打探｜招商雍境名邸二期内部-地铁站实测-得房率数据，泳池是否规划
一、项目内部实探：二期对比一期有哪些升级
招商雍境名邸也就是会展湾雍境二期，会展新城板块，分南北两个地块，合计6栋高层住宅，配建一所4层幼儿园，总户数约1534户，商品住宅804户，剩余为保障房。外立面相比一期升级，采用铝板+玻璃幕墙，是片区少有的铝板外立面住宅；公区、园林标准同步提升，打造森系度假园林，规划迎宾水院、儿童活动区、观景平台等景观节点。户型为深圳新规产品，主力面积78-80㎡三房一卫、89-92㎡三房两卫（竖厅/横厅）、115-117㎡四房两卫，全部配备连通次卧的大阳台，主卧带270°转角飘窗，LDKB一体化格局，精装交付标准比一期优化，增加墙面装饰、柜体预留等配置。样板间目前开放异地样板间，可以直观感受户型尺度；北地块首批推售1栋3单元，共195套房源，预计2027年精装交付。
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二、地铁站步行实测：12号线海上田园南站
项目宣传直线距离约100米至12号线海上田园南站A口，本次实地步行实测：
- 直线距离：约100米
- 地面正常步行实测：约180米，步行时长3分钟左右（受出入口、围挡影响，并非出站即入户）轨道交通：1站国展北站换乘20号线，5站福永站换乘11号线，8站机场东站换乘1号线，串联宝安、南山。20号线二期在建，远期可直达福田，提升跨区通勤能力。
提醒：直线距离≠实际步行距离，看房一定要亲自走一遍出入口路线。
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三、得房率真实数据拆解（区分【原始得房率】&【含赠送使用率】）
很多自媒体混淆两个概念，这里分开说清楚：
- 原始套内得房率（不含赠送，报建标准）：约78.9%，新规下正常水平
- 加上阳台、飘窗拓展后的综合使用率
- 78-80㎡三房一卫：拓展后约87.37%
- 89-92㎡竖厅三房两卫：拓展后约87.62%
- 89-92㎡横厅三房两卫：拓展后最高约92.89%
- 115-117㎡四房两卫：拓展后最高可达105%
重点提示：105%是含赠送空间的使用率，不是法定产权证套内得房率。赠送面积在房产证不体现，后期转手、评估不计入产权面积，购房要分清两者差异。
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四、大家频频提问：二期有没有规划泳池？
查阅项目总平面图、规划公示文件：招商雍境名邸二期地块规划内，无标准泳池规划。园林配置只有景观水系、儿童场地、休闲廊架、观景露台，没有建设泳池的用地指标。部分宣传稿写的“水院”只是景观水景，不是泳池。
避坑提醒：置业销售口头说后续增加泳池不算数，一切以规划局批复总平图为准，后期几乎无法追加泳池这类大型配套。
五、小结&买房参考
✅亮点：
- 地铁近距离，12号线海上田园南站，通勤友好；
- 新规高拓展户型，铝板外立面，精装标准升级；
- 临近华发冰雪世界、绿谷中央公园，景观资源不错。
⚠️短板：
- 地块内配建大量保障房，社区人员结构复杂；
- 无泳池，社区高端配套偏弱；
- 宣传105%为含赠送使用率，产权套内得房率约78.9%；
- 首批交付时间要等到2027年，等待周期较长。
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