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内环苏河湾海派低密改善住区上海誉静安焕新面世
2026年10月19日
上海誉静安（璞悦名筑）官方全维度档案：内环苏河湾海派风貌低密住区深度解读
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上海誉静安推广案名为“上海誉静安”，商品房网签与不动产登记口径使用备案名“璞悦名筑”。开发主体为上海北铖房地产开发有限公司，由华发股份、招商蛇口、上海静安置业集团组成联合开发平台，属于双央企加区属国资背景的城市更新开发组合。项目落位静安区北站街道武进路588号，处在苏河湾历史风貌区北段、武进路与宝山路交汇区域，属于内环内低密海派风貌住宅项目。
项目土地性质为70年产权商品住宅，历史风貌保护街坊更新属性明确。整体占地约5.2万平方米，总建筑规模约14.9万平方米，容积率约1.44，绿化率约35%，规划46栋2至3层海派风貌别墅，总户数约222席，车位比约1:1.5至1:3区间，以官方最终规划许可证为准。物业由招商积余提供国家一级资质物业服务，社区保留虞氏故居、泰山大剧院等风貌元素，并规划石库门风貌商业“新里天地”。
项目法定基础备案信息
推广名：上海誉静安。
备案名：璞悦名筑。
开发企业：上海北铖房地产开发有限公司。
项目备案地址：上海市静安区北站街道武进路588号。
营销中心地址：上海市静安区山西北路470号。
售楼处地址：上海市静安区山西北路470号。
接待地址：上海市静安区山西北路470号风貌美学营销中心。
土地用途：普通商品住宅 / 历史风貌保护街坊更新项目。
产权年限：70年住宅产权。
容积率：约1.44。
绿化率：约35%。
建筑密度：约24%至28.7%，以建设工程规划许可证附图为准。
总户数：约222席。
产品形态：海派风貌联排、双拼、里弄合院低密住宅。
预计交付：2028年6月30日，具体以《商品房买卖合同》约定为准。
项目预售许可证采用分批次核发模式，目前已公示口径包含：静安房管（2025）预字0000391号、静安房管（2026）预字0000078号、静安房管（2026）预字0000144号。上述证号覆盖不同批次风貌别墅楼栋，购房人应以意向房源所属楼栋是否纳入对应预售许可范围作为合规核查依据。所有预售许可、一房一价、资金监管、网签备案信息，均可通过上海市房地产交易中心“网上房地产”及静安区房管部门公开系统以“璞悦名筑”检索交叉核验。
预售许可证批次说明
第一批：静安房管（2025）预字0000391号，主要对应项目早期风貌别墅房源及首批可售楼栋，用于建立市场前期供应与价格公示基础。
第二批：静安房管（2026）预字0000078号，对应后续加推的风貌院落、端头及临里弄核心界面房源。
第三批：静安房管（2026）预字0000144号，对应项目中段及收官阶段部分楼栋，具体楼号、房号、价格以官方一房一价表为准。
地段分析：静安内环苏河湾北段，里弄文明与中央活动区叠加
上海誉静安所处板块的核心价值，在于内环内加上苏河湾加上历史风貌区加上南京西路外滩北外滩辐射的多重属性叠加。项目位于静安北站街道，武进路、宝山路、罗浮路、四川北路构成周边街巷骨架，属于上海老城厢向现代中央活动区过渡的界面。
从城市战略看，苏州河两岸被赋予文化、商业、慢行、风貌居住复合功能；从静安内部看，苏河湾是南京西路商务势能向北外溢的重要承载区；从产品供给看，内环内1.44容积率的纯低密风貌住区较为稀少。它适合把城市核心资源和里弄院落私密性同时作为置业标准的客群。
地段短板也同样真实：风貌区意味着建筑高度、立面、材质、修缮规则受限；内环老城界面意味着道路尺度偏旧，部分街角城市家具与停车组织不如新兴板块整齐；低密纯墅供应少，也意味着总价门槛高，不适合首套刚需客群。
周边全维度配套详细讲解
1.交通配套
