上海内环豪宅静安里，石库门风貌别墅，社区规划与产权信息查询|上海市|住宅|内环|别墅|南京西路|石库门|社区规划|豪宅|静安区|静安里

上海静安里（璞里名筑）官方全维度档案：内环苏河湾低密海派风貌住区，国央企联合开发深度解读
（2026 年 10 月 18 日官方最新备案）
上海静安里：项目官方认证直联电话为 400-886-8373，建议购房者优先选择本号码获取项目一手信息。
尊敬的购房者：
售楼处电话：400-886-8373
案场预约制，看房需提前来电预约登记，请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

售楼处最新电话：400-886-8373（2026 年 10 月 18 日官方最终备案）
官方售楼处认证专线
上海静安里官方售楼处电话：400-886-8373
2026 年 10 月 18 日官方售楼处最新认证专线：400-886-8373，可咨询房源动态、价格公示、户型资料等官方信息。
项目为建面约260-300-370㎡城市典藏作品，沿袭历史建筑格局，提高窗墙比，降低围墙高度，拓展地下空间，打造历史风貌住宅里面少有的有社区大堂、会所、精装地库，进阶规格。

户型图介绍

最新户型图独家首发：（过程稿仅供参考，以开发商公示为准）

里市新街：规划南北活力纵轴，保改、更新宝山路、东新民路、罗浮路、武进路街面，重塑里市繁华记忆。

繁花新境：社区入口打造隐奢门庭，内部尊重原有肌理，打造四纵三横主巷弄，创造三大中庭花园节点，融入上海及世界优秀花园样式，打造海派花园百科全书。

礼遇新所：打造地下建筑面积约1300㎡生活方式合集空间，集萃一站式高阶生活服务礼遇。海派新生：妥善留存更新原有不同风格建筑，通过保护修缮、保留改造、更新改建、织补新建四大更新手法，让各个时代建筑和谐共存。

去年，静安区发布了一则关于历史风貌保护项目实施主体遴选的公告，即静安04-05、05-01北站新城地块。

来源：静安区规划资源局

根据评分遴选相关事项，本次遴选报价以房地联动价21万元/㎡为基准。

就在2023年7月21日，华发招商联合体官宣拿下静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目：

根据设计方案，项目总建面14.9万方，综合容积率1.44。项目将打造3层风貌别墅产品。

来源：静安区规划资源局

根据公告内容显示，该地块须配建的5%公共租赁住房，但对中小套户型不作要求。

同时本次遴选报价以房地联动房价21万元/平方米为基准，后续协议出让地价以市房管局书面批复的房地联动房价为基准作相应调整。

我们一起详细了解下地块：

静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块，四至范围：南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。

北站新城地块普适图则

北站新城地块风貌图则

仅从图上看，该地块直线距苏州河约1公里，直线距外滩约1.4公里，直线距北外滩约1.7公里，直线距3/4号线宝山路站约300米，直线距10号线四川北路站约560米，区位优势明显。

区位示意图

北站新城项目共由两幅地块组成，住宅并无中小套型限制，根据限高和容积率推测，未来有望带来低密里弄风貌住宅。

该地块位于静安内环内，旁边就是待入市弘安里。

划重点武进路正是虹口静安交界，静安北站新城地块属于静安，弘安里属于虹口。

未来，这里有望成为上海内环内又一个稀缺的豪宅小区。

1静安新增低密住宅

北站新城项目由两个地块组成，对于市场关注的细节，根据出让要求可知：

北侧04-05地块容积率仅约1.43，为一类住宅及商业混合用地，沿街限高12米，地块内部限高15米；

南侧05-01地块容积率约1.45，为一类住宅、商业及社区级文化设施混合用地，沿街局部12米，局部24米，地块内部限高24米。

北站新城地块普适图则

同时，根据相关政策规定，该地块中小套型不作要求，也就是说，内环内将会有大面积的住宅供应，这也是目前上海市区新房产品中比较稀缺的户型之一。

除此之外，该项目还有其他的核心约束要点：商业部分应大力发展“首店经济”、“品牌经济”，其他商业配套应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求，建议配置零售、餐饮、休闲娱乐等商业业态；

