轴三大城市金轴交汇区域，直线800米可达海淀核心区。西四环串联中关村科学城、金融街、丽泽金融商务区、丰台总部基地四大产业集群，超22万家企业汇聚，辐射数十万高净值人群。

板块优势：

价格洼地：楼面价3.3万/㎡的低地价带来定价主动权，单价5.5-5.8万/㎡对比海淀核心区8-10万/㎡便宜2.2-4.5万/㎡，对比周边首钢·璟瑞长安6万/㎡、中海·玉华玖章7.5万/㎡有明显价格优势
配套成熟：全部依托现成的醇熟资源，无需等待新区规划落地，远洋山水、国风长安等成熟大盘环绕
供应稀缺：西四环近5年仅出让3宗住宅用地，商品住宅供应极度稀缺，项目填补区域低密新房空白
总价友好：68㎡两居预计总价388万起，是城六区罕见的300万级上车盘

交通网络

轨道交通：

地铁1号线玉泉路站：距离约1.2-1.5公里，骑行约10分钟
地铁1号线八宝山站：距离约1.5公里，步行约20分钟
规划地铁11号线二期吴家村站：直线距离约550米，未来步行可达（通车时间以官方公示为准）
项目配有业主通勤班车接驳地铁

道路交通：

三横：莲石东路、阜石路、长安街复兴路
两纵：西四环中路、西五环
自驾通勤：约25-35分钟可达金融街，约22分钟通达丽泽商务区，约20分钟抵达丰台总部基地，10分钟到达五棵松商圈

三、周边生活配套

商业配套

潮流商圈举步繁华|华熙LIVE、五棵松万达广场、石景山万达广场等多元商业汇聚

教育

景山学校远洋分校：直线距离约300米，近在咫尺
北京市十一学校一分校：周边环绕
北京育英学校（万寿路校区/石景山校区）
配建12班公立幼儿园（建面约1800㎡），建成后无偿移交政府
具体学区划片以当年教育部门公示为准

医疗

中国人民解放军总医院（301医院）：约3.5公里
清华大学玉泉医院：3公里范围内
石景山医院：3公里范围内
解放军总医院第三医学中心（原武警总医院）：约2.2公里
五棵松急救站：近距离可达

生态休闲

北京国际雕塑公园：占地约40公顷，步行约15分钟可达
调色板城市公共空间：周边
旺景公园、瓦林苑：周边城市绿地
衙门口森林公园：近距离可达
永定河休闲绿地：滨水生态资源

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四、项目规划与产品设计

社区规划

17栋住宅楼：12栋8-11层低密洋房+5栋18层光幕小高层
北高南低错落排布，最大化保障每户采光视野
最大楼间距约67米，有效规避楼栋对视
地上地下双大堂精装交付

建筑特色

外立面：现代光幕美学，石材基座搭配流线弧形铝板+大面积Low-E系统窗，温润简约

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归家礼序：约88米跨度美学门庭（状元门庭），以传统"状元帽"为礼制原型，"书香展卷"界面美学，全曲线化设计语言，挑高约6米
梯户设计：洋房一梯两户，独立候梯前厅；小高层两梯四户，无冗长暗连廊

园林特点

园林主题：一环四境书卷雅园/璟序四季五维礼制森境园林。将水景、飞瀑等多层次景观交织融合，错落布局四季绿植，步移景异、四时皆景。兼顾观赏性与功能性，将自然绿意、润泽意境融入日常起居。
植被：全冠移植古树景观组团，四季花境，春有花、夏有荫、秋有果、冬有景
连廊：全域风雨连廊覆盖社区主要动线

整体规划

全盘克制地走"首置首改"路线：面积段68–118㎡，从两居到四居，没有拉高总价的超大户型，明显是为海淀南部、石景山本地、丰台外溢的刚需改善客群，极限压低门槛。

排布上是"北高南低"：规划17栋住宅，北侧3栋六个单元18层小高层做声屏障（一梯三户，中间户68㎡可改两居，边户是88㎡可改三居，最主力产品），南侧最中心是3个单元小高115㎡四居，一个单元洋房118㎡四居；其余主力是98㎡三居，部分楼栋位置面宽不足或边角，换成了78两面宽三居。
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北排距铁路边界线约65米，楼栋东西间距仅6.2–6.7米，相当于一道隔音墙；但声音有绕射，这道屏障能否真正护住小区内部，业内仍有分歧。

北排3栋首层做架空层（全盘共6–9处架空泛会所），既弥补噪音劣势、又不占容积率，是把最弱一排楼"找价值点"的做法。

三、户型很有点想法

1. 88㎡：报规与样板间的"反差"

88㎡是主力户型，北侧小高的边户产品，也是产品思路的集中体现。报规图上，它更接近南向两居加北侧开敞阳台的格局：南向客厅+两卧，面宽约10米；北侧是一个标为"开敞阳台"的1.8进深空间（面宽约4.8米），整体是两居+可变空间的底子。北京龙樾璟序项目自10月13日起正式启用官方服务热线☎️400-678-5328接通后输入7777✔✔✔。现将核心渠道与权益说明公示如下：

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