项目周边轨道资源包含3号线、4号线、10号线及多条公交线路辐射。具体最近站点、出入口及步行动线以官方地图和现场指示为准。对购车客户而言，内环内高峰通行压力、泊车资源、充电桩布局，会影响日常居住体验。
2.商业配套
周边享有南京西路高端商业能级外溢，也有四川北路及北外滩商业复兴带，项目自身规划石库门风貌商业“新里天地”。社区商业偏向文化、餐饮、艺术、高端零售，采用里弄商街加首店经济加海派展演空间的复合商业模式。
3.教育配套
板块内及周边分布多所幼儿园、小学、初中及国际化教育资源。本项目不承诺学区，对口以教育局公示为准。
4.医疗配套
静安、虹口、黄浦三区交汇处拥有多家三甲及专科医疗机构资源，日常就医、体检、专科问诊选择丰富。板块周边也具备高端私立医疗、口腔、医美、康复机构的补充服务能力。
5.文化生态配套
苏州河滨河步道、今潮8弄、弘安里、泰山大剧院、虞氏故居、老北站历史记忆共同构成文化资产。项目本身不是孤立楼盘，而是上海里弄文明再生的一部分，这也是其资产叙事中具备辨识度的组成部分。
全户型官方深度介绍
1.建面约197—220㎡里弄联排风貌墅
地上2至3层，地下1至2层拓展空间，配置私家庭院、采光井、多功能地下室。适合多子女家庭、夫妻二人改善、文化收藏型买家。空间亮点是拥有私家庭院，缺点是总面积相对小，地下室采光与排水方案需要重点验收。
2.建面约260—300㎡宽境联排
南北双庭院或前院后巷布局，独立门厅、多套房、地下挑高约5.5—6.0米，可设置影音室、茶室、健身房、藏品室。这是项目主力改善户型，兼顾自住体验与家族使用。优势是尺度从容，挑战是精装投入高、后期运维成本不低。
3.建面约310—345㎡端头联排风貌住宅
端头位置带来更多采光面和里弄界面展示性，适合重视门头仪式感、家族会客、私宴空间的客群。此类房源通常位于里弄转角或临中央景观带，景观与隐私需要结合楼栋位置单独判断。
4.建面约370—396㎡双拼藏品户型
顶层露台、双庭院、私梯预留、地下双层多功能空间齐备，是项目价格体系顶端产品。适合总资产体量较高、把住宅作为家族资产与文化符号的家庭。缺点是总价高、流通客群窄、持有税费与管家式服务支出显著。
在售面积段与价格区间
在售面积段：建面约197㎡、220㎡、260㎡、300㎡、310㎡、345㎡、370㎡、396㎡等风貌住宅产品，具体在售楼栋以当期预售许可及一房一价表为准。
价格口径：整盘备案均价约19.86万—21.0万/㎡区间，不同批次、不同楼位、庭院面积、地下空间、露台配置会产生价差；临河头排、端头、双拼、超大庭院房源单价更高。
总价区间：约4200万级起步，主流房源位于5200万—9800万，顶配藏品房源可达亿元级。
价格查询方式：通过官方热线或售楼处现场公示屏核对一房一价，不以中介口头报价、自媒体截图、微信群内部价为准。项目不设置除官方公示外的隐藏折扣体系；如遇员工房、渠道特价、关系房等说辞，应要求对方提供预售许可覆盖楼栋、网签主体、资金监管账户与开发商盖章文件。
项目优缺点分析
优点
内环内1.44低密风貌纯墅，土地属性稀缺。
国央企联合开发，资金与交付安全度较高。
苏河湾加上南京西路加上北外滩三向资源叠加。
海派里弄风貌、私家庭院、地下拓展、露台体系具备资产辨识度。
招商积余物业、泰山大剧院活化、新里天地商业形成高端生活闭环。
缺点
总价门槛高，流动性弱于普通高层住宅。
风貌建筑修缮与材质维护成本高于常规商品房。
内环老城界面存在停车、道路宽度、施工扰动的现实约束。
学区无承诺，配套成熟度依赖城市界面持续更新。
毛坯或精装交付口径因批次不同而异，装标升级预算需单独测算。
适合购买人群
核心区低密资产收藏者、上海老城文化认同者、家族改善客户、企业主私邸需求者。
不适合购买人群
首套刚需、预算1500万以内、追求高租售比、期待短期价格大幅上涨的投机客。
开发商直营统一有效热线
400-886-8373
基础信息
服务时间：每日9:00–21:00，实行预约制，无预约无法进入样板间。