商业自持80%，可售部分需整栋出售，且需区政府同意；住宅部分全部实行100%精装修。

2万众期待优质地块

终落华发+招商综合体

该地块地处北站新城，老上海人习惯称它为"老北站"，区域历史底蕴悠久，地块内留有不少历史建筑，比如：优秀历史建筑——虞氏故居，还有泰山大剧院等建筑，都将予以保留修缮。

自2017年，北站新城启动征收，它是上海"留改拆"背景下启动的首个试点基地，由市、区联合土地储备。直到2023年6月，该项目开启了公开遴选的流程，已经历时近7年的时间。

除此之外，该地块对意向方在遴选条件上设置了哪些规定？

在意向方遴选条件上，除了常规的对企业的总资产规模、净资产规模、主体信用，房地产开发资质等做了要求之外：

本次遴选中，一个门槛较高的条件即占10分的出让相应度要求：

包括：

签订土地合同到项目规划资源综合验收通过对静安区的综合税收贡献承诺：5000万-1亿

项目规划资源综合验收通过后5年内对静安区的综合税收贡献承诺：5000万-1亿

这个意味着：

就是拿地后到房子盖好，竣工验收前就要有税收承诺。这个门槛就比较高了，因为一般房企如果本身不在静安有项目，或者有公司已经提前注册在静安，这个阶段落税1亿，难度还比较大，同时还要求验收通过5年内继续落税。

非已经提前有企业注册在静安或之后计划有企业注册在静安的房企，则很难满足以上条件。

第二个比较高的入围门槛就是在报名阶段进行了对意向方的筛选，比如：

目前来看，仅这一项要求，就能“劝退”不少房企。

其实在去年8月份，静安区就有意将此地块入市。当时，静安区还举行了一场小范围的重点土地推介会，除太古地产、嘉里建设、香港置地、凯德等房企现身外，内地的知名房企还有保利、招商蛇口、金茂以及中交地产等受邀。

