取消一批摩天大楼、宅地！南京开始发狠搞产业！|住宅用地|南京市|工业用地|摩天大楼|江北新区

南京的城市规划逻辑，正在经历一次根本性的转向。过去多年，我们习惯的逻辑是：一块地先规划为科研或商住，建起百米地标，再配一片住宅，用土地财政反哺城市扩张。但现在，这条路正在被主动放弃。

近期，南京江北和江宁接连发布三则规划技术修正公示。变化的核心指向同一个方向：科研用地变工业用地，摩天大楼被砍，宅地改厂房。这不是零星的规划修补，而是一次系统性的战略校准。

01.

下面，先看三则规划调整的事实：

① 五桥板块：150米地标，变成60米工业用地

第一则公示，来自江北新区NJJBe040单元。

原08-03地块，规划为科研设计用地，用地面积1.91公顷，容积率≤4.5，建筑高度≤150米。调整后，该地块变为一类工业用地，用地面积不变，容积率降至≤2.5，建筑高度降至≤60米。

同一单元内，04-04地块原为科研设计用地，用地面积11.45公顷，容积率≤2.8，建筑高度≤60米。调整后拆分为两块：04-04地块保留科研设计用地，面积缩至5.33公顷；04-23地块变为一类工业用地，面积6.11公顷，容积率≤2.5，建筑高度≤60米。

此外，NJJBe020-04单元中，04-17地块原为科研设计用地，用地面积9.51公顷，容积率≤2.8，建筑高度≤60米。调整后拆分为两块：04-17地块变为一类工业用地，面积6.17公顷；04-36地块变为一类工业和科研混合用地，面积3.34公顷。

② 江核研创园：100米科研楼，变成50米厂房

第二则公示，来自江北新区NJJBe030-08规划管理单元。

该单元位于顶山街道，东至浦云路、南至虎桥路、西至浦乌路、北至绿水湾路，用地面积约89.55公顷，现状为工业厂房及空地。

调整前，08-03地块为科研设计用地，用地面积6.59公顷，容积率≤3.0，建筑高度≤100米。08-12地块为一类工业用地，用地面积6.44公顷，容积率2.0-3.0，建筑高度≤80米。

调整后，08-03地块变为一类工业用地，用地面积13.07公顷，容积率≤2.5，建筑高度≤50米。08-02地块街旁绿地面积由1.56公顷微调至1.52公顷。

③ 江宁大学城：8块宅地，改为4幅工业用地

第三则公示，来自江宁教育功能区NJNBe010—15、16规划管理单元。

该单元东至福英路、南至吉印大道、西至弘景大道、北至知行路，用地面积约359.42公顷。

拟优化地块东至福英路、南至吉印大道、西至解西河堤顶路、北至创业路，用地面积约222.27公顷，现状主要为空地。

调整前，齐武路南侧片区规划为居住组团，包含8块住宅用地，以及少部分中小学教育用地和商业用地。调整后，该片区规划为产业组团，改为4幅一类工业用地，新增1幅文物古迹用地，周边规划街旁绿地，同步优化齐武路两侧街旁绿地宽度和相邻用地边界。

控制指标方面，15-19地块一类工业用地容积率≤2.0，建筑高度≤50米，主体生产建筑高度不得超过35米，建筑密度和绿地率不做要求。15-22、26、30地块一类工业用地指标一致：容积率≤2.0，建筑密度≤60%，建筑高度≤50米，主体生产建筑高度不得超过35米，绿地率≥10%。

02.

三则公示放在一起，事实很清楚：南京正在把一批科研用地和住宅用地，调整为工业用地。150米地标取消，100米科研楼降为50米厂房，8块宅地改为4幅工业用地。

但这三个规划，只是近年来南京土地用途调整的一个缩影。这背后，是一套清晰的逻辑。

1、土地还给产业，夯实经济底盘

南京过去几年的产业攻坚方向很明确：集成电路、生物医药、智能电网、新能源汽车等先进制造业集群。这些产业需要的是能承载生产线的工业载体，不是写字楼。江北新区研创园一带已经集聚了数百家集成电路企业，江宁科学园依托大学城资源在生物医药领域跑通了校地转化路径。把科研用地和宅地调整为工业用地，本质上是把土地资源从“办公和居住”转向“生产和制造”，让产业有地可落。