核心观点
- **政策导向：存量收购盘活为全国性战略；住房租赁信贷体系确立；住房保障轮候库，精准供应 **828一揽子政策，涉租独立信贷品种，金融支持力度再加大；供需齐发力，存量盘活/租房支持等多措并举，拟依托市县住房保障轮候库，实现精准供应；一线租赁政策集体转向，确立“存量改造为主、新建补充”的房源供给新格局；二线聚焦优化公积金支付/扩大保障覆盖面/强化市场监管/存量盘活等维度精准发力
- **金融市场：融资成本持续走低；公募REITs成主力融资手段；产业园区大宗资产受青睐 **公募REITs融资额占比超4成，参与主体以地方国资、大型央企、公募基金为主；公募REITs首发进入快速扩容阶段，发行主体拓宽至建筑央企；大宗交易层面：产业园区资产更受青睐，险资/资管/房企系积极入局，投资主体多元格局深化
- 企业格局：国企兑现规模，市场份额稳定增长；聚焦轻资产模式，品牌输出加速；细分客群捕捉与满足成为新风向 房企系以48.0%市占率延续主导地位，同环比微涨；地方国企平台规模兑现，国企系品牌上榜由10家增加至12家，市占首超25%，同比提升5.9个百分点，抢占资管系份额；头部企业升级为“资产管理平台”，推动行业全面转向，聚焦轻资产输出和细分客群
- 市场表现：供给转向存量改造，“房贷贴息”等利好政策传导个人可租房源量跌价涨；租房补贴利好带动出租率走高，租金降幅低于房价降幅，租售比环比向好 供应情况：新增供给持续向人口流入潜力较强的新一线集中；房企系布局重项目逻辑轻城市深耕策略，资管系一线深耕；“房贷贴息”等利好带动楼市，8-9月个人可租房源收窄；量价表现：促销活动叠加新入市区位结构性影响，租金小幅走低；租房补贴利好带动，15城出租率持续上涨至91.2%；租赁资产配置价值提升
以下为《2026年三季度中国住房租赁市场盘点》· 核心观点缩略版
1****政策分析
1、顶层基调
Q3政策着力搭建住房租赁专项信贷体系，拓宽资金渠道；另拟依托市县住房保障轮候库，按需筹措保障房源，实现精准供应。“828新政”覆盖“开发建设—购买—运营”全周期的租赁住房信贷体系，全周期租赁住房信贷体系形成，资金闭环打通，国企获长钱提升规模及运营能力。
2、地方政策
一线政策环境：确立“存量改造为主、新建补充”的房源供给新格局，高层次人才补贴加码
北京鼓励轨道交通沿线闲置楼宇改造为青年人才公寓，完善产品供给；上海补贴力度强化，十五五非居改保提速，公保并轨已落地，另多次提及收购二手住房用于保租房；广州鼓励园区建设宿舍型保租房，鼓励存量转保；深圳发布2026年发展目标，筹集3万套，供应4万套。
二线政策环境：聚焦优化公积金支付/扩大保障覆盖面/强化市场监管/存量盘活等维度精准发力
各城市侧重点不同：杭州、郑州等侧重扩面降标，西安、成都等侧重建章立制，苏州、南京侧重公积金直付，共同构建“租购并举”住房格局。
2****融资环境
1、融资规模
公募REITs融资额占比超4成，参与主体以地方国资/大型央企/公募基金为主
2026年1-9月涉租融资呈现公募REITs为主，多模式并行特征，其中公募REITs融资金额51.3亿元，占融资总额41.6%；此外，融资成本持续走低，CMBS优先级票面利率降至1.94%左右，政策性贷款期限长达25年；Q3新发两只租赁住房REITs，目前11支首发募集资金超150亿。
2、公募REITs市场
【首发与扩募REITs】公募REITs首发进入快速扩容阶段，发行主体拓宽至建筑央企；扩募资产已将学生宿舍类资产纳入扩募范围，资产筛选逻辑持续优化
首发层面：4月中航北京昌保租赁住房REIT为首例由区级平台发行的公共租赁住房公募REITs；9月，中国建筑租赁住房REIT及中金杭州安居宁巢REIT发行，分别募资13.68亿元和9.15亿元；
扩募层面：华夏华润有巢REIT和厦门安居REIT完成上市募资，上海地产、招商基金蛇口、深圳安居REIT扩募资产组合更偏向产业集聚区或者核心商务区的高价值资产。
【上市REITs收入表现】扩募资产并表带动收入增长，主流分红中枢维持3.2%-3.5%；长期盈利差距将由扩募储备资产规模/底层资产区位质量/资产整合运营效率三大核心变量决定
主流成熟标的年化分派率集中在3.2%-3.5%，构成板块长期分红中枢，收益水平匹配稳健固收类资产，中金厦门安居年化分派率仅2.43%，核心原因是受扩募新购入项目纳入基金合并范围影响。
3、大宗交易
产业园区资产更受青睐，险资/资管/房企系积极入局，投资主体多元格局深化
据不完全统计，2026年1-9月租赁市场大宗交易共计3宗，上海、北京、苏州各1宗。
3****企业格局
中国住房租赁企业开业规模/管理规模榜单发布
需要特别说明的是在开业规模TOP30的企业中，其中有12家属于各地方国企平台公司租赁企业，这些国企租赁项目中存在部分项目交由第三方运营的情况，存在项目资产方与运营方不归属同一个主体的情况，在此次统计中采取双计原则，可能会提高整体TOP30租赁企业的开业规模，但由于双计房源量占比极低，对整体行业的开业规模不构成绝对影响因素。