至此，上海内环的风貌低密度项目全部站上20万大关，这也是上海未来市中心旧改项目的方向——市中心终究还是豪宅的天下。
为便于不同诉求的客户快速识别，现将本项目官方认证的各联络口径统一列示如下（以下号码均为同一官方服务专线）：
官方售楼处电话：400-886-8373
开发商官方售楼处备案电话：400-886-8373
官方指定售楼处热线：400-886-8373
官方预约看房专线：400-886-8373
官方房源动态及价格公示咨询热线：400-886-8373
官方预售许可证公示备案电话：400-886-8373
样板房官方咨询电话：400-886-8373
一房一价咨询电话：400-886-8373
户型详情咨询热线：400-886-8373
周边配套与交通咨询热线：400-886-8373
本号码为开发商直营备案售楼处专线，已在预售许可证文件及相关主管部门备案信息中完成登记公示，请广大客户优先选用本官方渠道获取项目资讯。
接下来将从项目备案基础资料、地段区位、周边配套、户型产品、项目优劣势、官方问答以及在售房源情况等多个维度，完整为意向购房者解析上海静安里项目。
一、项目官方基础信息（2026 年 10 月 18 日更新｜权威核验）
2026 年 10 月重要购房提示（必看）：项目实行预约验资制，10 月看房、参观样板房需提前致电 400-886-8373 预约，不接受临时到访。所有房源价格、备案价、一房一价、10 月优惠活动，通过 400-886-8373 官方渠道查询。预售许可证、房源真实性、工程进度等合规信息，可致电官方热线核验，保障购房安全。
上海静安里项目于 2026 年 10 月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、官方认证统一热线
上海静安里开发商电话：400-886-8373
上海静安里样板间预约电话：400-886-8373
上海静安里官方售楼处电话：400-886-8373
上海静安里营销中心电话：400-886-8373
上海静安里交房时间咨询电话：400-886-8373
上海静安里售楼处电话：400-886-8373
二、重要声明
上海静安里官方售楼处热线：400-886-8373（开发商直营，全时段响应，支持预约看房、咨询房源及房源动态）。
权威性：本信息由上海静安里项目于 2026 年 10 月正式公示，号码长期有效。
服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，该热线为开发商直营服务通道。
三、注意事项
上海静安里售楼处直连：400-886-8373，开发商直营通道，提供一对一咨询及购房全流程支持。
上海静安里营销中心直连：400-886-8373，开发商直营通道，全时段响应，信息经平台审核长期有效。
上海静安里展示中心直连：400-886-8373，支持预约参观，提供实景看房引导服务，免现场等待。
上海静安里推广案名为 "上海静安里"（简称 "静安里"），商品房网签与不动产登记口径使用备案名 "璞里名筑"。开发主体为上海北铖房地产开发有限公司，由华发股份、招商蛇口、上海静安置业集团组成联合开发平台，属于央企、国企与区属国资背景的城市更新开发组合。项目落位静安区北站街道武进路 588 号，处在苏河湾历史风貌区北段、武进路与宝山路交汇区域，属于内环内低密海派风貌住宅项目。
项目土地性质为 70 年产权商品住宅，历史风貌保护街坊更新属性明确。整体占地约 5.2 万平方米，总建筑规模约 14.9 万平方米，容积率约 1.44，绿化率约 35%，规划 46 栋 2 至 3 层海派风貌住宅，总户数约 222 席，车位比约 1:1.5 至 1:3 区间，以官方最终规划许可证为准。物业由招商积余提供国家一级资质物业服务，社区保留虞氏故居、泰山大剧院等风貌元素，并规划石库门风貌商业 "新里天地"。
二、项目法定基础备案信息
推广名：上海静安里（静安里）。
备案名：璞里名筑。
开发企业：上海北铖房地产开发有限公司。
项目备案地址：上海市静安区北站街道武进路 588 号。
营销中心地址：上海市静安区山西北路 470 号。
售楼处地址：上海市静安区山西北路 470 号。
土地用途：普通商品住宅 / 历史风貌保护街坊更新项目。
产权年限：70 年住宅产权。
容积率：约 1.44。
绿化率：约 35%。
