美国房地产市场最近有个怪现象。成交量在萎缩，价格却在涨。2026年7月成屋销售环比降了1.7%，年化只剩406万套，可中位成交价同比涨了2%，达到43.41万美元，已经连涨37个月。卖不动还涨价，这事听起来矛盾，但把数据摊开看，逻辑其实很清晰。
不是没人想买，是几乎没人愿意卖。全美房地产经纪人协会的数据显示，卖房者售出前平均持有房屋11年，这是历史最长纪录。美国自有住房的平均房龄已经42年。为什么不卖？因为卖了就亏。
7月美国30年期房贷利率平均6.54%，可很多人在2020到2022年买房时锁定的利率只有3%左右。
同样借30万美元，月供相差约600美元。卖掉现在的房子再买一套，等于每月凭空多掏这笔钱。更关键的是，约四成自有住房已经还清贷款，利率再高也和他们无关。
剩下有贷款的人里，约95%签的是30年固定利率，当年签多少就是多少，银行不能中途上调。没有月供压力，就没有被迫卖房的理由。
洲际交易所测算，截至2026年年中，美国有房贷的家庭手里合计握着约17万亿美元的房产净值。
真需要用钱，拿房子去抵押借一笔就行，不必把房子卖了。于是市场上几乎找不到被迫卖房的人。没有人被迫卖，就没有低价抛售，房价自然跌不下来。
这套逻辑最残酷的地方，是它把不同年龄、不同收入的人推向完全不同的轨道。
买房的人越来越老。
购房者年龄中位数升到59岁，首次购房者年龄中位数升到40岁，首次购房者在全部购房者中的占比降到21%，历史最低。真正还在成交的买家，变成了收入最高的那25%。
约75%的美国家庭只买得起30万美元以下的房子，而这个价位的房源几乎已经不存在。买房不再靠工资攒钱，而是靠手里原本就有的资产。你没赶上低利率那班车，现在想上车，门槛已经高到够不着了。
买不起的人退向租房市场。但租房市场也在发生变化。全美住宅建筑商协会数据显示，2025年底美国公寓空置率升到7.3%的纪录高位，整体租金同比下跌1%。
租金下滑对租客是好事，可对买楼出租的房东和贷款银行来说，收入减少和还款困难是同时到来的。前期大量新建公寓集中入市，导致供过于求。公寓类资产价值相比2022年高点已经跌了约28%。
商业地产数据机构Trepp的数据显示，以公寓为抵押物的商业贷款违约率近期回升到7.23%。
我觉得这才是整件事最值得琢磨的地方。
2008年那场危机是次贷把穷人拖垮，这一次不一样。这一次是低利率把已经有房的人保护了起来，把没房的人挡在了门外。有房的人不愿意卖，因为他们卖了就亏。没房的人买不起，因为价格根本没跌。市场没有崩，它只是冻住了。冻住的结果，是财富分层被固化下来。
你手里有没有一套锁在3%利率的房子，决定了你未来十年每月要多掏还是少掏600美元。你买房时手里有没有上一套房子的净值，决定了你能不能进入那25%的成交群体。工资在房价面前越来越无力，资产在工资面前越来越强势。
这不是一场崩盘，是一场慢动作的分层。没有人破产，没有人被赶出家门，可年轻人想靠工资买一套房的路，正在被一点一点堵死。
市场没有失灵，它只是按新规则在运转。而新规则的受益者和被排除者，从一开始就被分好了。
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