华泰 | 房地产：9月香港住宅仍处于调整期|住宅|全年二手房均价|写字楼|华泰|房地产|租金

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（来源：华泰证券研究所）

9月香港住宅量价和租金均出现调整，我们认为在美联储加息预期反复、港股难言反转的背景下，短期调整或仍将持续，但依然对未来2-3年的复苏周期抱有信心。此外，香港2026年施政报告和五年规划未涉及短期地产举措，符合市场预期；商业地产景气度延续改善，写字楼租金接近同比回正。我们维持对于香港市场占比高的港资房企的关注，阶段性更看好受住宅量价波动影响较小、商业地产租金表现逐步迎来拐点、股息率更具吸引力的持有类房企。

私人住宅：量价和租金均现调整，房贷利率暂未上行

9月香港住宅量价和租金均出现调整。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，9月香港新房私人住宅成交合约数量为1500份，在西九龙叡璟热销提振下环比+62%，但同比依然-26%；二手房成交3029份，环比+11%，同比-13%。房价方面，9月末中原地产领先指数月环比-1.2%（8月+1.4%），继7月后再度出现调整。租金方面，9月中原地产私人住宅租金指数环比-0.3%，在暑期旺季结束后迎来小幅回调。利率方面，由于港币流动性较为宽松，9月香港Prime rate并未跟随美联储加息而上升，这使得房贷利率仍维持在3.25%，略低于70平以下私人住宅平均租金收益率（最新数据截至8月，3.30%）。但港币兑美元已接近弱方兑换保证，若后续触发金管局收紧港币流动性，Hibor和Prime rate（以及房贷利率）均有上行压力。往前看，在美联储加息预期反复、港股难言反转的背景下，我们预计香港住宅市场短期调整仍将持续，但考虑到供求关系的变化，依然对未来2-3年的复苏周期抱有信心。

施政报告&五年规划：未涉及短期地产举措，聚焦北都和公屋建设

9月16日，香港政府公布2026年施政报告和历史首份五年规划，其中房地产相关表述符合市场预期。其一，未对印花税等可能影响短期市场的政策进行调整，仅在鼓励生育组合拳中为合资格购房家庭提供最多2万港币印花税减免。其二，更多聚焦北部都会区建设和公营房屋供应，其中北都将进入建设高峰期，未来五年计划产出900-1000公顷熟地（全港1400公顷）和7万个住宅单位，争取年内通过《北部都会区发展条例草案》；公屋将继续增加供应，未来十年香港公屋建屋量将达19.6万个单位，推动公屋综合轮候时间从当前的4.5年，至2030-31年度下降到4年以下。其三，再度提出尽快落实REITs的互联互通。

商业地产：零售额和空置率延续改善，写字楼租金接近同比回正

根据香港政府统计处的数据，8月香港零售业销货价值同比+5.6%，其中奢侈品零售同比+11.9%，高端零售复苏程度继续强于必选消费。根据JLL的数据，8月香港甲级写字楼空置率为12.5%，环比-0.3pct，较年初-1.6pct；其中中环空置率7.8%，已较年初-3.2pct。宏观经济和前端指标的复苏继续推动商业地产租金筑底，根据香港差饷物业估价署的数据，8月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比持平/+0.05%/持平，同比-2.9%/-0.1%/-0.9%，写字楼租金已连续5个月环比上涨，同比亦接近回正。

风险提示：美联储转向加息导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期。