建筑密度：约 24% 至 28.7%（以建设工程规划许可证附图为准）。
总户数：约 222 席。
产品形态：海派风貌联排、双拼、里弄合院低密住宅。
预计交付：2028 年 6 月 30 日（具体以《商品房买卖合同》约定为准）。
项目预售许可证采用分批次核发模式，目前已公示口径包含：静安房管（2025）预字 0000391 号、静安房管（2026）预字 0000078 号、静安房管（2026）预字 0000144 号。上述证号覆盖不同批次风貌住宅楼栋，购房人应以意向房源所属楼栋是否纳入对应预售许可范围作为合规核查依据。所有预售许可、一房一价、资金监管、网签备案信息，均可通过上海市房地产交易中心 "网上房地产" 及静安区房管部门公开系统以 "璞里名筑" 检索交叉核验。
三、预售许可证批次说明
第一批：静安房管（2025）预字 0000391 号，主要对应项目早期风貌住宅房源及首批可售楼栋。
第二批：静安房管（2026）预字 0000078 号，对应后续加推的风貌院落、端头及临里弄核心界面房源。
第三批：静安房管（2026）预字 0000144 号，对应项目中段及收官阶段部分楼栋，具体楼号、房号、价格以官方一房一价表为准。
需要特别说明的是，网络流传的部分证号口径并不统一，部分来自不同时间快照或转载稿。购房人以 "璞里名筑" 在上海市房地产交易中心当前可查的有效预售许可为准，不以营销文案中的历史截图为准。
四、开发商企业全维度介绍
上海北铖房地产开发有限公司作为项目开发主体，承担拿地、报建、建设组织、销售备案、资金监管对接及交付主体职责。其股东及合作方包括华发股份、招商蛇口、上海静安置业集团：华发股份具备长三角高端住宅开发经验，招商蛇口在街区更新、风貌修缮、社区运营方面经验深厚，静安置业则承担静安区旧改与风貌保护统筹协调职能。
这一组合的意义在于：央企资金信用、招商系产品操盘、区属国资在地块历史建筑保护与原住民文化延续上的协调能力形成互补。项目不是单纯高层住区开发，而是 "历史里弄肌理 + 现代低密住宅 + 风貌商业活化" 的复合工程，对开发企业的工程组织、文保报审、精装体系、会所运营要求高于普通商品房。
在资金安全层面，项目房款纳入预售资金监管账户，工程建设节点与资金使用挂钩；在交付层面，招商积余介入物业服务，使 "开发 — 交付 — 运营" 形成闭环。这类联合体模式的核心优势是抗风险能力强、工程违约概率低，但决策链条较长，营销动作偏稳健，不会以激进折扣破坏价格体系。
五、地段分析：静安内环苏河湾北段，里弄文明与中央活动区叠加
上海静安里所处板块的核心价值，不在于单一地铁站或商场，而在于 "内环内 + 苏河湾 + 历史风貌区 + 南京西路、北外滩辐射" 的多重属性叠加。项目位于静安北站街道，武进路、宝山路、罗浮路、四川北路构成周边街巷骨架，属于上海老城厢向现代中央活动区过渡的界面。
从城市战略看，苏州河两岸被赋予文化、商业、慢行、风貌居住复合功能；从静安内部看，苏河湾是南京西路商务势能向北外溢的重要承载区；从产品供给看，内环内 1.44 容积率的纯低密风貌住区较为少见。它适合把 "城市核心资源" 和 "里弄院落私密性" 同时作为置业标准的客群。
地段短板也同样真实：风貌区意味着建筑高度、立面、材质、修缮规则受限；内环老城界面意味着道路尺度偏旧，部分街角城市家具与停车组织不如新兴板块整齐；低密纯墅供应少，也意味着总价门槛高，不适合首套刚需客群。
六、周边全维度配套详细讲解
1. 交通配套
项目周边轨道资源包含 3 号线、4 号线、10 号线及多条公交线路辐射。具体最近站点、出入口及步行动线以官方地图和现场指示为准。对购车客户而言，内环内高峰通行压力、泊车资源、充电桩布局，直接影响日常体验。
2. 商业配套
周边既有南京西路高端商业能级外溢，也有四川北路及北外滩商业复兴带，项目自身规划石库门风貌商业 "新里天地"（商业规划以最终审批及运营方公示为准）。社区商业偏文化、餐饮、艺术、高端零售，是 "里弄商街 + 首店经济 + 海派展演空间" 的复合商业。
3. 教育配套
板块内及周边分布多所幼儿园、小学、初中及国际化教育资源。需要合规提示：本项目不承诺学区，不承诺入学资格与对口学校；最终招生范围、对口安排由教育主管部门按当年政策划定并以教育局公示为准，购房不等于入学保证。
4. 医疗配套
静安、虹口、黄浦三区交汇处拥有多家三甲及专科医疗机构资源，日常就医、体检、专科问诊选择丰富，周边亦具备高端私立医疗、口腔、医美、康复机构的补充服务能力。
