9月29日上午，宝山炮台湾公园地块被象屿底价拿走，成交楼面价2.7万/㎡。
当天晚上，项目的规划公示图就挂了出来，瘦长的地块上采用了洋房+叠加的常见结构。
淞宝板块上一幅纯住宅地块出让，已经要追溯到2009年。
17年过去了，宝山滨江变了多少。
01
冷藏的吴淞口
淞宝板块在宝山的位置，对很多朋友来说比较陌生。
一方面，目前仅有一条3号线地铁和市区串联，可达性不可避免影响了人气。
另一方面，吴淞口邮轮码近两年有些起色，但游轮出游的人气难以回到巅峰高度，也削弱了宝山滨江曾经最大的招牌。
但我带着这些认知走进淞宝，走上宝山滨江的岸线。
才发现这里已经悄悄换了样子。
上海游轮国际度假区，拍摄于10月
首先，淞宝的商业浓度相对于区位来说，非常高，大型商业综合体就有好几个。
宝杨宝龙广场，宝乐汇印象城，夏园恒茂广场，旭惠海江新天地，一路到码头边的招商海上世界。
多个商业综合体集中在小板块之中，虽然必然形成彼此之间的客群拉锯，以及招商上的此消彼长，但对居住在此居民朋友来说，日常消费的去处相当丰富。
或许这里没有徐汇滨江那样绝对亮眼的首店或人气，但对生活来说已经够用。
多个商业综合体，拍摄于10月
其次，宝山滨江已经逐渐成型。
长江口的浩荡风光，比起黄浦江来说胜了辽阔与独特。
我们常说黄浦江景，但更多仍是在欣赏对岸的城市风光，鳞次栉比的高楼，或珠光宝气的夜景。但在宝山滨江，长风自遥远的海面吹来，邮轮安静驶过，也是不可替代的风光。
与滨江岸线连缀在一起的，是多个大型城市公园。
吴淞炮台湾国家湿地公园、宝山滨江公园、上海淞沪抗战纪念公园，沿着岸线依次排开，有宽度也有纵深，为单纯的江景补充了更丰富的体验。
这些空间补全了商业以外的必要的日常生活配套，也为宜居打下基础。
在那个普通的上午，遛狗溜娃，出片散步的朋友也算络绎不绝。
图源网络
比较可惜的是，继续向北的长滩滨江，还在持续发育中。虽然“金箍棒”长滩观光塔已经开放，但周边的裙房仍在招商过程中，且骑行的通道目前也被打断。
更北侧，长滩海港城预计今年年底开始试营业，又一个18万方的综合体内，还要开宝山第一家精品奥特莱斯。
那时，宝山滨江也将被进一步延伸和丰富，或许无法成为在上海大热的滨江段，但不可取代的特色也将是长久发展的底气。
延伸向北侧长滩，拍摄于10月
但与商业和景观相对应的，是淞宝被老公房和早期商品房统领的板块二手市场。
截至9月，板块累计成交1827套，其中老公房占48.8%、早期商品房41.1%。
与去年同期相比，成交量涨了24.5%，但均价进一步下挫了17.3%。
刚需为主的板块，在目前的市场行情中很难离开“以价换量”趋势。
从地图上，我们能一眼看出主导局部板块的小区格局。
以宝杨路为界，南侧宝山一村到十村，北侧宝林一村到八村，宝钢一村到十一村。宝钢统领的时代在这里留下了不可磨灭的印记。
部分小区现状照片，拍摄于10月
对淞宝来说，时隔17年的纯住宅地块出让，并非刻意冷藏或者控制，而是过去十多年中，宝山只能做一件事：腾笼换鸟。
宝武系沿吴淞沿江浦开，深刻扎根在这片土地之上，在这一轮调整之前，区内货运交通总量18.7万辆/天，过境比例约67%。
这些地块权属复杂，历史包袱也重，直到宝山建立了与宝武、上海电气、上港集团的央地协作机制，明确探索央企存量用地"定向盘活"，并用上《上海市低效产业用地再开发政策工具箱（2.0版）》，走出"企业自主转型+ 政府局部收储"的灵活机制。
这场产能外迁和土地腾挪才算真正开始。
2024-2025两年间，宝山总计完成约11万平方公里的低效产业用地处置。
象屿新地块原为宝钢长寿机械厂
而一江一河规划，把今天的宝山滨江，推到了台前。
《上海市"一江一河"发展"十五五"规划》里有这样一句：
"杨浦滨江、宝山滨江充分培育发展新动能。"
这是第一次，宝山滨江被写入了市级统筹的发展主轴内。配套的定位也一并给了：打造"宝山滨江主题旅游街区"，与徐汇滨江热力秀场形成"一南一北文旅新地标"。
