一套房子，起拍价1.68亿元，最后卖到2.88亿元。
特别之处在于它不是法院强制拍卖，产权清楚，业主主动送拍，但是却仍然有几位买家从上午拼到下午，经过228轮后成交。为什么一套非司法拍卖的别墅可以拍出今年杭州高端住宅的最高总价？
先看价格是怎样被推上去的。10月10日阿里资产平台上的杭州九溪玫瑰园法式独栋别墅开拍，建筑面积为629.39㎡，起拍价为1.68亿元，保证金为300万元，加价幅度为10万元。门槛很高，但是仍然有5个人报名，6万多人次围观，但是真正出价的是其中的4人。
上午11点17分，报价超过2亿元。下午2点10分，总价超过2.5亿元之后，拍卖就变成了两位买家之间的竞争，编号F2022和A3792。两人多次单轮加价100万元，经过228轮延时竞价，直到下午3点，编号F2022的买家以2.88亿元成交。
折算单价约为45.7万元/㎡，溢价率为71.43%。不是债务处置也不是产权不清的司法拍卖，而是公开竞价下的商业竞拍。价格不是被“处理”出来的，是被买家一轮轮加上去的。
第一层原因就是竞拍机制把竞争集中到了少数人身上。300万保证金、1.68亿起拍价，挡住了绝大多数人，但是报名的5个人都是可以调动巨额资金的人。10万元的加价幅度，比起总价来说很小，容易引起竞价延长；当只剩下两个人的时候，每次加100万元，价格就会迅速上涨。
但是光有竞拍机制还不能够。真正使买家不愿意放手的，就是这套房子的不可替代性。九溪玫瑰园位于西湖风景名胜区范围内，是西湖景区内唯一的大型别墅区。西湖景区内的独栋别墅用地已经停止审批，“西湖景区+独栋+数亩私园”的组合，在杭州没有替代品。
具体的房源是九溪玫瑰园东区天怡苑23号，地上三层，地下一层，有约5亩即3333㎡的私家花园。房子已经完成了约2000万元的硬装工作，配有电梯、泳池、私人影音室。对于可以出上亿资金的买家来说，所买的不是629平方米的建筑，而是土地、景观、私密性和稀缺位置。
市场参照也能说明问题。九溪玫瑰园在二手房市场有过的亿级成交，但是大部分在1.5亿以下。像这样的高价引起业内轰动的，只有零星几套。这套房源是九溪玫瑰园可查询成交记录中总价最高的一套，也是今年杭州高端住宅的总价纪录。
但是这个价格并不是杭州普通住宅要跟着上涨的价格。它是在极高端、极稀有的市场上发生的。普通住宅看的是供需、信贷、收入、预期，而顶豪则看的是不可复制资源、资产配置需求、竞拍情绪。两者定价逻辑不同。
这套房产权清楚、业主主动送拍，买家所面对的是产权上的不确定性较小。但是产权清晰并不等于价格便宜，它只是减少了交易的顾虑。真正推高价格的因素是多个有支付能力的人，同时想要一件几乎买不到替代品的东西。
因此，2.88亿元不是凭空而来的。它是由三个因素所构成的，西湖景区内独栋用地停止审批造成长期供给天花板；5亩私园、2000万硬装、成熟别墅区，使房子本身具有顶豪条件；保证金、起拍价、加价机制，把竞争集中到少数买家之间，最后两人把溢价推到了71.43%。
回到开头的问题：这套非司法拍卖的别墅可以卖2.88亿元，核心不是拍卖热，而是西湖景区内独栋别墅的供给几乎被封死，需求又集中在少数高净值买家手里。当一件几乎不能复制的资产被放到公开竞价场时，两个买家都不愿放手，价格就会被推到可查询成交纪录的最高点。刷新的是杭州顶豪的天花板，不是普通人的房价坐标。
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