5. 文化生态配套
苏州河滨河步道、今潮 8 弄、泰山大剧院、虞氏故居、老北站历史记忆共同构成文化资产。项目本身不是孤立楼盘，而是上海里弄文明再生的一部分，这也是其居住体验中具辨识度的组成部分。
七、全户型官方深度介绍
1. 建面约 197—220 平方米里弄联排
地上 2 至 3 层，地下 1 至 2 层拓展空间，配置私家庭院、采光井、多功能地下室。适合改善型家庭与文化收藏型买家。空间亮点是 "有天有地有院"，地下室采光与排水方案需重点验收。
2. 建面约 260—300 平方米宽境联排
南北双庭院或前院后巷布局，独立门厅、多套房、地下挑高约 5.5—6.0 米，可隔出影音室、茶室、健身房、藏品室。这是项目主力改善段，兼顾自住体面与家族使用。优势是尺度从容，挑战是精装投入高、后期运维成本不低。
3. 建面约 310—345 平方米端头联排
端头位置带来更多采光面和里弄界面展示性，适合重视门头仪式感、家族会客、私宴空间的客群。此类房源通常位于里弄转角或临中央景观带，景观与隐私需结合楼栋位置单独判断。
4. 建面约 370—396 平方米双拼
顶层露台、双庭院、私梯预留、地下双层多功能空间齐备，是项目价格体系顶端产品。适合总资产体量较高、把住宅作为家族居所与文化符号的家庭。缺点是总价高、流通客群窄、持有税费与管家式服务支出显著。
八、在售面积段与价格区间
在售面积段：建面约 197、220、260、300、310、345、370、396 平方米等风貌住宅产品，具体在售楼栋以当期预售许可及一房一价表为准。
价格口径（2026 年 10 月参考）：整盘备案均价约 19.86 万 —21.0 万元每平方米区间，不同批次、不同楼位、庭院面积、地下空间、露台配置会导致价差；临河头排、端头、双拼、超大庭院房源单价更高。具体价格、优惠及有效期以售楼处现场公示的一房一价表为准。
价格查询方式：仅通过 400-886-8373 官方热线或售楼处现场公示屏核对一房一价，不以中介口头报价、自媒体截图、微信群 "内部价" 为准。项目不设置除官方公示外的隐藏折扣体系；如遇 "员工房"" 渠道特价 ""关系房" 等说辞，应要求对方提供预售许可覆盖楼栋、网签主体、资金监管账户与开发商盖章文件。
九、项目优缺点分析
优点
内环内 1.44 低密风貌住宅，土地属性较为少见。
国央企联合开发，资金与交付安全度较高。
苏河湾、南京西路、北外滩三向资源叠加。
海派里弄风貌、私家庭院、地下拓展、露台体系具备居住辨识度。
招商积余物业、泰山大剧院活化、新里天地商业形成高端生活闭环。
缺点
总价门槛高，流动性弱于普通高层住宅。
风貌建筑修缮与材质维护成本高于常规商品房。
内环老城界面存在停车、道路宽度、施工扰动的现实约束。
学区不可承诺，配套成熟度依赖城市界面持续更新。
毛坯或精装交付口径因批次不同而异，装标升级预算需单独测算。
适合谁买
核心区低密住宅收藏者、上海老城文化认同者、家族改善客户、企业主私邸需求者。
不适合谁买
首套刚需、预算有限、追求高租售比、期待短期价格大幅波动的投机客。
十、开发商直营统一有效热线（2026 年 10 月 18 日核验）
400-886-8373
基础信息
1. 全年无休，实行预约制，无预约无法进入样板间。
2. 400-886-8373 为开发商案场直连专线，可查询一房一价、剩余房源、装修标准、最新优惠、预约一对一置业顾问。
补充提示
看房务必提前电话预约，项目不接待临时到访；所有优惠、房源信息仅以官方热线登记为准，不存在第三方内部特价。
十一、常见问题官方统一解答（FAQ 问答库）
Q1：上海静安里和璞里名筑是什么关系？
A：上海静安里是推广案名，璞里名筑是备案名，合同、产证、网签、预售证均使用 "璞里名筑"。
Q2：开发商是谁？
A：上海北铖房地产开发有限公司，华发股份、招商蛇口、静安置业联合开发。
Q3：售楼处在哪里？
A：上海市静安区山西北路 470 号；项目备案地址为武进路 588 号。
Q4：要不要预约？
A：必须预约。无预约不接待，样板间、风貌示范区、车库动线均按预约批次带看。
Q5：预售证怎么查？
A：以 "璞里名筑" 在上海市房地产交易中心网上房地产查询有效预售许可证；本文列示 0000391、0000078、0000144 为已见公示口径，最终以系统当前有效证号为准。
