145万亿住户存款趴在银行里，而房产占了普通家庭七成财富——这两个数字放在一起，2026年诺贝尔经济学奖刚好给出了解读。

Robert Hall研究消费和价格粘性，Michael Woodford研究预期管理，两个人的理论合在一起，恰好能解释当下中国楼市最让人困惑的事：钱明明很多，为什么就是不动？

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央行2025年城镇家庭资产调查显示，房产占城镇居民家庭资产的70.5%。普通家庭七成财富压在房子上，房价一跌，家庭总财富预期就跟着缩水。

Hall的永久收入假说认为，家庭花不花钱，不看这个月赚多少，看一辈子能赚多少、有多少财富。长期财富预期下滑，消费倾向自然被压低。

居民储蓄率从2020年的33.9%升到2025年的38.2%，五年多存超15万亿。不是不想花，是看着大的资产缩水，谁都不敢乱花。

再看另一边。M2突破330万亿，住户存款突破145万亿，放出来的钱很大一部分又躺回了银行。企业不敢借钱扩产，家庭不敢贷款买房。

Woodford的理论说得很清楚：央行重要的不是控制市场上有多少钱，而是管理大家对未来的预期。预期稳了，哪怕利率降到零，货币政策也管用。

预期乱了，印再多钱也只是躺在银行账上空转。这就是典型的流动性陷阱——钱在水库里蓄着，流不到实体经济里，也流不到楼市里。

问题出在预期上，政策也就冲着预期去了。2026年的政策跟过去几轮有本质不同，每一招都在给市场锚定一个可信的预期。

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发通知，实行近30年的预售制开始退场。北京、上海、广州、武汉、天津五城率先落地细则。

9月29日，中央财政首次直接贴息商贷，年化1个百分点、期限最长5年、单户贴息贷款上限100万元，覆盖面积120平方米以下、总价150万元以下的房源。

3000亿保障房再贷款落地，近80城国资进场收储存量房源。带押过户、130城以旧换新、换房退税延至2027年，置换通道彻底打通。

Woodford尤其看重政策的可信度和一致性。这一轮不是挤牙膏式微调，是制度层面的根本改变。政策信号进入了每个家庭和企业的决策函数。

Hall的价格粘性理论则告诉我们，预期修复不会一夜完成，价格不会立刻涨。先政策出台，敏感的人入场，成交量起来；然后成交量持续回暖，房东不贱卖了；再好房源抢手，价格从核心区慢慢回升。

判断预期有没有反转，不要听专家怎么说，要看真金白银的选择。至少几组数据已经亮了绿灯。

成交量在回暖。2026年3月，上海二手房成交28492套，创近四年新高；4月成交25985套，同比涨25%。北京三四月连续站稳1.8万套以上。

中指数据显示，5月20城二手住宅成交14.1万套，同比大幅增长19.3%。上半年重点30城二手住宅成交96万套，同比增长6%，二季度单月同比增幅均超10%。

国家统计局数据，2026年3月一线城市新建商品住宅价格环比由持平转为上涨0.2%，其中上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.2%。

上海新房同比涨3.7%，杭州同比涨2.4%，合肥同比涨1.2%。这些城市已经率先走出同比下降的通道。

库存也在降。2026年全国商品房待售面积在2月末冲到79998万平方米的年内高点后持续回落，到8月末降到75349万平方米，半年减少4649万平方米。

8月末待售面积同比下降1.1%，该指标3月首次同比转负，为2021年7月以来首次，到8月已连续六个月下降。住宅待售面积同比下降0.5%，为2021年9月以来首次下降。

外资也在动。2026年上半年大宗不动产交易总额1212亿，同比增长76.2%。外资大宗楼市交易量增长82%，3月单月同比增幅冲到92%。

一线城市大宗交易额占整体市场的65%左右，上海占30.6%，北京占25%。外资只布局核心城市的商办地产和顶级豪宅，比例不大，但方向很明确。

机构判断同样在转向。高盛预测上海和深圳楼市将于2026年底率先触底，房价有望在2025年底至2028年底期间累计上涨15%。

中信证券判断一线城市二手房挂牌量在下降，租金回报率已显著超过存款利率，房价回升的基础正在形成。

Woodford说过，预期会自我实现。大多数人怀疑的时候，恰恰是拐点最容易出现的时候。现在成交量持续回暖，价格还没怎么动，这个阶段最值得多看两眼。