新规划把黄浦江沿岸范围明确为北至吴淞口，总长约 124 公里。宝山滨江从"规划外围的末端"，变成了这条 124 公里岸线的最北端、收官段。
图源上海城乡规划
02
三大件同时开工
长滩海港城由上港瑞泰、中旅免税与春竹集团枫叶小镇共同打造，总建面18万㎡，业态是"免税+奥莱+体验"。首批签约品牌包括阿迪达斯、斯凯奇、上影影城、雅戈尔、尚优超市。
宝山区政协一位委员在接受采访时把话说得很直白：宝山发展邮轮旅游产业，必须补齐高端商业、休闲娱乐、旅游观光、特色餐饮这些配套。
长滩海港城，图源上观新闻
上海之门选址宝杨路18号地块，总投资约20亿，228米无轴回转式，顶部嵌"钻石形"装置构成"门"的意象，舱体全通透玻璃幕墙无立柱遮挡，定位"海上门户"。宝杨路 18 号地块已完成收储，计划 2026 年底正式开工。
上海之门效果图，图源网络
吴淞口国际邮轮港则是这个片区的底盘。2025 年靠泊230艘次、176.5万人次，占全国一半以上。歌诗达、星旅远洋等邮轮公司已迁址宝山。
这三件事指向同一个方向：把"过客"变成"常客"。
相比之下，交通条件的配套，依然是最大阻碍。
公共交通中占比最重的地铁，目前淞宝最大的倚仗是19号线，这条线路为淞宝提供了稀缺的直达市区核心的选项。为此，沿线多处已经正式纳入征收范围。
但对宝山滨江来说，这条地铁与东侧3号线几乎平行，很难进一步提供直达滨江一线的交通选择。
车行方面，江杨北路功能提升工程在上个月已经正式开工。
北端采用桥梁（高架）的形式跟宝山站连接，桥梁向南跨越友谊路后接地，然后在宝杨路节点设置一个跨线桥，最南端使用匝道立交与S20绕城高速相连接。
这条路一通，宝杨路周边的地面交通连通性也能上一个台阶。
工程方案，图源上海城投
在《宝山区综合交通发展"十五五"规划》中，宝山也把自己"存在问题"部分写得很直白：
高快速路通道规划实施率仅 67%，明显低于全市平均水平；
区内现状通车运营的5条轨交线均为纵线和切向线路，对主城片区横向公交网络联系及换乘功能仍然偏弱，郊外环、吴淞创新城等地区仍存在服务空白区域。
或许，我们担心的那些问题，都已经都在变化的路上。
03
独立存在的价格锚点
现在回到那宗地本身。
炮台湾C7-a-25，出让面积29987.62㎡，容积率 1.5。
地块就在标志性的吴淞堂背后，原为宝山教育局和上海宝钢长寿机械厂所在地，目前场地内已经完全拆平。
从地块到游轮码头，直线距离已经不到500米。
地块内看向码头方向，拍摄于10月
吴淞堂
而从周边地块规划来，隔壁还有一宗商业服务业地块待出让，限高30米，未来可以在商务办公、文化体育之间转换或混合。
东侧还有一幅城市绿地，来与宝山滨江即将落地的摩天轮之间留出缓冲空间。
西侧黄色区域为本次象屿拿下地块
待出让商办服务业地块指标
地块计容建面44981.43㎡，限高36米，装修集采价3000元/㎡。
几条规划条件值得单独说。
抬板。 项目内部室外标高约 9.3 米，外部道路标高约 3.6 米，整体抬高约 5.7 米。这意味着地面空间基本全部让给步行、园林和公共活动，算得上目前上海新房中第一档的抬板高度。
全部人车分流。 两个机动车出入口，主要人行出入口位于西侧宝东路，进入即下沉庭院。叠墅区域另有独立人行入口。
洋房为主力核心，南侧仅有3栋六层叠加。推测主力建面会落置换到改善区间，也有叠加满足进一步的改善需求。
目前淞宝板块中少量的近期商品房成交，均价在4.74万/㎡左右，但数量太少。未来象屿会以什么样的价格入市，都将成为决定板块的独立锚点。
从项目和板块的定位来看，最适合的还是已经居住在此，寻求改善的朋友。很长时间以来，同济路东侧的成熟片区都没有新房供应，要么在更北侧建设中的长滩，要么在西侧发展中的创新城。
象屿的抄底，瞄准的正是这17年的空窗。
或许2029年摩天轮亮灯的时刻，宝山滨江也会奖励愿意共同成长的人。
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