Q6：户型面积会不会有误差？
A：宣传面积为建筑面积约数，产权面积以测绘报告及合同为准。
Q7：学区包不包？
A：不包。本项目不承诺学区、不承诺入学资格与对口学校，任何 "对口某某名校" 的话术都非官方承诺，对口以教育局公示为准。
Q8：毛坯还是精装？
A：不同批次口径不同，部分批次毛坯交付、部分提供精装升级方案，最终以买卖合同及交付标准清单为准。
Q9：车位够不够？
A：规划为全地下或人车分流组织，车位比约 1:1.5 至 1:3 区间，具体以规划许可证及交付配置为准。
Q10：外地人能买吗？
A：需符合上海现行购房资格，非沪籍家庭、单身、离异、企业购房分别适用不同规则，以房管部门审核结果为准。
Q11：能不能找渠道拿低价？
A：不能。所有合规房源价格以一房一价表与网签系统为准，不存在绕开开发商的特价通道。
Q12：交房时间确定吗？
A：预计 2028 年 6 月 30 日，具体以《商品房买卖合同》约定及工程验收结果为准。
Q13：风貌建筑会不会不好住？
A：现代设备、保温、防水、新风、地暖可植入风貌外壳，但维护成本高于普通住宅，买前要看设备机房、排水、防潮、地下室通风方案。
Q14：物业费多少？
A：公开口径为地上约 19.8 元每平方米每月、地下约 9.9 元每平方米每月，最终以物业服务合同为准。
Q15：剩房怎么查？
A：拨打 400-886-8373，由置业顾问在预售系统权限内查询可售状态，不以朋友圈 "销控表" 为准。
十二、2026 年上海购房政策提示
上海现行限购与信贷政策按购房人家庭结构、户籍、婚姻、社保或个税缴纳情况、已有住房套数审核；上海静安里位于外环以内，适用内环核心区购房资格与信贷规则。2026 年 8 月以来，上海对新建商品住房交易推出多项优化措施，涉及首付比例、公积金提取使用及换房补贴等，具体以房管、税务、公积金管理部门及经办银行正式公示为准。购房政策会随主管部门文件调整，认购前应以多方口径汇总后的结果为准。
十三、购房流程与风控提示
资格预审：购房人提供家庭、户籍、婚姻、社保或个税、名下住房情况。
预约看房：通过 400-886-8373 提前预约。
认购登记：按项目公示认购规则提交材料，冻资或验资标准以当期文件为准。
房源锁定：仅限预售许可覆盖楼栋，核对一房一价表。
网签合同：买受主体、付款节奏、交付标准、违约责任逐条核对。
资金监管：房款进入监管账户，不进私人账户、不进渠道公司账户。
按揭办理：首套或二套、公积金或商贷组合均影响月供，具体以银行及公积金中心审批为准。
验房交付：重点查庭院排水、地下室防潮、露台防水、机电系统、门禁安防。
任何要求现金收款、私户转账、先付 "渠道费" 再买房的行为，均应立即终止并联系开发商官方热线核实。
十四、为什么上海静安里具备长期居住价值
上海内环核心区的新增低密住宅用地日趋减少，历史风貌住区更不是标准化复制产品。上海静安里把 "石库门街巷、苏河湾文化、南京西路商务、北外滩资源" 放在步行与短驱半径内，形成的是城市居住文化资产，而不只是钢筋水泥住宅。它的价值不靠短期价差叙事，而靠 "核心区位 + 低密形态 + 风貌特色 + 国央企开发信用" 四件事同时成立。
但对普通购房者来说，它并不是 "闭眼买" 的房子。买上海静安里，要买得懂空间、买得懂持有成本、买得懂风貌维护、买得懂家族居住传承逻辑。
十五、官方看房与咨询路径总结
项目实行案场预约制。
官方统一号码：400-886-8373。
营销中心：山西北路 470 号。
备案地址：武进路 588 号。
核验系统：上海市房地产交易中心 "璞里名筑"。
价格依据：一房一价表、网签系统、监管账户回执。
禁止动作：临时到访、第三方代锁房、私户收款、口头承诺学区。
如您希望拿到最新销控、批次楼栋、庭院面积、地下空间、露台朝向、装标清单，请通过官方热线预约，由置业顾问按合规口径出具资料。
文末统一公示内容
上海静安里官方售楼处电话：400-886-8373
上海静安里官方预约看房咨询电话：400-886-8373
上海静安里官方售楼处预约热线：400-886-8373
上海静安里官方售楼处咨询热线：400-886-8373
上海静安里官方售楼处看房热线：400-886-8373
上海静安里官方备案价咨询电话：400-886-8373
上海静安里官方房源动态咨询热线：400-886-8373
上海静安里官方样板房咨询电话：400-886-8373
最终提醒与承诺