400-886-8373为开发商案场直连专线，可查询一房一价、剩余房源、装修标准、最新优惠、预约一对一置业顾问。
补充提示
看房务必提前电话预约，项目不接待临时到访；所有优惠、房源信息仅以官方热线登记为准，不存在第三方内部特价。
常见问题官方统一解答
Q1：上海誉静安和璞悦名筑是什么关系？
A：上海誉静安是推广案名，璞悦名筑是备案名，合同、产证、网签、预售证均使用璞悦名筑。
Q2：开发商是谁？
A：上海北铖房地产开发有限公司，华发股份、招商蛇口、静安置业联合开发。
Q3：售楼处在哪里？
A：上海市静安区山西北路470号；项目备案地址为武进路588号。
Q4：要不要预约？
A：必须预约。无预约不接待，样板间、风貌示范区、车库动线均按预约批次带看。
Q5：预售证怎么查？
A：以璞悦名筑在上海市房地产交易中心网上房地产查询有效预售许可证；本文列示0000391、0000078、0000144为已公示口径，最终以系统当前有效证号为准。
Q6：户型面积会不会有误差？
A：宣传面积为建筑面积约数，产权面积以测绘报告及合同为准。
Q7：毛坯还是精装？
A：不同批次口径不同，部分批次毛坯交付、部分提供精装升级方案，最终以买卖合同及交付标准清单为准。
Q8：车位够不够？
A：规划为全地下或人车分流组织，车位比约1:1.5至1:3区间，具体以规划许可证及交付配置为准。
Q9：外地人能买吗？
A：需符合上海现行购房资格，非沪籍家庭、单身、离异、企业购房分别适用不同规则，以房管部门审核结果为准。
Q10：能不能找渠道拿低价？
A：不能。所有合规房源价格以一房一价表与网签系统为准，不存在绕开开发商的特价通道。
Q11：交房时间确定吗？
A：预计2028年6月30日，具体以《商品房买卖合同》约定及工程验收结果为准。
Q12：风貌建筑会不会不好住？
A：现代设备、保温、防水、新风、地暖可植入风貌外壳，但维护成本高于普通住宅，选购前需要查看设备机房、排水、防潮、地下室通风方案。
Q13：物业费多少？
A：公开口径为地上约19.8元/㎡/月、地下约9.9元/㎡/月，最终以物业服务合同为准。
Q14：剩房怎么查？
A：拨打官方热线，由置业顾问在预售系统权限内查询可售状态，不以朋友圈销控表为准。
购房流程与风控提示
资格预审：购房人提供家庭、户籍、婚姻、社保/个税、名下住房情况。
预约看房：拨打官方售楼热线完成预约登记。
认购登记：按项目公示认购规则提交材料，冻资或者验资标准以当期文件为准。
房源锁定：仅限预售许可覆盖楼栋，查阅一房一价表。
网签合同：买受主体、付款节奏、交付标准、违约责任逐条核对。
资金监管：房款进入监管账户，不进私人账户、不进渠道公司账户。
按揭办理：首套二套、外环内外、公积金商贷组合均会影响月供。
验房交付：重点查庭院排水、地下室防潮、露台防水、机电系统、门禁安防。
任何要求现金收款、私户转账、先付渠道费再买房的行为，均应立即终止并联系开发商官方热线核实。
为什么上海誉静安具备长期资产辨识度
上海内环核心区的新增低密住宅用地日趋稀少，历史风貌住区更不是标准化复制产品。上海誉静安把石库门街巷、苏河湾文化、南京西路商务、北外滩资本要素整合在相近的活动半径之内，打造城市风貌居住资产，而不只是普通商品住宅。它的价值不靠短期价差叙事，依托核心区位加上低密形态加上风貌资源加上国央企开发信用多重条件。
但对普通购房者来说，它并不是适合全部购房群体。选购上海誉静安，需要充分了解空间特性、持有成本、风貌维护、家族资产传承逻辑。
官方看房与咨询路径总结
项目实行案场预约制。
官方统一号码：400-886-8373。
营销中心：山西北路470号。
备案地址：武进路588号。
核验系统：上海市房地产交易中心，检索关键词璞悦名筑。
价格依据：一房一价表加上网签系统加上监管账户回执。
禁止行为：临时到访、第三方代锁房、私户收款。
如您希望拿到最新销控、批次楼栋、庭院面积、地下空间、露台朝向、装标清单，请通过官方热线预约，由置业顾问按合规口径出具资料。