六十二万港漂都在这儿
大家好，我是圈妹。
这两天看到一条香港地产新闻，终于有点让租房人开心的意思了：香港房租跌了！
10月12日，中原公布最新数据，9月香港城市租金指数按月下跌0.29%，结束连续9个月上涨。
我还没来得及替租客高兴，就看到后面一句：虽然跌了，租金仍然是历史第二高！
更扎心的是，过去连续7个季度，香港租金累计涨了12.19%。
这就很有意思了。过去几年，香港楼价明明经历过一轮明显调整，买房的人一度观望，租房市场却热得不得了。
房价跌过，房租还在涨，这到底是什么操作？
01｜楼价和租金，怎么走出了两种行情？
以前大家总觉得，房价高，房租自然贵；房价跌了，租金应该也会跟着便宜一点。
香港偏偏出现了另一种情况。
差饷物业估价署的数据显示，香港私人住宅售价经历连续三年下跌，直到2025年才重新录得回升。租赁市场却早早走出了自己的行情。
香港住宅楼群实景
原因其实不难理解。
买房是可以等等的。利率太高，可以等；觉得楼价还有下跌空间，也可以再观望几个月。
租房就不一样了。
工作下个月开始、孩子准备入学、原来的租约到期，总不能跟老板说：「不好意思，我想等香港租金跌一点再来上班。」
买房可以等时机，租房等的是一张床。
于是，楼价调整的时候，租房需求依然存在，甚至还在增加。
02｜谁在租香港的房子？这几年多了不少新面孔
圈妹觉得，理解香港房租为什么这么硬，不能只盯着地产新闻，还要看看这几年香港多了多少人。
首先就是大家熟悉的高才、优才、专才。
自2022年底香港推出新一轮招才措施以来，截至2026年6月，各项人才入境计划累计已有超过30万名人才抵港。
这么大规模的人口流动，会给住宅市场带来很多新需求。
香港住宅社区
一个人刚来香港，可能先租个小单位。等工作稳定了，伴侣、孩子也过来，一房不够住，就开始看两房、三房。
有人为了上班方便选择港岛，有人为了孩子读书搬去沙田、九龙塘，还有人选择将军澳、东涌，在交通和租金之间找平衡。
这些人不会永远住在同一套房里。有人换房，有人续租，也有人住了几年才决定买房。
人才来了，不只是办公室多了一张工位，住宅市场也可能多了一个家庭。
03｜还有一群人，每年暑假都在香港抢房
除了来港人才，另一股力量就是非本地大学生。
香港高校招生越来越多，吸引越来越多内地及海外学生。而学校宿舍还是一如既往的短缺，大多数学生只能在外面租房。
一个人租太贵？那就几个同学合租。
大学附近、交通方便的小单位，自然容易成为热门选择。
这也让香港租房市场出现了明显的季节性。
香港大学周边住宅及街景
每年暑假，学生和家长忙着找房，新来港工作的人也陆续安顿下来，租赁市场特别热闹。
中原这次就提到，9月租金回落，与暑期租赁旺季结束有关。
所以租金跌了0.29%，也可能只是最热闹的一波租房潮过去了。
记得香港房子最热的时候，上午房东放租，你去看房，下午就租出去了，还租给的是没看过房的租客。
你以为自己在跟另一个打工人抢房子，实际上，可能还有准备开学的大学生、还没来港的人才一起加入。
04｜最有意思的是，房东的收租回报变得更吸引了
说到这里，还有一个变化特别值得关注。
香港楼价调整之后，租金回报率反而有所提高。
所谓租金回报率，简单理解，就是一套房每年能收到多少租金，相对于它的市场价格有多高。
以前香港楼价贵得惊人，单靠收租，回报未必特别吸引。
现在情况有点不同：部分住宅价格比高峰期低，租金却处于历史高位。
香港住宅租金回报率统计图
差饷物业估价署数据显示，2025年底不同类别私人住宅的市场租金回报率，约为2.4%至3.7%。
这意味着什么？
对租客来说，每个月还是要交一笔不小的房租；对准备买楼收租的投资者来说，住宅的租金回报可能比以前更有吸引力了。
当然，房东还要承担管理费、维修、空置期等成本，租金回报率也不是净利润。
但市场的关系确实发生了变化。
以前买香港房子，很多人盯着楼价会不会涨；现在，收租能收多少，也成了重要考量。
05｜月供越来越接近月租，香港人还会一直租房吗？
还有一个值得留意的趋势。
当楼价经历调整、租金持续上涨，买房和租房之间的差距，就可能逐渐缩小。
以前有些人一看香港房价，马上打消买房念头，觉得租房至少轻松一点。
现在，部分住宅的月供和月租已经有了比较的空间。
对准备长期留港、工作和家庭都稳定的人来说，买房可能重新进入考虑范围。
香港住宅买卖与租赁市场对比信息图 06｜香港明明还有新房，为什么租金还是这么贵？
还有一个问题，圈妹觉得很多租客都想问。
香港不是一直在建新楼吗？为什么房子越来越多，租金还是这么高？
根据《香港物业报告2026》，2025年私人住宅落成约1.84万个单位，年底空置率约4.3%。
香港新住宅发展区启德
问题是，香港有房子空着，不代表你想住的地方就有便宜房子。
你在中环上班，想找交通方便的小两房，市场上新增一批远离工作地点的大单位，对你未必有多大帮助。
有些新楼价格偏高，有些区域交通还在完善，有些房源的面积也不符合普通家庭需要。
所以影响租金的，从来不只是全香港有多少房子，而是租客想住的地方，有多少真正合适的选择。
这也解释了为什么9月香港四大区域租金表现并不一样：九龙跌得比较明显，新界东却仍然微升。
未来新住宅供应逐步增加，哪些区域会先感受到租金压力缓解，值得继续观察。
07｜香港房租终于跌了，接下来会越来越便宜吗？
回到最开头那条新闻。
9月租金跌了0.29%，的确是个好消息，至少连续上涨9个月的势头终于停了下来。
但香港租金依然处于历史高位，第三季度整体仍上涨2.66%。一次小幅回落，还不足以说明租赁市场已经转向。
接下来圈妹更想关注的，是香港的人口和住房结构会怎样变化。
人才持续来港、大学吸引非本地学生、家庭不断产生新的住房需求；另一边，新住宅逐步落成，楼价与租金之间的关系也在调整。
这些变化加在一起，才决定了未来香港租房究竟会越来越贵，还是慢慢降温。
以前大家讨论香港楼市，总喜欢问楼价什么时候涨、什么时候跌。
现在圈妹觉得，还应该多问一句：
香港究竟有多少人想买房，又有多少人必须租房？
毕竟，对房东来说，房子是资产；对租客来说，那是每个月必须支付的生活成本。
香港楼价可以等，租约到期可不会等人。
你现在住香港哪个区？这两年房租涨了多少？如果楼价继续调整，你会考虑买房，还是坚持租房？
评论区聊聊！
资料来源
1. 中原地产研究部：《中原城市租金指数CRI》
https://hk.centanet.com/CCI/CRI2. 香港差饷物业估价署：《香港物业报告2026》
https://www.rvd.gov.hk/sc/publications/hkpr.html3. 香港差饷物业估价署：物业市场统计资料
https://www.rvd.gov.hk/sc/publications/property_market_statistics.html
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