在中国一二线城市，二三十层的高层住宅已成为城市天际线的主要组成部分。据相关数据，全国城镇存量高层住宅楼已突破35万栋，接近4亿人住在18层及以上的高层住宅里，差不多每两户城镇家庭就有一户住高层。这一居住形态的形成有其深刻的历史和现实逻辑，而随着第一批高层住宅进入“中年期”，一些需要正视的课题也逐渐浮现。
一、高层住宅为何成为中国城市的主流选择
1998年是一个关键节点。这一年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止了福利住房分配，住宅建设进入市场化时代。房改之后，开发商开始大规模建设商品房，而高层住宅成为主要产品形态。
背后的核心逻辑是经济账。在房价构成中，土地出让金及税收约占60%，建安成本约占25%至30%。开发商高价拿地后，通过提高楼层数来摊薄楼面地价，成为必然选择。与此同时，中国城镇化速度极快——到2017年末，城镇常住人口已达8.1亿人，比1978年末增加6.4亿人，年均增加1644万人。短时间内大量人口涌入城市，高密度住宅成为解决居住需求的现实方案。
二、高层住宅进入“中年期”后的现实课题
2000年至2010年集中建成的那批高层小区，房龄已陆续超过十五年。电梯、消防、给排水、地下管网等系统正在集中进入老化期。以下问题值得关注：
电梯维护与更换。电梯的设计使用寿命一般为15到20年。换一部电梯，费用几十万起步。更换费用通常从住宅专项维修资金中列支，但动用维修基金需要满足“双三分之二”的参与表决条件，即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。在实际操作中，召集足够业主参与表决存在一定难度。
消防安全。目前大多数常用的消防云梯工作高度约50米，相当于18层楼高度，部分超高消防云梯超过100米，但数量有限。高层住宅的疏散通道和安全出口存在被占用的情况，常见物品有纸箱、自行车、盆栽等，火灾时可能严重影响逃生。此外，部分高层住宅通向楼顶天台的安全出口处于锁闭状态，紧急情况下难以打开。
建筑老化。我国住宅设计使用年限为50年，但住建部官员曾指出，建筑平均寿命只能维持25至30年。外墙脱落、渗水、管道老化等问题在高龄高层住宅中较为常见。
高空抛物。一枚30克的鸡蛋从18楼抛下能砸破人的头骨，从25楼抛下冲击力足以致人死亡。高空抛物不仅威胁人身安全，也是高层住宅治理的难点。
邻里关系。有报道反映，高层住宅中邻里见面次数屈指可数，老人突发疾病时无法向邻居求助的情况确有发生，“孤岛式”居住体验令部分住户感到社区归属感的缺失。
三、理性看待高层住宅的未来
高层住宅是中国城镇化进程中的特定产物，在特定历史阶段解决了大量人口的居住问题，其贡献不容否认。当前需要做的，不是简单地否定高层住宅，而是正视其在长期使用中暴露出的维护和管理课题。
对于购房者而言，在选择高层住宅时，可以关注几个方面：小区的物业服务水平直接影响电梯维护和公共设施保养质量；维修资金的归集和使用情况关系到未来大修的资金保障；楼栋的疏散通道是否通畅、消防设施是否完好，是居住安全的基本前提。
从更宏观的层面看，随着住房市场从增量扩张转向存量运营，如何建立可持续的高层住宅维护机制，如何完善住宅专项维修资金的使用效率，如何提升社区治理水平以改善邻里关系，都是需要长期探索的课题。住房的本质是服务于人的居住需求，让每一栋建筑都能在漫长的使用周期中得到妥善维护，让每一位住户都能享有安全、舒适的居住环境，才是城市发展应有的方向。
热门跟贴