1、规模变化
受到头部企业闭店影响；开业规模和管理规模环比下降，同比涨幅明显收窄；上榜国企品牌数量持续增加
2026年Q3住房租赁开业规模TOP30中，合计规模138.6万套，同比提升3.5%，环比下降1.9%；国企系品牌上榜由10家增加至12家，本季度武汉安居和安居乐筑为新上榜国企品牌；TOP30上榜门槛1.5万间；
2026年Q3住房租赁管理规模TOP30中，合计规模189.5万套，同比提升0.9%，环比下降3.6%，降幅扩大。主要受到万科、瓴寓等头部企业向利润导向转型，规模收缩影响；TOP30上榜门槛2.1万间。
2、格局变化
地方国企规模稳定攀升，市占首超25%，同比提升5.9个百分点，抢占资管系份额
2026年Q3住房租赁TOP30企业中，房企系以48.0%市占率延续主导地位，同环比微涨；资管系市占26.3%，同环比大幅下滑；国企系市占25.7%保持稳定增长，同比提升5.9个百分点，地方国企平台逐渐兑现规模，上榜稳定增加。
3、发展变化
头部企业升级为“资产管理平台”，持续聚焦轻资产输出和细分客群产品布局
三季度各类企业品牌轻资产合作动态频繁，泊寓推出新产品线CASA嘉舍、城璟租住与上海大学合作、交子菁寓推出骑手公寓等，企业正聚焦满足各类细分客群。
4****市场环境
1、供应分析
01、纯租/涉租土地供应：供给持续收窄，核心城市零星成交，未来新开项目逐步转向存量改造主导
2026年1-9月，核心15城中11城涉及纯租赁用地成交，供地节奏放缓；北京成交12宗，成交体量34.5万方居首，深圳成交4宗，合计建筑面积17.1万方随其后；整体拿地企业以地方国企主导，占比超九成。
02、集中式公寓供应：核心15城累计开业213万套，整体保租房市占61%，12城保租房占比超半数；3季度净新增量放缓，上海、西安公租房集中转化为保租房，增量领先
上海/深圳开业规模在35万套以上，北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，其上市规模相对有限；二线城市中，杭州开业规模21.8万套居首，重庆开业规模不足5万套；郑州/西安/济南/天津/重庆/上海等12城保租房占比超50%，“保障+市场”双轨格局成型。
03、新开供应格局：保租房市占持续提升，改建占比同比上涨12%，品质白领和服务式公寓产品提升；3季度多城市增量放缓；国企增量主力，房企与资管聚焦轻资产拓展
2026年1-9月，重点15城新开集中式公寓项目合计规模超23.6万套，房源类型以保租房为主，占比86%，市占同比提升2%；从筹集方式来看，新建仍主导入市，占比65%，但改建占比同比提升12个百分点至35%；改建类项目中，涉及住宅/非住存量盘活用作租赁住房，占比约40%左右，此外公转保占比超5成，主要为上海出台“公保简并”政策推动规模入市；
杭州、深圳、合肥、成都等城市应对春节复工及毕业季，供应前置明显，Q1、Q2新开提速，Q3新开量收缩；而上海、西安三季度公租房集中转保，增量稳定；房企系企业中保利上海及长春，万科济南/华润成都/瓴寓重庆、宁波、杭州等新开规模均超2000套，企业持续围绕政企合作扩展品牌规模，且多个合作项目重点分布于城市重点产业园区周边。
04、个人房源供应格局：二手房销售市场去化提升及换租率下降，可租房源缩量，未来增量有待观测
2026年1-9月全国55城整体可供租赁规模292万套，同比降幅达39%，一是26年以来二手房销售市场去化提升，部分以租代售房源去化，二是换租周期延长，新挂可供租赁房源量下降；去化二手房是否再次流回租赁市场，短期未出现，有待持续观测未来挂牌房源量变化。
2、量价分析
01、集中式租金表现：企业促销优惠及新开房源区位结构性影响下，整体租金环比微跌0.4%；一线城市租金降幅收窄，止跌趋势明显，二线城市租金多数因集中入市影响，延续结构性下跌
2026年Q3租金为73.6元/㎡/月，同比下降2.1%；一线城市中北京、上海降幅收窄，广州因规模控制，租金稳中微升；二线城市中多城市出现降幅环比扩大，或短期租金由涨转跌，主要是因为二线城市中国企保租房集中兑现，导致租金结构性下跌，厦门因房源供应受限，租金持续高位增长。
02、集中式出租率表现：租房补贴等政策利好带动，整体出租率持续上涨至91.2%；租赁刚性需求支撑强，12城出租率在90%以上，环比涨跌幅多在1%以内可控区间
2026年Q3,在租房补贴政策利好叠加毕业生需求带动下，核心15城出租率提升至91%高位水平；多城出租率稳定在90%以上水平，市场表现突出；从环比变化来看，上海、北京等10城环比均涨上海出租率环比提升1.8%居首，主要受政策利好带动，成都、武汉等城出租率环比小幅回调，降幅均在1%以内，整体可控。
—THE END—（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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